Un logement décent

Un logement décent

– Une définition plus complexe qu'il n'y paraît. – Qu'est-ce qu'un logement décent (ou indécent) sur le plan juridique ? Et quelles mesures son propriétaire doit-il prendre pour éviter de voir son bien devenir inexploitable ? La réponse à cette interrogation n'est pas simple, tant les normes foisonnent, au niveau national comme au niveau local. Il a même été remarqué que la complexité, et une certaine imprévisibilité qui peut en émaner, étaient susceptibles de poser un vrai problème de sécurité juridique. Cerner les contours de la police de la décence des logements sera donc notre premier travail.
La décence et les contrats relatifs au logement. De plus, compte tenu des sanctions qui s'y attachent, la notion, relativement nouvelle, de décence des logements entretient des rapports étroits avec certains contrats dont le logement peut être l'objet. Avec le bail, bien sûr, tant il est vrai que c'est à l'occasion de la location d'un logement que s'exerce la police de la décence (Sous-section I). Mais il est également intéressant de souligner ses liens avec la vente d'un logement loué ou destiné à la location, voire avec les dispositions d'un règlement de copropriété ou d'un cahier des charges. Nous nous y attacherons dans un second temps (Sous-section II).

La police de la décence

Elle s'exerce cumulativement au niveau national (§ I) et au niveau local (§ II).

La police de la décence au niveau national

– Une police propre au logement. – À l'échelon national, la police de la décence ne concerne que les locaux affectés à l'habitation, donc les seuls logements, à l'exclusion de toutes autres destinations (professionnelles, commerciales, industrielles, associatives, etc.). Elle s'étend en revanche aux locaux à usage mixte, de sorte que la seule présence dans le bail d'une partie de locaux destinée à l'habitation rend l'obligation de décence applicable à cette partie des lieux loués.
– Qu'il soit loué nu ou meublé. – La police de la décence est applicable aux locaux loués nus comme à ceux loués meublés. En effet, la loi Alur de 2014 définit le logement meublé comme étant « un logement décent, équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Sources et objectifs de la réglementation de la décence

Les paramètres de la décence résultent de la loi SRU du 13 décembre 2000 et de modifications apportées ultérieurement, notamment en 2015 par la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (critère de la décence énergétique) et en 2018 par la loi Elan (pour y inclure l'absence de nuisibles et de parasites).
Il appartenait au pouvoir réglementaire de les préciser dans le détail. Ce fut chose faite par décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de la loi SRU. Il nous revient de passer en revue les critères précis qui s'en dégagent.

Extraits de l'article 6 (modifié) de la loi du 6 juillet 1989

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1o à 3o du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
(...)
Le bailleur est obligé :
  • a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
  • b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
  • c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
  • d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Contenu de la réglementation générale : les critères de la décence

Les exigences de la décence sont nombreuses. Certaines sont attachées au corps lui-même du local, d'autres aux éléments d'équipement dont il doit être garni (I), en vue de pouvoir loger des personnes (II).
Le logement décent : droit positif
En préambule, nous renvoyons à la définition et aux informations générales que le site officiel de l'Administration française nous donne du logement décent :
www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042#:~:text=Le%20propri%C3%A9taire%20doit%20fournir%20au,%C3%A0%20disposition%20de%20certains%20%C3%A9quipements">Lien
Volume et surface minimaux
– Pièce principale, surface et volume. – Un logement doit disposer d'au moins d'une pièce principale présentant les superficie ou cubage suivants :
  • soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ;
  • soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
Sachant que :
  • la surface habitable et le volume habitable, sans lien avec les méthodes de détermination posées par la loi « Carrez », doivent être ici entendus en contemplation des dispositions de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
  • le décret définit la « pièce principale » comme une pièce consacrée au séjour et au sommeil, par opposition aux pièces de service que sont cuisine, salle d'eau, cabinet d'aisance, buanderie, débarras, séchoir…
Un logement décent peut donc ne pas comprendre de cuisine ou de salle d'eau séparées. En revanche, il doit contenir :
« – un coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
– une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W.-C., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées ».
Le décret concède que « l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un W.-C. extérieur au logement à condition que ce W.-C. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».
– Difficultés pratiques. – Cette composante de la décence, attachée à la surface et la volumétrie du local, est mécaniquement la plus contraignante : bien souvent, il sera impossible d'agir sur elle, tant il est vrai qu'on ne « pousse pas les murs » ! Certes, on pourra parfois adjoindre audit local les mètres carrés ou mètres cubes nécessaires, en aménageant par exemple les combles qui le surplombent, ou en annexant une pièce adjacente. Si le local dépend d'une copropriété, à ces enjeux techniques et financiers s'ajoutera celui, juridique, d'obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (deux tiers des voix) s'il s'agit d'acquérir du syndicat une partie commune, voire à l'unanimité si cette partie commune est jugée nécessaire à la destination de l'immeuble.
L'entretien minimum requis
– Un minimum d'entretien. – Dans un logement décent, doivent être en bon état d'entretien et de solidité :
  • le clos et le couvert : pas question pour l'occupant d'être exposé par exemple aux intempéries qui passeraient à travers les fuites du toit, ou des fenêtres fermant mal ;
  • le gros œuvre du logement et de ses accès, ainsi que les « dispositifs de retenue des personnes » que sont les « garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons » ;
  • les menuiseries extérieures et toiture qui doivent protéger les locaux contre les eaux de ruissellement, les remontées d'eau, les infiltrations d'eau dans l'habitation . Dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte des conditions climatiques spécifiques ;
  • la ventilation du logement doit assurer un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, étant précisé que la ou les pièces principales doivent bénéficier « d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ».
Doivent en outre être écartés les « risques manifestes pour la santé » du locataire, provenant des matériaux de construction, des canalisations, des revêtements ; que ceux-ci soient liés à la nature de ces matériaux, à leur état de conservation, ou à leur état d'entretien. Il en serait ainsi, notamment, d'une trop forte concentration de revêtements à base de plomb et en état dégradé.
La conformité aux normes des éléments d'équipement et de confort
– Un minimum d'équipements. – Font encore partie des conditions de la décence les équipements dont un logement a été garni pour le rendre habitable. Ainsi, doivent être en permanence conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements :
  • les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ;
  • les équipements de chauffage et de production d'eau chaude.
L'article 3 du décret précise que l'installation de chauffage doit être munie de dispositifs d'évacuation des produits de combustion.
L'alimentation en eau (chaude et froide)
– Eaux. – Il en est de même des équipements de production d'eau chaude qui doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement. Quant à l'eau froide, il est requis une « installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ».
Évacuation des eaux usées (eaux ménagères et eaux-vannes )

Il est troublant d'observer combien nous troublons nos eaux

Rejets par jour pour une personne utilisant 150 à 250 litres d'eau (moyenne)
Matières Mesure
Matières organiques ou minérales (en suspension dans l'eau sous forme de particules) : MES50 à 90 g
Matières oxydables (détermine la demande biologique en oxygène, DBO)40 à 70 g
Matières en suspension50 à 70 g
Matières azotées (azote Kjeldahl et ammoniacal)12 à 15 g
Phosphore (issus des détergents)4 g
Résidus de métaux lourds (plomb, cadmium, arsenic, mercure, etc.)0,23 g
Composés (fluor, chlore, brome, iode, etc.)0,05 g
Germes (coliformes fécaux)par 100 ml, 10 à 100 millions de germes
– Assainissement. – Un logement décent doit comporter des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux usées empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, et munies de siphons.
Alimentation en électricité et en gaz
– Réseaux. – Les réseaux et branchements d'électricité doivent, de même, être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. En outre, le réseau électrique doit permettre à la fois l'éclairage suffisant des pièces et accès et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Absence de nuisibles
Enfin, un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par ex. des rats) ou par des parasites (par ex. des puces de lit, des cafards). La précision a été apportée non par le décret, mais dès l'origine par la loi elle-même.
Le logement décent : droit prospectif
– Décence et numérique, un critère à ajouter ? – La transformation numérique du quotidien est une réalité si prégnante qu'un récent Congrès des notaires lui a été entièrement consacré et a souhaité, entre autres, que le droit d'accéder à internet puisse être au plus tôt reconnu comme un droit fondamental autonome. Si tel est un jour le cas, il est fort probable que parmi les prestations de décence minimale dues par un bailleur à son locataire figurera une installation numérique suffisante au sein du logement.
Dès à présent, chacun peut constater qu'un réseau haut débit propre aux télétransmissions, visioconférences et généralement aux multiples usages de l'internet tend à faire partie du minimum vital, qu'il s'agisse de loisirs, de travail à domicile, ou de démarches administratives. Et la prospective laisse augurer un accroissement des niveaux d'exigence en la matière. Au risque d'alourdir la liste des critères de la décence, on pourrait donc suggérer au législateur d'y intégrer prochainement un minimum de desserte numérique du logement.

La police de la décence au niveau local

– Avantage et inconvénient de la règle locale. – Édicter une réglementation au niveau local est un gage de sa meilleure adaptation aux réalités pratiques d'un territoire ; c'est une nécessité en matière d'habitat et d'aménagement. C'est pourquoi, dans chaque département, un arrêté préfectoral fixe un règlement sanitaire, qui fonde les pouvoirs de police des maires en matière, notamment, d'hygiène et de salubrité des logements.
Cependant, lorsque la règle locale se superpose à d'autres règles, nationales, il peut en résulter, pour l'usager, des difficultés d'accès au Droit et de lisibilité des règles. Difficultés d'accès au Droit lorsque le « simple citoyen » peine à identifier les différentes sources des règles applicables. Problèmes de lisibilité, ensuite, quand il s'agit de savoir si elles doivent faire l'objet d'une application cumulative ou si, au contraire, il existe entre elles une hiérarchie qui fait primer les unes sur les autres. En résumé : un risque pour la sécurité juridique. Il nous faut donc savoir à quelles conditions de telles exigences locales de décence peuvent être imposées (A) avant de donner quelques illustrations pratiques (B).

Principe de fonctionnement de la police locale de la décence locative : ajouter et non pas restreindre

– Le RSD et son application. – Chaque département français possède un règlement sanitaire départemental (RSD). Il s'agit d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement des dispositions du Code de la santé publique et qui a vocation à réglementer toutes les questions d'hygiène et de salubrité susceptibles de concerner les habitants d'un territoire communal. C'est donc le maire qui est chargé de l'application du RSD sur sa commune, et qui peut, dans ce cadre, constater les infractions pour en rendre compte au procureur de la République, prononcer des injonctions, adresser des mises en demeure, voire dresser des contraventions de troisième classe.
L'entrée en vigueur de la loi SRU, avec ses normes nationales de décence des logements, était susceptible de poser des problèmes de compatibilité avec les dispositions préexistantes des différents RSD. Cette question a été résolue de la manière suivante : les normes de décence définies par la loi SRU et son décret d'application se sont automatiquement substituées à toutes celles d'anciens RSD qui auraient été moins exigeants. En revanche, les obligations plus lourdes qui étaient, le cas échéant, dictées par ces anciens RSD restent intégralement applicables, au-delà des normes issues de la loi SRU et de son décret. En d'autres termes : en présence de deux normes différentes réglementant le même objet, c'est la norme la plus rigoureuse qu'il convient d'appliquer.

Illustrations pratiques

– Application du principe. – Le bailleur d'un local peut pleinement satisfaire aux conditions du décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, mais se rendre pourtant coupable d'indécence s'il ne respecte pas les conditions éventuellement plus drastiques du RSD dans le ressort duquel se situe le bien qu'il entend donner à bail. Certes, des dérogations aux règles prévues dans un RSD peuvent être accordées par la préfecture, mais il faut justifier de difficultés techniques particulières liées à la réalisation de travaux de mise aux normes, ou de l'importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.
Il est notamment observé assez fréquemment que le RSD impose une superficie minimale de décence, comme le décret de 2002, mais sans que s'ouvre parallèlement l'alternative d'un volume habitable minimum, comme l'autorise l'article 4 du décret.

Décret « Décence » du 30 janvier 2002 RSD

Décret du 30 janvier 2002, art. 4 RSD des Hauts-de-Seine, art. 27-2
Le logement dispose d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.Tout logement doit comprendre une pièce de neuf mètres carrés au moins.
Différence plus subtile, le RSD peut énoncer des modalités de calcul de la surface habitable du logement différentes de celles prévues par la loi, applicables au niveau national ! Une décision de jurisprudence (que nous retrouverons d'ailleurs un peu plus loin ; V. infra, no ) en donne l'illustration :

CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n 18/09880

(Première partie)
Paraissant identique aux exigences de la loi, une disposition du règlement sanitaire de la Ville de Paris impose, pour la décence d'un logement, une surface minimale de neuf mètres carrés. La ressemblance s'arrête là ! Les modalités de calcul de la surface habitable sont plus rigoureuses dans ce règlement sanitaire que celles prévues par le décret de 2002, qui se réfère en la matière aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation (devenu R. 156-1 après recodification). Le règlement sanitaire de Paris dispose notamment que « pour l'évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte ».
En l'espèce, un locataire, soutenant que le logement donné à bail était d'une superficie inférieure à neuf mètres carrés, fit assigner son propriétaire devant le tribunal d'instance (à l'époque des faits, en 2017) de Paris aux fins de :
  • constater l'indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
  • condamner celui-ci à rembourser la somme de 14 693,76 € au titre des loyers et charges payés pendant trois ans ;
  • lui payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Ledit propriétaire assigna en intervention forcée l'agence de gestion, mandataire chargée du bien, en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil et de gestion.
Rappelant la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la cour d'appel de Paris confirme que les dispositions d'un règlement sanitaire départemental non abrogées doivent recevoir application, dès lors qu'elles sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s'agissant des modalités de calcul de la surface habitable, et ne sont pas incompatibles avec celui-ci. Appliquant fidèlement à l'espèce l'adage specialia generalibus derogant, elle en conclut que « la norme spéciale doit en l'espèce l'emporter sur la norme plus générale ».
Le propriétaire est donc reconnu coupable d'avoir délivré un logement indécent à son locataire au regard de la réglementation locale, nonobstant la conformité dudit bien à la réglementation générale.
De même encore, le règlement sanitaire de la Ville de Paris, adopté par arrêté du 20 septembre 1979, est souvent plus disert que le décret « Décence » de 2002 sur de nombreux détails (par ex., les règles de gabarit et de matériaux des canalisations d'eau potable, ou celles relatives à la température de l'eau). À l'inverse, le RSD de la Haute-Savoie énonce des obligations à portée très générale, sans imposer aucun seuil précis de surface ou de volume du local. Ce sont, en pareil cas, les normes de niveau national qui s'appliquent.

L'incidence de la décence sur les contrats privés

– Les contrats concernés. – Trois types de contrats sont susceptibles d'entretenir des liens étroits avec les règles de décence du logement. Nous aborderons successivement l'incidence de la police de la décence sur le contrat de bail du logement (§ I) et sur le contrat de vente du logement (§ II), ainsi que ses incidences par rapport aux clauses des documents organiques de l'immeuble ou ensemble immobilier (§ III).

La décence et le bail du logement

– Deux cas possibles. – Puisque, comme on l'a vu, la police de la décence s'exerce à l'occasion de la location des logements, le bail est le contrat impacté au premier chef par la violation des règles qui s'y attachent. Deux situations peuvent être envisagées. Dans une première série de cas, des travaux permettent de rendre le logement décent. Il faut alors simplement savoir qui doit réaliser les travaux et qui doit en payer le coût (A). Dans une autre série de situations, le logement ne peut être rendu à l'état de décence ; il faut alors envisager les sanctions encourues (B).

Mise aux normes possible : la charge des travaux

– Une obligation du bailleur. – Le principe est bien sûr que le bailleur assume les travaux nécessaires à la décence du logement loué. Toutefois, l'article 6 de la loi de 1989, en son quatrième alinéa (a), autorise le bailleur à confier au locataire la réalisation et le financement des travaux requis. En la forme, cette convention doit faire l'objet d'une clause spécifique et expresse au sein du contrat de bail. Quant au fond, ce transfert de l'obligation de faire doit nécessairement être consenti à titre onéreux pour le bailleur, qui doit impérativement conserver la charge définitive du financement. Aussi le texte n'envisage-t-il pas d'autre voie que celle de l'imputation, sur justificatif, des frais engagés par le locataire sur le montant normal du loyer dont il aurait dû s'acquitter. Force reste ainsi au principe.

Mise aux normes impossible : conséquences et sanctions ?

Deux situations sont ici susceptibles de se présenter. Soit le logement viole les critères nationaux de décence (I), soit, ce qui est possible ainsi que nous l'avons déjà remarqué, le logement est conforme aux règles nationales de décence, mais se trouve néanmoins en infraction avec le règlement sanitaire départemental (II).
Premier cas : violation des normes nationales de décence
– Une sanction simple, mais rigoureuse. – Étrangement, à côté de la description détaillée des critères de la décence que nous avons relatée, l'arsenal répressif se résume à l'application du droit commun de la responsabilité contractuelle du bailleur, dont le régime découle de l'article 1719 du Code civil, dans sa rédaction modifiée par la loi SRU. Le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Il résulte de cette rédaction un raisonnement implacable :
  • tout bailleur est débiteur envers son locataire d'une obligation de délivrer la chose louée ;
  • en matière de logement, la chose louée ne peut être qu'un logement décent ;
  • dès lors, l'indécence est source de l'inexistence du contrat de bail.
Le locataire victime d'indécence des lieux loués peut ainsi mobiliser les contre-mesures prévues, depuis l'ordonnance du 10 février 2016, par l'article 1217 du Code civil. Il est fondé, de plein droit, à :
  • refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation (donc ne plus payer son loyer) ;
  • poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation (contraindre le propriétaire à engager les travaux nécessaires pour satisfaire à tout ce qui conditionne la décence du logement) ;
  • solliciter une réduction du prix (ici, du loyer) ;
  • provoquer la résolution du contrat, ce qui permet au locataire d'obtenir le remboursement des loyers déjà versés et son dépôt de garantie ;
  • demander réparation des conséquences de l'inexécution (obtenir des dommages et intérêts pour tout préjudice physique, moral ou financier qu'il aurait subi : pensons à l'exemple d'une intoxication liée à une mauvaise évacuation des produits de combustion, inclus dans ce périmètre comme nous le verrons ; ou une installation électrique défectueuse qui aurait endommagé tel ou tel appareil mobilier appartenant au locataire, etc.).
L'article 1217 du Code civil prend soin de fulminer que les sanctions qu'il énonce et qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
– Une utile précision. – La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion allonge d'encore un segment le 1o de l'article 1719 du Code civil en précisant : « Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ». Le principe général bien connu nemo auditur propriam turpitudinem allegans… s'y opposait certainement, mais ce qui va sans dire va encore mieux en le disant ! C'est donc le locataire et lui seul qui peut agir.

Obligation de décence du logement (C. civ., art. 1719). Les trois états de la matière

Rédaction initiale (depuis 1946) Rédaction issue de la loi SRU (2000-2009) Rédaction issue de la loi Molle (rédaction actuelle)
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
– Une arme à double tranchant. – Déclarée à la demande du locataire, l'indécence du logement, si elle est irrémédiable, peut néanmoins se retourner contre lui. Elle ne l'autorise pas, en effet, à se maintenir dans les lieux sans payer de loyer. La jurisprudence le confirme.
On peut lire ici le contenu intégral de l'arrêt rendu le 17 décembre 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, relatif notamment à l'application des conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par un RSD non abrogé :
www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031651978">Lien

Cass. 3 civ., 17 déc. 2015, n 14-22.754, publié au bulletin

M. X, propriétaire d'un local à usage d'habitation donné à bail meublé à M. Y, lui délivra un commandement visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat puis l'assigna en acquisition de cette clause, et en expulsion ; le preneur contre-attaqua en soutenant que ce local n'était pas conforme aux critères d'un logement décent, eu égard aux dispositions de l'article 27-2 dudit RSD, et sollicita reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter.
Le local loué présentait une surface de 8,70 mètres carrés, là où le RSD imposait le minimum de neuf mètres carrés. M. X s'en défendait par référence au décret de 2002, arguant d'une volumétrie satisfaisante au regard de ce texte.
Sur ce premier moyen, comme sur le deuxième visant à contester le droit du locataire à suspendre son versement du loyer du fait de l'indécence constatée des lieux, la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir débouté M. X, le propriétaire.
À ces deux égards en effet, elle indique à son encontre :
  • que le motif de la volumétrie des lieux était surabondant en l'espèce puisque non retenu par le règlement départemental (« la cour d'appel, qui a, à bon droit, fait application des dispositions du RSD précité, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celle-ci en a exactement déduit (...) que M. X [bailleur] avait manqué à ses obligations ») ;
  • que du simple fait que le logement ne répondait pas à ces règles d'habitabilité et que M. X n'avait pas respecté son obligation de délivrer un logement décent, la cour d'appel a souverainement retenu que ce manquement autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers et a légalement justifié sa décision de ce chef.
En revanche, sur le troisième moyen soulevé par le propriétaire, elle épargne à celui-ci de totalement succomber. Le bailleur avait demandé, dans l'hypothèse où le logement serait déclaré inhabitable en raison de sa surface, l'expulsion du locataire pour disparition de l'obligation de payer un loyer en contrepartie de l'occupation des lieux. Or, les premiers juges n'avaient pas statué sur cette demande. La cassation fut prononcée, au visa de l'article 455 du Code de procédure civile.
En d'autres termes, cette demande du propriétaire, même fournisseur d'un logement indécent aux yeux du RSD, devait obtenir réponse. L'argument du locataire pouvait donc ici se retourner contre lui, s'il avait espéré rester gratuitement dans les lieux.
Second cas : infraction au seul règlement sanitaire départemental
– Pouvoir d'appréciation du juge. – Lorsqu'un logement se trouve en infraction avec le règlement départemental, tout en étant conforme aux règles nationales de décence, les tribunaux s'arrogent une marge d'appréciation assez large du contexte et de calibrage des sanctions. Les magistrats admettent, à la décharge du propriétaire, d'éventuelles circonstances atténuantes, ou l'influence de la faute de la victime, voire sa mauvaise foi. Dès lors, les conséquences ne sont pas toujours aussi draconiennes que celles énumérées à l'article 1712 du Code civil. L'arrêt déjà cité (V. supra, no ), rendu le 3 mai 2018 par la cour d'appel de Paris, en fournit un exemple.
Pour une lecture intégrale de cet arrêt :
www.dalloz.fr/documentation/Document?id=CA_PARIS_2022-06-09_1809880#texte-integral">Lien

CA Paris, pôle 4, ch. 3, 9 juin 2022, n 18/09880

(Deuxième partie)
Coupable d'avoir contrevenu non aux exigences légales de la décence, mais seulement à celles du règlement sanitaire de la Ville de Paris, le propriétaire doit être condamné, et le fut… mais à des dommages et intérêts seulement. L'arrêt de la cour énonce que : « le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré, M. [D] [W] ayant vécu dans les lieux pendant plus de dix ans et ne démontrant pas avoir été dans l'impossibilité de les utiliser conformément à leur destination. Sa demande en remboursement de loyers à hauteur de la somme de 14 693,76 euros sera donc rejetée… ».
Les juges exploitent ici pleinement la marge de liberté qui leur est ouverte pour moduler la sanction de la violation d'une règle locale, marge dont ils n'auraient pas joui s'il s'était agi de constater une infraction à la règle générale.
Cette décision semble devoir être approuvée. Comment admettre, en effet, le prétendu tourment d'un locataire qui, étrangement, a vécu « pendant des années dans le logement litigieux sans avoir fait état de difficulté particulière auprès du bailleur ou de son mandataire, étant observé que son action et ses demandes n'ont été formulées qu'après son départ des lieux ».
– Conclusion. – En l'état actuel de la jurisprudence, la violation d'une règle de décence du logement émanant du seul RSD ne peut exonérer le locataire de son obligation de payer le loyer et les charges que lorsqu'il en résulte des désordres si importants qu'ils entraînent l'impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination. Inversement, lorsque les éléments de l'indécence ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité, le locataire conserve l'obligation de s'acquitter de son loyer.

La décence et la vente du logement

– La vente reste possible. – La police de la décence ne s'exerce pas à l'occasion de la vente d'un logement. Dès lors, aucune nullité de plein droit ne peut venir sanctionner le vendeur. Cependant, au titre de son obligation d'information, celui-ci doit être parfaitement transparent, sous peine de voir prononcer à son encontre des sanctions importantes, dont, à nouveau, la jurisprudence donne l'exemple.

Cass. 3 civ., 3 mai 2018, n 17-11.132, 17-14.090, publié au bulletin

[Pour la lecture du contenu intégral de cet arrêt : www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036900260">Lien.]
Une société civile avait acquis un bien loué et encaissé les loyers, mais se trouva confrontée, après une visite des lieux par le service communal d'hygiène et de sécurité, à une impossibilité de poursuivre la location en raison d'une injonction à faire cesser toute occupation du local, due à sa superficie, certes conforme au décret du 30 janvier 2002, mais inférieure au seuil fixé par le RSD.
Fidèle à sa jurisprudence, la cour rétorque que c'est à bon droit que les juges du fond ont fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret du 30 janvier 2002, qui ne l'a pas abrogé, et plus rigoureuses que celles-ci.
De ce fait, elle estime que c'est à juste raison que les premiers juges ont pu en déduire :
  • que le bien n'était pas louable ;
  • que le consentement de la SCI s'en était donc trouvé vicié, les circonstances de l'espèce souverainement relevées par les juges du fond démontrant qu'en se portant acquéreur du logement, dont il résultait de l'acte authentique de vente qu'il était loué, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location ; qu'il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement ;
  • que le libellé de son objet social (« l'acquisition, la location, l'édification, l'exploitation et la gestion ainsi que la cession éventuelle de tous immeubles, biens et droits immobiliers ») n'excluait pas qu'elle ait pu acquérir l'appartement en méconnaissance de ses dimensions et caractéristiques ;
  • que cette erreur commise par la SCI (qui n'est donc pas ici considérée comme un professionnel bien que son objet social porte sur la location et la gestion de biens immobiliers) ayant acquis un appartement aux fins de le louer alors que ses dimensions et caractéristiques excluaient toute possibilité de location, compte tenu du règlement sanitaire départemental qui lui était applicable, est excusable ;
  • que la vente devait donc être annulée.
C'est, par suite, à bon droit que le vendeur a été condamné à rembourser les sommes versées par la SCI. En outre, le vendeur n'est pas fondé à obtenir :
  • ni la restitution des loyers perçus entre-temps par la SCI acquéreur, dès lors que son erreur était excusable et qu'elle n'était pas de mauvaise foi ;
  • ni le remboursement des sommes en question par le notaire ayant rédigé l'acte ou l'agence immobilière ayant négocié la transaction, dès lors qu'en cas d'annulation d'une vente, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable.
Amères conclusions qui portent à la plus vive vigilance quant aux contenus d'un RSD éventuellement plus strict que la norme générale.
– Conseil pratique. – Instruit d'un projet de mise en location, et dès le stade d'un avant-contrat, le notaire d'un propriétaire ou d'un investisseur sera bien avisé d'inciter son client à consulter le RSD territorialement applicable, ce qui semble possible en ligne quel que soit le département.

Rédaction d'une clause d'avertissement dans un avant-contrat (promesse synallagmatique de vente, promesse unilatérale de vente, contrat de réservation)

« Outre le rappel ci-dessus effectué des dispositions légales et réglementaires relatives à la notion de décence, l'acquéreur [ou : le bénéficiaire ; ou : le réservataire] reconnaît expressément avoir été informé du fait que le Règlement Sanitaire Départemental peut contenir des règles plus strictes s'appliquant impérativement aux biens objets des présentes en cas de mise en location. Les conditions de surface ou de volume minimum, notamment, peuvent être placées à un niveau plus exigeant que celles retenues par le décret susvisé du 30 janvier 2002.
L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la consultation des règles prévues à ce sujet au sein du Règlement Sanitaire du département de situation des biens objets des présentes, et se charger de procéder ainsi à la vérification de la compatibilité de son projet, s'il y a lieu, avec le contenu impératif de ce Règlement, tout autant qu'avec celui dudit décret. »
(Ou : « L'acquéreur prend acte des conditions imposées par le Règlement Sanitaire du département de...…, applicable aux biens objets des présentes, et ci-dessous littéralement relatées : (…) ».

Documents organiques de l'immeuble et décence du logement

– Une relation pas nécessairement contre-nature. – La relation qu'entretiennent les documents organiques d'un immeuble (tels que règlement de copropriété ou documents de type cahier des charges élaborés pour l'organisation d'un ensemble immobilier divisé au sol – lotissement, groupe d'habitation – ou en volumes) est, à l'heure où nous écrivons ces lignes, encore placée sous le contrôle étroit de la jurisprudence. Dans un immeuble soumis au régime de la copropriété ou un ensemble immobilier régi par des documents contractuels tels qu'un cahier des charges, la norme conventionnelle privée résultant de ces documents s'ajoute aux règles nationales et locales et peut interférer sur le caractère décent d'un logement. Ainsi, notamment, la clause de destination d'un immeuble à usage d'habitation strictement bourgeoise peut prévenir de futurs aménagements, en prohibant par exemple la multiplication des petites surfaces, ou la transformation de locaux annexes tels que caves en souplex ou greniers en soupentes, pour conserver ce qui est vu comme un standing décisif pour l'affectio habitandis, le choix de vie réunissant les habitants des lieux.

Cass. 3 civ., 6 sept. 2018, n 17-22.172,

Une société civile immobilière transforme en local d'habitation une cave située en sous-sol d'un immeuble en copropriété, auparavant à usage de bureau. Le syndicat des copropriétaires l'assigne pour atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble.
La Cour de cassation se range à l'avis des juges du fond, qui avaient souverainement retenu cette atteinte au vu d'éléments de fait propres à l'édifice et son environnement (local situé au-dessous de la surface du sol naturel, fenêtres situées en partie haute donnant sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n'était pas conforme au caractère « bourgeois » de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété).
– Mais une relation sous surveillance. – Cependant, un auteur souligne que la jurisprudence demeure prudente quant à la légitimité du contrôle de la décence du logement par les syndicats de copropriétaires, qu'elle refuse de systématiser à leur profit, se bornant à approuver les juges du fond lorsqu'ils justifient leur décision de sanction du propriétaire :
  • par un constat motivé de l'atteinte à la destination de l'immeuble ;
  • laquelle doit être expressément définie et délimitée dans le règlement de copropriété (par ex., au moyen d'une clause d'habitation strictement bourgeoise, ou d'une description précise du standing dont le maintien est recherché pour l'immeuble).
Bien sûr, les contenus des règlements de copropriété sont multiples. Certains ne comportent d'ailleurs pas de clause précise de destination. Grande peut donc être la diversité des règles privées applicables à tel ou tel local, pour savoir s'il peut ou non être considéré comme un logement. La consultation des documents organiques régissant l'immeuble ou l'ensemble immobilier demeure donc indispensable, et ce dès le stade de l'avant-contrat. À ce titre, l'obligation (imposée par la loi Alur) de fournir à tout candidat acquéreur, dès le stade de l'avant-contrat, une copie du règlement de copropriété et de tous ses éventuels modificatifs doit être approuvée.