L’imposition des revenus du LMNP

Les contribuables dont le montant annuel des loyers de meublés ne dépasse pas un certain plafond bénéficient d’un régime simplifié d’imposition dit « micro-BIC » (§ I). Ceux dont les loyers dépassent le plafond ou qui ont expressément opté relèvent du régime réel d’imposition (§ II).

Le régime du micro-BIC

– Locations exonérées. – L’article 35 bis I ont été actualisés au 03/05/2023, au titre de l’année 2023 (au lieu de 2022), du Code général des impôts exonère les loyers tirés de la location meublée d’une partie de la résidence principale du bailleur dans deux hypothèses applicables jusqu’au 31 décembre 2023 :

d’une part, la totalité des loyers est exonérée lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire pour les travailleurs saisonniers) et que le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. Au titre de l’année 2023, l’administration a fixé la limite raisonnable à 199 € par an et par mètre carré de surface habitable en Île-de-France et à 147 € en province ;
d’autre part, sont exonérés à hauteur de 760 € par an les produits provenant de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes).

– Régime du micro-BIC. – Le bailleur est de plein droit soumis au régime micro-BIC pour l’imposition des loyers meublés si le montant des loyers annuels n’a pas dépassé un certain plafond.

Pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2022, le seuil du micro-BIC a été relevé de 72 600 à 77 700 €. Le bailleur ne doit porter sur sa déclaration de revenus que le montant brut des loyers et appliquer un abattement forfaitaire de 50 %, qui ne peut être inférieur à 305 €.

Pour les activités de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, le plafond du micro-BIC est passé de 176 200 à 188 700 €. L’abattement applicable est de 71 %. On rappellera qu’en matière de micro-foncier, l’abattement forfaitaire n’est que de 30 % et s’applique si les revenus de la location nue ne dépassent pas 15 000 €.

Si les charges déductibles dépassent 50 ou 71 % des recettes imposables, le contribuable peut se placer sous le régime réel d’imposition. L’option doit être exercée avant le 1^er février de la première année au titre de laquelle il souhaite bénéficier de ce régime. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an.

Le régime réel d’imposition

– Produits à comptabiliser. – L’imposition des produits se fait selon les règles propres aux BIC. Contrairement aux revenus fonciers, le bailleur doit inclure dans ses produits les loyers courus et pas seulement les loyers encaissés.

Point d’attention

Si le propriétaire se réserve la possibilité d’occuper une partie de l’année les locaux loués en meublé, il devra intégrer dans son compte de résultat la valeur locative des locaux.

– Charges déductibles. – L’inscription du bien loué au bilan de l’entreprise permettra au contribuable de déduire des loyers acquis tant les charges locatives que les charges de propriété. Si le bien n’est pas inscrit au bilan, il ne pourra déduire que les frais de gestion et les réparations locatives. Mais surtout, il devient possible d’amortir la construction et les meubles la garnissant sur leur durée normale d’utilisation. Même les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement (non déductibles dans le régime des revenus fonciers) font l’objet d’un amortissement au même titre que les dépenses d’amélioration.

– Limite à l’amortissement. – En application de l’article 39 C du Code général des impôts, lorsque les charges afférentes au bien loué sont supérieures aux loyers perçus, aucune déduction au titre de l’amortissement de l’immeuble ne peut être fiscalement opérée. C’est dire que l’amortissement ne peut ni créer de déficit, ni l’augmenter. Néanmoins, le bénéfice de celui-ci n’est aucunement perdu : il pourra être comptablement « stocké » aussi longtemps qu’il le faudra, sans limite de durée (à comparer avec les dix ans prévus par le régime des revenus fonciers), pour l’utiliser une fois le résultat devenu bénéficiaire. Cet ancien amortissement pourra donc être utilement déduit en sus d’une annuité normale, ou après l’extinction du cycle normal d’amortissement, sous la seule réserve de toujours respecter la limitation au maximum sur le montant des résultats nets.

– Imposition du résultat. – Si le résultat est bénéficiaire, il est soumis au barème de l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal. S’il est déficitaire, le loueur en meublé non professionnel ne pourra pas l’imputer sur son revenu global (contrairement au loueur en meublé professionnel). Les déficits ne pourront être déduits que des bénéfices des autres meublés réalisés au cours des dix années suivantes.