Le choix d’une société comme structure d’accueil d’un habitat participatif

Différentes formes sociales sont proposées par le législateur pour tenir lieu de réceptacle à l’habitat participatif. Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, on utilisait essentiellement les sociétés civiles immobilières d’attribution , les sociétés civiles coopératives de construction , et les sociétés civiles d’accession progressive à la propriété . Au fil du temps, un besoin de faire évoluer les formes sociétaires existantes s’est fait sentir. Les attentes du secteur de l’habitat participatif étaient nombreuses et ont été rassemblées notamment dans un livre blanc cosigné en 2011 par les associations promouvant l’habitat participatif et l’autopromotion. À l’issue de ce travail, la loi Alur est venue compléter la liste des formes sociales possibles en créant deux types de sociétés dites d’habitat participatif et dédiées à ce secteur : les sociétés coopératives d’habitants et les sociétés d’attribution et d’autopromotion .

Après avoir comparé les différentes structures, dans un tableau disponible sur l’extension numérique du présent rapport, nous apporterons quelques éclairages complémentaires.

Tableau de comparaison entre quatre sociétés dédiées à l’habitat participatif

Les sociétés civiles immobilières d’attribution (SCIA)

– Statut dédié. – Les sociétés qui ont pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles (ici, de logements) en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance⁹⁶⁸, dites sociétés d’attribution, doivent respecter un ensemble de règles figurant aux articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

– Forme sociale. – Le législateur n’a pas créé une nouvelle forme de société, mais seulement un statut auquel peuvent adhérer les associés cohabitants d’une société qui peut revêtir n’importe quelle forme⁹⁶⁹. En pratique, les futurs associés choisissent le plus souvent la forme civile, pour sa souplesse d’organisation.

– Régime général. – Ce statut comporte des dispositions applicables à toutes les sociétés. Nous en relèverons trois sortes :

1. Sur l’organisation des attributions ⁹⁷⁰ : un état descriptif de division délimite les diverses parties de l’immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d’eux l’un des lots définis par l’état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l’usage exclusif de chaque associé, et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux.

Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble doit emporter l’application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, le règlement est établi en conformité de cette loi. Pour autant, tant que l’immeuble appartient seulement à la société, il n’existe pas de copropriété au sens de la loi⁹⁷¹.

Lorsque l’attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d’équipements communs s’il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L’état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés.

2. Sur le financement de l’opération : les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital⁹⁷². Il est possible de spécialiser les appels de fonds lorsque la société ne poursuit pas simultanément la construction de l’ensemble des logements répondant à son objet. Les statuts peuvent prévoir que les appels de fonds supplémentaires nécessaires pour la réalisation de chaque programme, y compris la participation à toutes dépenses d’intérêt commun, seront répartis entre les seuls associés ayant vocation aux logements construits dans le cadre de chacun de ces programmes⁹⁷³.

3. Sur la cession des titres sociaux : elle est encadrée par la loi. Le contrat doit comporter des mentions particulières, ayant trait, principalement, aux titres cédés, au prix, aux appels de fonds restant à satisfaire pour permettre à la société d’achever l’immeuble ou la fraction d’immeuble auquel les actions ou parts cédées donnent vocation à la date de la cession ; il doit en outre comprendre des annexes obligatoires⁹⁷⁴.

– Régime de la construction en secteur protégé. – Lorsque l’immeuble est à usage d’habitation ou mixte, une série de dispositions régissent de façon impérative la phase de construction⁹⁷⁵, dans un souci de protection des accédants au logement⁹⁷⁶. On relèvera par exemple l’obligation de recourir au contrat de promotion immobilière si la société ne préfère pas confier les opérations constitutives de la promotion immobilière à son représentant légal ou statutaire⁹⁷⁷.

– Droit de jouissance de l’associé. – Le cohabitant associé bénéficie de la jouissance exclusive d’une fraction de l’immeuble social représentative de ses parts. Il tire son droit de jouissance du contrat de société et la question de sa nature a été tranchée en jurisprudence : il s’agit d’un droit personnel et non réel⁹⁷⁸, ayant un caractère mobilier⁹⁷⁹. Ce droit de jouissance s’exerce d’ailleurs dans les limites du cadre institué par le règlement de jouissance.

– Vocation au partage. – Les cohabitants associés ont tous vocation au partage, qui participe de l’esprit même d’une société d’attribution relevant de l’article L. 212-1 du Code de la construction et de l’habitation. La dissolution de la société peut ainsi, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l’assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix⁹⁸⁰. Un associé peut également exercer son droit de retrait, sauf si les statuts prévoient des attributions en jouissance, et ce retrait entraîne de plein droit l’annulation des titres sociaux correspondant aux locaux attribués en propriété ainsi que la réduction corrélative du capital social⁹⁸¹.

– Attribution en propriété. – La vocation première de la société est d’aboutir au partage des lots qui seront attribués en pleine propriété aux cohabitants associés, et de servir en quelque sorte d’intermédiaire à la propriété divise, que celle-ci relève du statut de la copropriété ou qu’elle soit exclusive de son application.

– Attribution en jouissance. – Quoique le contraire se soit parfois produit, les sociétés d’attribution n’ont pas été pensées pour durer, le temps de jouissance devant plutôt être réservé à la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente⁹⁸². L’attribution étant permise sans limitation spécifique, elle a servi nombre de montages dans lesquels la SCIA reste propriétaire de l’immeuble, et les cohabitants titulaires de droits de jouissance. Tant que les associés n’ont pas décidé du partage à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix, la société demeure la structure d’organisation de l’ensemble immobilier.

– Cadre privilégié de l’habitat participatif ? – Deux reproches sont généralement faits à l’égard de cette structure⁹⁸³ :

elle n’exclue pas la spéculation, chaque associé étant libre de réaliser des plus-values ;
chaque associé est libre de louer et de fixer le loyer.

Malgré ces reproches, le mouvement Habitat Participatif France revendique que les SCIA « ont été et restent un cadre juridique privilégié pour beaucoup de groupes d’habitats participatifs ayant le souci de maintenir dans la durée un contrôle possible sur leur composition et souhaitant une souplesse de gouvernance pouvant s’adapter aux spécificités de leur projet et de leur charte »⁹⁸⁴. En créant les sociétés d’attribution et d’autopromotion, la loi Alur a consacré la possibilité de concevoir collectivement un projet d’’habitat participatif, mais les partenaires, comme les banques, ne semblent pas prêts à le suivre, du moins pour le moment. Un travail serait mené avec des professionnels du Droit, dont des notaires, pour proposer un cadre de SCIA dédié à l’habitat participatif. L’idée serait ainsi de travailler à une « normalisation » des SCIA en misant sur une forme qui a fait ses preuves, dans le but d’obtenir sa reconnaissance auprès de la Fédération des banques et donc de faciliter l’octroi de prêts facilité à l’ensemble des groupes d’habitants⁹⁸⁵.

Les sociétés civiles coopératives de construction (SCCC)

– Coopérative. – Les sociétés coopératives de construction sont régies par la loi n^o 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération⁹⁸⁶.

La coopérative réunit plusieurs personnes en vue de satisfaire à leurs besoins économiques ou sociaux par leur effort commun et la mise en place des moyens nécessaires. Cette société exerce son activité dans toutes les branches de l’activité humaine et respecte les principes suivants : une adhésion volontaire et ouverte à tous, une gouvernance démocratique, la participation économique de ses membres, la formation desdits membres et la coopération avec les autres coopératives. Sauf dispositions spéciales à certaines catégories de coopératives, chaque membre coopérateur dénommé, selon le cas, « associé » ou « sociétaire », dispose d’une voix à l’assemblée générale⁹⁸⁷.

L’un des éléments essentiels de la coopération consiste en la réduction, au bénéfice des membres de la coopérative, du prix de revient et du prix de vente du produit fourni aux coopérateurs⁹⁸⁸. Pour atteindre cet objectif, la loi subordonne, pendant l’opération de construction, la démission d’un associé à une autorisation de l’assemblée générale⁹⁸⁹, et interdit la cession volontaire entre vifs à titre onéreux des droits sociaux⁹⁹⁰. Il s’agit de faire en sorte « d’éviter que les sociétés coopératives ne deviennent des instruments de commercialisation et que certains associés ne soient tentés de s’y introduire dans un but purement spéculatif »⁹⁹¹.

– Statut dédié à la construction. – La construction prend toute sa place au sein des sociétés coopératives⁹⁹², qui plus est pour un projet d’habitat participatif. Comme pour les sociétés d’attribution, le législateur n’a pas ajouté de nouvelle forme de société à celles existantes, mais créé un statut qui, une fois choisi, va s’imposer aux associés, ici les cohabitants, lorsque la société a pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur division par lots ou d’un ensemble de maisons individuelles groupées à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation destinés à être attribués ou vendus aux associés⁹⁹³. L’objet de ces sociétés comprend, en outre, et comme pour les sociétés d’attribution, la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente⁹⁹⁴.

– Forme sociale. – Les sociétés coopératives de construction peuvent revêtir n’importe quelle forme, mais en pratique les futurs associés choisissent le plus souvent la forme civile, pour sa souplesse d’organisation, d’où l’appellation de société civile coopérative de construction (SCCC).

– Régime. – On relèvera plusieurs particularités :

1. à la différence d’une société d’attribution, une société coopérative de construction n’a pas vocation à acquérir un immeuble déjà construit, mais peut vendre des lots ou les attribuer à ses associés⁹⁹⁵.
2. La société doit établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété avant tout commencement des travaux de construction. Dans les sociétés coopératives ayant pour objet la vente des lots, le règlement entrera en vigueur dès l’achèvement des constructions. Dans celles procédant par voie d’attribution, ce sera à compter du premier retrait d’un coopérateur. Jusqu’à la naissance de la copropriété, le règlement de copropriété fait office de « règlement de jouissance » ou « règlement d’occupation ». La loi renvoie pour le reste aux dispositions relatives aux sociétés d’attribution⁹⁹⁶.
3. Avant le commencement des travaux, l’assemblée générale doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global seront répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux⁹⁹⁷.
4. Les sociétés coopératives de construction qui procèdent par voie d’attribution collectent les sommes nécessaires à la réalisation de leur objet social au moyen d’appels de fonds auprès de leurs membres, à la manière des sociétés d’attribution ordinaires⁹⁹⁸.

– Capital et personnel variables. – Les sociétés coopératives de construction sont à capital et à personnels variables⁹⁹⁹. Elles sont soumises aux dispositions du Code de commerce sur la variabilité du capital, applicables à toutes les sociétés, sauf les sociétés anonymes¹⁰⁰⁰. Le capital est ainsi susceptible d’augmentation par des versements successifs des associés ou l’admission d’associés nouveaux et de diminution par la reprise totale ou partielle des apports effectués¹⁰⁰¹. Ce qui permet le retrait aisé d’un associé alors même que les cessions de droits sociaux sont prohibées pendant toute la durée de la construction¹⁰⁰².

– Possibilité de faire entrer des associés non-coopérateurs. – La SCCC construit pour attribuer ou vendre des lots « destinés à être attribués ou vendus aux associés » et donc, par principe, aux associés seulement¹⁰⁰³. Pour autant, une coopérative est autorisée à faire entrer des associés non-coopérateurs, par exemple un opérateur immobilier, qui va porter la maîtrise d’ouvrage au nom de la SCCC, seule ou en partenariat avec les habitants.

La loi de 1947 sur le statut de la coopération, fixe certaines limites, dont celles-ci :

les coopératives ne peuvent prévoir dans leurs statuts d’admettre des tiers non sociétaires à bénéficier de leurs activités que dans la limite de 20 % de leur chiffre d’affaires, et selon des conditions fixées par décret¹⁰⁰⁴ ;
les coopératives peuvent admettre comme associés non coopérateurs, dans les conditions et limites fixées par leurs statuts, des personnes physiques, notamment leurs salariés, ou morales qui n’ont pas vocation à recourir à leurs services ou dont elles n’utilisent pas le travail mais qui entendent contribuer notamment par l’apport de capitaux à la réalisation des objectifs de la coopérative. Les associés non coopérateurs ne peuvent détenir ensemble plus de 49 % du total des droits de vote, sans que les droits des associés qui ne sont pas des sociétés coopératives puissent excéder la limite de 35 %¹⁰⁰⁵.

En tout état de cause, si le coût de la construction se révèle moins important que prévu, il y a lieu à restitution de l’économie dégagée aux seuls associés ou sociétaires coopérateurs. Ni le gérant non associé, ni le promoteur (dans le cas où un contrat de promotion immobilière a été conclu), ne peuvent y avoir droit. Il a été souligné que pour cette raison certaines coopératives HLM préfèrent aujourd’hui se tourner vers les ventes en l’état futur d’achèvement « classiques », qui leur garantissent une marge¹⁰⁰⁶ et rassurent leurs financeurs.

– Protection des coopérateurs. – Dans le but de protéger les coopérateurs exposés au risque de la construction, la loi oblige la société à :

limiter son objet à l’édification d’immeubles compris dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un ensemble immobilier¹⁰⁰⁷ ;
entreprendre chaque tranche du programme prévu par les statuts que si le nombre des associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis¹⁰⁰⁸ ;
conclure des contrats de vente en l’état futur d’achèvement, si la société a choisi de vendre ses lots et non de les attribuer, et si elle n’a pas confié à un promoteur immobilier la réalisation de son programme de construction¹⁰⁰⁹ ;
recourir au contrat de promotion immobilière régi par les dispositions des articles L. 221-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’elle confie le programme à un tiers¹⁰¹⁰, Mais l’habitat participatif pourra également être réalisé en autopromotion, si les habitants préfèrent gérer eux-mêmes la phase de construction (et sont capables de le faire…) ;
obtenir une double garantie¹⁰¹¹ :

– Vocation à devenir propriétaire mais pas d’attribution en jouissance. – Chaque associé a vocation à devenir propriétaire de son logement, que ce soit sous forme de vente, d’attribution, voire de location-accession. Cette structure ne permet toutefois pas les attributions de lots en jouissance elle est donc impropre à pérenniser un habitat participatif sous forme de propriété collective¹⁰¹². Cette vocation à la propriété ne paraît toutefois pas interdire au coopérateur de bénéficier de la jouissance de son lot entre l’achèvement et le transfert de propriété de ce lot¹⁰¹³. Certains auteurs considèrent dans ce cas que l’occupation ne peut résulter que d’un bail consenti par la société à l’associé coopérateur¹⁰¹⁴.

La forme coopérative n’évite pas non plus à l’esprit spéculatif de se manifester, une fois le logement réalisé (a priori à bon compte) et attribué, sa vente devenant alors libre indépendamment des clauses d’agrément ou de préférence pouvant exister dans les statuts de la société dont, une fois retiré, le vendeur ne fait plus partie¹⁰¹⁵. Ce sont là les deux inconvénients majeurs de la société coopérative de construction.

Les sociétés civiles d’accession progressive à la propriété (SCIAPP)

– Renvoi. – V. supra, n^os et s.

Les sociétés d’habitat participatif issues de la loi Alur

– Utilité de nouvelles sociétés ? – Les deux nouvelles structures créées par la loi Alur, que sont les coopératives d’habitants (SCH) et les sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAAP), ne sont pas impératives et viennent s’ajouter à celles qui existaient jusqu’alors.

On peut s’interroger sur l’intérêt de créer ces nouveaux outils alors que ceux qui existaient déjà auraient pu être retouchés, voire refondu. Il semble que la volonté du législateur ait été de distinguer deux types spécifiques de société empreintes ab initio des valeurs portées par le projet de la loi Alur, et réservées à ceux qui dès la conception de leur habitation, ont « pensé » leur habitat comme participatif »¹⁰¹⁶.

Nous mettrons en lumière les mesures communes à ces deux nouvelles sociétés (A) et tenterons d’identifier les spécificités propres à chacune d’elles, censées permettre au groupe d’habitants de faire un choix (B).

Les mesures communes aux deux types de sociétés

– Un statut juridique. – Les textes prévoient que ces sociétés « sont valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi »¹⁰¹⁷, « de sorte que l’on peut en déduire qu’elles ne constituent pas une forme de société en soi mais plutôt un statut juridique »¹⁰¹⁸.

Les sociétés coopératives d’habitants ne pourront toutefois être constituées que sous la forme d’une société émettant des parts sociales, ce qui s’explique par le fait qu’elles sont marquées par un fort intuitu personae, attaché à l’idée de « coopération », ce qui exclut les sociétés par actions, de type société anonyme, société par actions simplifiée, etc.

– Un capital obligatoirement variable. – La société doit avoir nécessairement un capital social variable¹⁰¹⁹, qui se justifie par l’évolution des entrées et des sorties, pour « prendre en compte l’évolution des besoins relatifs à l’habitat »¹⁰²⁰.

– La possibilité de transformer une société existante. – L’article 200-6 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité de transformer une société existante en coopérative d’habitants ou en société d’attribution et d’autopromotion.

– La possibilité de faire entrer des personnes morales. – La loi Alur permet d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social.

L’article L. 200-3 du Code de la construction et de l’habitation impose que les personnes morales qui adhèrent à une société d’habitat participatif « ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote ».

– L’utilisation du logement à titre de résidence principale. – Les associés sont tenus d’utiliser le logement mis à leur disposition¹⁰²¹. Il résulte de l’article R. 200-1 du Code de la construction et de l’habitation que la résidence principale s’entend d’un « logement occupé par l’associé au moins huit mois par an ».

Plusieurs cas de dérogation sont prévus par cet article, pour prémunir les cohabitants d’un risque de décès, d’invalidité, de mobilité professionnelle, d’évolution familiale, etc.

– La limitation à un programme unique. – Aux termes de l’article L. 200-7 du Code de la construction et de l’habitation : « Chaque société d’habitat participatif limite son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier ».

Comme le souligne M. Vivien Zalewski-Sicard : « L’objectif, par la spécialisation de l’objet social, est ici de limiter les risques pris par la société et donc de la même façon pour les associés »¹⁰²².

Il aurait pourtant été bienvenu que la loi vienne préciser les notions de programme et de tranche.

– La responsabilité limitée des associés. – L’article 200-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les associés des SCH et des SAAP, qui seraient constituées sous la forme civile, « ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports ».

La responsabilité limitée va de soi si les associés se tournent vers les sociétés de capitaux.

– L’approbation du dossier technique. – Conformément à l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, « avant tout commencement de travaux de construction, l’assemblée générale de toute société régie par le présent titre ayant pour objet la construction d’un immeuble doit en approuver les conditions techniques et financières d’exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d’eux ».

– La souscription d’une garantie financière d’achèvement. – Toujours conformément à l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, « chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».

Nous verrons plus loin que l’obtention de cette garantie n’est pas chose aisée¹⁰²³.

– La conclusion d’une charte. – À travers l’obligation de recourir à une charte, les cohabitants sont invités à s’impliquer dans la gestion de l’immeuble. Ce document, rendu obligatoire par l’article L. 200-10 du Code de la construction et de l’habitation, fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, et notamment celles d’utilisation des lieux de vie collective. Il est adopté par l’assemblée générale des associés. Avant leur entrée dans les lieux, les locataires non associés signent cette charte qui est annexée à leur bail.

Le législateur n’a pas explicité son contenu, du moins donné des orientations plus précises, ce qui est dommage puisque comme le relevait M. Lerousseau, sa « juridicité » risque d’être limitée en raison de sa rédaction souvent trop générale¹⁰²⁴.

M. Touzain souligne qu’elle va venir en quelque sorte régir les « modalités pratiques du vivre-ensemble »¹⁰²⁵. « C’est probablement à la charte qu’il convient de se référer pour juger du contenu et de la qualité du projet participatif au sein de l’habitat. À condition de veiller à la cohérence entre la charte et les statuts de la société »¹⁰²⁶.

Pour autant, le législateur n’a pas explicité son contenu, du moins donné des orientations plus précises, ce qui est dommage puisque comme le relevait M. Lerousseau, sa « juridicité » risque d’être limitée en raison de sa rédaction souvent trop générale¹⁰²⁷.

Il ne faudrait pas non plus que la « tyrannie de la majorité » vienne imposer des contraintes collectives trop importantes, sous peine de sanction judiciaire¹⁰²⁸.

Les spécificités propres à chaque société

La société coopérative d’habitants

– Un esprit coopératif durable. – Cette structure est en particulier destinée à des personnes qui, tout en ayant une démarche militante, tournée vers l’anti-spéculation, l’égalité, le partage démocratique du pouvoir, le développement durable, ne disposent pas de moyens importants¹⁰²⁹.

Il ressortait, entre autres, du livre blanc de 2011 une demande d’adaptation des structures sociétaires « pour ne pas être contraint de transformer une SCIA ou une SCCC en copropriété lors du premier départ d’un ménage et conserver ainsi la jouissance collective du bien plutôt que la pleine propriété individuelle, ce qui est plus proche des principes participatifs »¹⁰³⁰. La SCH répond parfaitement à cette aspiration.

Ces considérations d’ordre social vont se retrouver notamment à travers les différentes caractéristiques examinées à présent.

– Le mode d’attribution des logements. – L’objet principal de cette société est de fournir aux associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Elle ne vise pas à leur en attribuer la propriété. La coopérative est propriétaire du logement, pour l’avoir construit ou acquis, et les associés détiennent uniquement des parts sociales.

– L’acquisition des parts. – Aux termes de l’article 201-8 du Code de la construction et de l’habitation, chaque associé doit verser, en contrepartie des parts qu’il acquiert, une redevance composée de deux fractions. La première fraction est dite « locative », elle est due par l’occupant au titre de la mise à disposition du logement qu’il a choisi. L’autre fraction est dénommée « fraction acquisitive », mais le terme ne doit pas tromper : dans ce type de société l’associé n’acquerra jamais la propriété privative de son logement. La fraction dite acquisitive s’ajoute aux apports des autres coopérateurs pour le financement de la réalisation du projet global.

Il a été souligné que ce mécanisme, empreint de la solidarité, « pourrait également être utilisé pour accorder un crédit à de nouveaux membres qui bénéficient du statut d’associé coopérateur avant d’avoir acquis la totalité des parts correspondant à un logement »¹⁰³¹, et fonctionner, en quelque sorte, comme une « location-accession » portée sur la détention du capital social et non directement sur l’immeuble.

– La possibilité de réaliser un apport en industrie. – Pendant la phase de construction ou de rénovation de l’immeuble, l’article L. 201-13 du Code de la construction et de l’habitation permet la souscription de parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail. Cet apport, qui permet de valoriser le travail d’un habitant, concourra à la formation du capital, par dérogation au droit commun. Le décret qui devait préciser les modalités pratiques de cet apport n’est toujours pas paru. Une limite bienvenue réside dans le fait que les parts en industrie ne peuvent être souscrites que lors de la phase de construction ou de rénovation, « et non dans le cadre de services fournis ultérieurement, afin de protéger les libertés individuelles contre le risque d’un véritable asservissement de celui qui, étant plus pauvre que les autres, s’engagerait à leur fournir des services contre un logement »¹⁰³².

– La conclusion d’un contrat coopératif. – Véritable alternative au régime de la copropriété, il est conclu entre la société coopérative d’habitants et chaque associé coopérateur avant l’entrée en jouissance de ce dernier.

Ce contrat confère à l’associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :

la désignation et la description du logement dont l’associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;
les modalités d’utilisation des espaces communs ;
la date d’entrée en jouissance ;
l’absence de maintien de plein droit dans les lieux ;
une estimation du montant de la quote-part des charges que l’associé coopérateur doit acquitter pour la première année d’exécution du contrat ;
le montant de la redevance mise à la charge de l’associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision.

– Le droit de vote. – Chaque coopérateur dispose d’une voix, quel que soit le nombre de parts qu’il détient¹⁰³³.

– Le transfert des droits sociaux. – Il doit assurer l’équilibre financier de la société. C’est toute la logique coopérative, qui « emporte une dissociation entre le prix de l’immeuble et celui des parts ou actions des coopérateurs ». Conformément au II de l’article L. 201-5 du Code de la construction et de l’habitation, « le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article ». Ce mécanisme facilite l’entrée de nouveaux associés, qui n’investiront pas davantage que les partants, et répond à la logique anti-spéculative qui marque l’esprit de la SCH.

La société d’attribution et d’autopromotion

– Principalement dédiée à la construction. – Les sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAAP) « sont avant tout des sociétés de construction, largement inspirées des sociétés d’attribution “classiques” des articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation »¹⁰³⁴.

Cela ressort de l’article L. 202-2 du Code de la construction et de l’habitation, lequel prévoit notamment que ces sociétés peuvent « 1° Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire » et « 2° Acquérir ou construire des immeubles à usage d’habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de résidence principale ».

– Renvoi aux SCIA classiques. – Un certain nombre de règles techniques renvoient simplement à celles applicables dans les sociétés d’attribution classiques, telle l’obligation pour les associés de répondre aux appels de fonds nécessaires à la construction (C. urb., art. L. 202-4)

– Particularités. – Contrairement aux sociétés d’attribution traditionnelles, les sociétés d’attribution et d’autopromotion « ont une véritable vocation à perdurer après la construction de l’immeuble, ce qui en fait, au moins dans le principe, une alternative au statut de la copropriété »¹⁰³⁵.

Dès lors que les statuts optent pour l’attribution en pleine propriété, la société n’a guère vocation à se maintenir au-delà des travaux, l’immeuble se voyant généralement appliquer le régime de la copropriété¹⁰³⁶.

En cas d’attribution en propriété, un règlement précise la destination des parties réservées à l’usage privatif des associés et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux.

Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble emporte l’application de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement est établi en conformité avec cette loi et est annexé aux statuts de la société.

En cas d’attribution en jouissance, un règlement de jouissance délimite les diverses parties de l’immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. Il précise la destination des parties destinées à un usage privatif et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux. Ce règlement de jouissance est annexé aux statuts.

– Nombre de voix des associés. – Conformément à l’article L. 202-8 du Code de la construction et de l’habitation, les statuts doivent déterminer le nombre de voix par associé :

soit chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu’il détient dans le capital social ;
soit chaque associé dispose d’une voix.

– Autopromotion. – Ces sociétés induisent un mécanisme de construction participative, qui se retrouve dans le terme d’autopromotion.

Cette démarche, souvent accompagnée par des professionnels, permet à un groupe de personnes, physiques ou morales, d’accéder à la propriété en investissant ensemble dans un projet conçu spécifiquement pour répondre à leurs besoins en termes d’espace et de financement, sans l’intermédiaire d’un promoteur. Le groupe d’autopromotion assure alors la maîtrise d’ouvrage, c’est-à-dire qu’il fixe les besoins et les objectifs du projet, gère le budget et le calendrier de réalisation, mais sans s’occuper de la réalisation des travaux.

Pratique largement répandue en Allemagne, en Norvège ou en Suisse, l’autopromotion immobilière couvre des projets divers comme des immeubles collectifs ou des éco-villages, et mobilise de nombreux acteurs.

Le législateur ne définit pourtant pas l’autopromotion, ce qui est regrettable, puisque la SAA lui est réservée.

– Un esprit participatif plus qu’une solution juridique. – Au terme de cette rapide étude des sociétés d’habitat participatif, dont la pérennité sera évoquée par le rapport de la troisième commission, on perçoit que le côté « participatif » des formules évoquées ne constitue une démarche citoyenne que lorsque la participation au projet d’habitat va au-delà de la simple réponse à des appels de fonds, lorsqu’elle devient effective dès la conception du projet et se poursuit ensuite dans son fonctionnement. Si ces éléments caractéristiques ne sont pas réunis, on peut se demander, comme le faisait à juste titre un auteur, en quoi il serait : « plus citoyen de participer à la définition et à la conception de son logement que d’acheter un immeuble sur plan ? »¹⁰³⁷.

Ainsi, l’habitat participatif est d’abord une manière d’habiter ensemble, que des citoyens et d’autres acteurs du logement peuvent s’approprier, sous plusieurs formes.