Pour déterminer la forme sociale la plus adaptée pour détenir un logement, il convient de comparer la société civile aux autres formes sociales que sont la SARL et la SAS. La comparaison peut se faire au stade de la constitution, mais aussi lors de son fonctionnement. Le lecteur trouvera, sur l’extension numérique du présent rapport, les éléments du jugement en ces deux circonstances.
Le choix de la structure de détention : SCI, SARL ou SAS
Le choix de la structure de détention : SCI, SARL ou SAS
Les points de comparaison
Constitution de la société. – Choix de la structure sociétaire pour détenir un logement
| La société civile (SC) | La société à responsabilité limitée (SARL) | La société par actions simplifiée (SAS) | |
|---|---|---|---|
| Textes applicables, en sus du droit commun des sociétés (C. civ., art. 1832 à 1844-17). | C. civ., art. 1845 à 1870-1 ; D. no 78-704. | C. com., art. L. 223-1 à L. 223-43. | C. com., art. L. 227-1 à L. 227-20. |
| Montant du capital social | Librement fixé par les statuts. | Fixé par les statuts (L. 223-2, depuis L. 1er juill. 2003). | Fixé par les statuts (L. 227-2, depuis L. 4 juill. 2008). |
| Apports en numéraire | Règles de libération à prévoir dans les statuts. | Au moins 1/5e à la constitution de la société, le surplus dans les 5 ans (L. 223-7). | Au moins 50 % à la constitution de la société, le surplus dans les 5 ans (L. 225-3 sur renvoi). |
| Apports en nature | Évaluation des apports en nature par les parties. | Les apports en nature doivent être évalués dans les statuts au vu du rapport d’un commissaire aux apports (L. 223-9 pour la SARL, L. 223-147 pour la SAS). | |
| Rémunération des apports | Le capital social est divisé en parts sociales, nécessitant l’intervention du conjoint commun en biens (C. civ., art. 1832-2) et l’accomplissement de formalités de cession pour rendre la cession opposable aux tiers et à la société. | Le capital social est divisé en actions, soumises à des formalités d’opposabilité simplifiées. | |
| Objet social | La société civile doit avoir un objet strictement civil (1845). | La SARL et la SAS peuvent avoir un objet civil ou commercial. | |
| Associés | Au moins deux associés sinon risque de dissolution (1844-5). | La SARL (L. 223-1) et la SAS (L. 227-1) peuvent être unipersonnelles. | |
| Responsabilité des associés | Responsabilité indéfinie et conjointe (1844-1). | Responsabilité limitée au montant des apports sauf cautionnement ou extension de procédure. | |
| Régime fiscal de la société | La SCI relève en principe du régime des sociétés de personnes (CGI, art. 8), sauf option expresse pour l’IS (CGI, art. 206-3), sauf exercice d’une activité commerciale (CGI, art. 206-2). | La SARL relève de l’IS. | La SAS relève de l’IS sauf option pour l’IR avant la clôture du 5e exercice (CGI, art. 239 bis AB). |
Fonctionnement de la société. – Choix de la structure sociétaire pour détenir un logement
| La société civile (SC) | La société à responsabilité limitée (SARL) | La société par actions simplifiée (SAS) | |
|---|---|---|---|
| Les dirigeants (statut juridique) | Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l’objet social (C. civ., art. 1849). | Dans les rapports avec les tiers, le gérant (ou le président) est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers (C. com., art. L. 223-18 pour la SARL ; L. 227-6 pour la SAS). | |
| Les dirigeants (statut social) | Assimilé à un non-salarié sauf à prouver que l’activité n’est pas exercée à titre professionnel, ni de manière habituelle, ni à titre principal et ne lui procure pas ses principaux revenus (Cass. 2e civ., 10 juill. 2008, no 07-16.113). | Le gérant majoritaire est assimilé à un non-salarié. Même si non rémunéré, est redevable de cotisations minimum. | Le président de SAS est assimilé à un salarié. |
| Les dirigeants (statut fiscal) | Gérant non associé : rémunération déductible des résultats de la société (IR ou IS). Imposée en TS si lien de subordination, sinon BIC. | SARL IR | Le président et les autres dirigeants sont assimilés à des salariés |
| Les droits de vote des associés | Des aménagements statutaires sont possibles : chaque associé peut détenir une voix quelle que soit sa participation au capital. | Toute part sociale confère un droit de vote. Les parts sociales sans droit de vote ou les parts sociales à droit de vote multiple sont prohibées. | Même souplesse que dans la société civile. |
| Les droits financiers des associés | C. civ., art. 1844-1 : on répartit les dividendes en fonction de la part dans le capital social. Il est possible d’y déroger dans la limite des clauses léonines. | ||
| Le contrôle des transmissions | Toutes les transmissions, à titre onéreux ou à titre gratuit peuvent être soumises à agrément, en raison de dispositions statutaires. |
Les critères de choix
– Société civile souvent la plus adaptée. – La société civile est la plupart du temps la structure la plus adaptée pour détenir un logement. Elle est souple en termes de fonctionnement et elle permet de procéder à l’ingénierie des droits de vote et des droits financiers. Son régime fiscal est librement déterminé par les parties : elle relève du régime des sociétés de personnes sauf option pour l’impôt sur les sociétés. Elle présente néanmoins deux inconvénients : la responsabilité des associés est illimitée et conjointe ; et la société civile ne peut pas, même ponctuellement, pratiquer la location meublée.
– Problématique de la location en meublé. – Aussi, il peut lui être préféré une forme sociale à responsabilité limitée compatible avec l’activité de location meublée telle que la SARL (avec option pour le régime de la SARL de famille) ou la SAS (soumise de plein droit à l’IS sauf à être imposée sur option à l’IR au cours des cinq premiers exercices).
Enfin, une société peut certes détenir un ou plusieurs logements, mais être aussi le support d’un habitat participatif. Ce sera l’objet de notre section II.