En droit de l'urbanisme

La loi Alur du 24 mars 2014, complétée par le décret n^o 2015-482 du 27 avril 2015, a défini les « résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs » (§ I) afin d'encadrer leur installation (§ II).

La définition des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs

L'article R. 111-51 du Code de l'urbanisme dispose que : « Sont regardées comme des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d'équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l'habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ».

Pour être qualifié de résidence démontable constituant un habitat permanent, l'habitat alternatif doit remplir les conditions suivantes :

être destiné à l'habitation ;
être occupé à titre de résidence principale au moins huit mois par an ;
ne pas avoir de fondations ;
disposer d'équipements intérieurs et extérieurs ;
être autonome en matière de réseaux publics ;
installations facilement et rapidement démontables.

À défaut de remplir ces conditions, l'habitat alternatif peut être soit une habitation légère de loisirs (HLL), soit une résidence mobile de loisirs (RML), notions dont le régime juridique diffère.

– Les habitations légères de loisirs (HLL). – Elles sont définies à l'article R. 111-37 du Code de l'urbanisme comme « des constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs ». Les HLL ne peuvent être implantées que dans les lieux listés par l'article R. 111-38 du Code de l'urbanisme : parcs résidentiels de loisirs (PRL), villages vacances classés, dépendances des maisons familiales de vacances agréées ou certains terrains de camping. Leur installation en dehors d'un périmètre protégé, sous réserve que la surface de plancher ou l'emprise au sol soit inférieure à 35 mètres carrés, est dispensée de toute autorisation (C. urb., art. R. 421-2). À l'inverse, leur installation en périmètre protégé, quelle que soit la surface ou l'emprise ou sol, ou en dehors du périmètre protégé mais d'une surface au sol d'au moins 35 mètres carrés, nécessite une déclaration préalable (C. urb., art. R. 421-11 et R. 421-9). À défaut de s'implanter dans un des lieux prévus cités ci-dessus, les HLL relèvent du droit commun des constructions, conformément à l'article R. 111-40 du Code de l'urbanisme, si elles restent plus de trois mois sur un même terrain.

– Les résidences mobiles de loisirs (RML). – Elles sont définies à l'article R. 111-41 du Code de l'urbanisme comme « les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ». Elles peuvent être implantées uniquement sur les emplacements dédiés (visés par l'article R. 111-38). Elles ne sont pas autorisées sur un terrain privé (C. urb., art. R. 111-42).

RML ou HLL ? La qualification de la en droit de l'urbanisme

La notion de RML est liée à l'existence de moyens de mobilité (roues) alors que les HLL sont des constructions sans moyen de mobilité propre. Aussi, si les RML viennent à perdre leurs moyens de mobilité, elles sont considérées comme des HLL. Une réponse ministérielle récente le confirme pour les tiny houses, en distinguant celles « conservant en permanence un moyen de mobilité (dotées de roues) et destinées à un usage de loisir » qui sont assimilables à des résidences mobiles de loisirs (RML) et celles qui « ne disposent pas en permanence des moyens de mobilité propres » qui relèvent des habitations légères de loisirs (HLL). Si la tiny house constitue le domicile principal de l'occupant, elle relève de la catégorie des « résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs ».

Le régime applicable aux résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs

L'aménagement d'un terrain pour permettre d'installer au moins deux de ces résidences sera soumis soit à déclaration préalable de travaux, si la surface de plancher à créer est égale ou inférieure à 40 mètres carrés (C. urb., art. R. 421-23), soit à permis d'aménager si elle est supérieure à 40 mètres carrés (C. urb., art. R. 421-19). Le pétitionnaire devra joindre à sa demande une attestation permettant de s'assurer du respect des règles d'hygiène et de sécurité ainsi que de la capacité à assurer les besoins en eau, assainissement et électricité (C. urb., art. L. 111-11). Le terrain devra être implanté dans un secteur constructible ou dans des « secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées » (Stecal) des zones agricoles ou naturelles prévues dans le règlement du PLU (C. urb., art. L. 444-1).

La construction de cette résidence, bien que dépourvue de fondations, devra être précédée soit d'un permis de construire, soit d'une déclaration préalable de travaux selon que l'emprise au sol dépasse ou non 5 mètres carrés et la surface de plancher 20 mètres carrés (C. urb., art. R. 421-1 et R. 421-9).

Les yourtes ou tipis peuvent faire l'objet d'une triple qualification selon la présence ou pas d'équipement et selon l'usage auquel ils sont destinés (loisirs ou résidence principale). Sans équipements intérieurs ou extérieurs (blocs sanitaires, cuisine ou appareil de chauffage), ils peuvent être assimilés à des tentes . Ils sont installés dans des espaces où la pratique du camping n'est pas interdite : dans des terrains de camping aménagés, dans les villages vacances classés en hébergement léger, dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées ou sur une parcelle individuelle avec l'accord de celui qui en a la jouissance. Avec des équipements intérieurs ou extérieurs, ils sont assimilés à des habitations légères de loisirs (HLL). S'ils sont équipés et destinés à une habitation à titre de résidence principale, ils relèveront du nouveau régime des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.

Les roulottes relèvent de l'une des trois catégories préexistantes que sont les caravanes, les résidences mobiles de loisirs ou encore les résidences mobiles des gens du voyage. L'implantation de caravanes est réglementée par l'article R. 111-47 du Code de l'urbanisme : sur un terrain privé, elle n'est pas soumise à formalités administratives si elle est inférieure à trois mois par an ; au-delà, elle nécessitera le dépôt d'une déclaration préalable de travaux en mairie.

– Sanctions. – L'article 48 de la loi n^o 2019-1461 du 27 décembre 2019 permet aux maires de sanctionner les constructions irrégulières par des astreintes journalières d'un montant maximal de 500 € par jour. Ses dispositions sont donc applicables à l'implantation de ces habitats alternatifs.