L'accès à l'habitat alternatif de type hébergement léger (mobil-home, tiny house, chalet, voire yourte) peut se faire par la location (§ I) ou par la propriété (§ II).
En droit civil
En droit civil
L'accès à l'habitat alternatif en location
Le statut du bailleur
Statut juridique
Le bailleur d'habitats légers ou d'emplacements de camping a la qualité de commerçant, en vertu de l'article L. 110-1, 4o du Code de commerce dès lors qu'il assure un service de gardiennage et de nettoyage. Ce n'est que si la location se limite à des emplacements de terrains nus sans prestation de services qu'elle conserve une qualification civile. Il en résulte :
- d'une part, que si l'exploitant n'est pas propriétaire des emplacements, le bail qui le lie au propriétaire du terrain ne peut être qu'un bail commercial relevant des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ;
- d'autre part, que lorsqu'un exploitant agricole est locataire de son exploitation et souhaite mettre en place une activité de camping à la ferme, il doit s'assurer de l'accord de son bailleur car la location de logements meublés ou d'emplacement de camping constitue une sous-location. Le défaut d'autorisation du bailleur justifie la résiliation du bail rural.
En revanche, lorsque l'activité de camping est exploitée par l'agriculteur dans le cadre de son exploitation, elle est de nature agricole car elle a pour support l'exploitation agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 311-1).
Statut fiscal
Les revenus tirés des locations d'emplacements de camping peuvent relever, selon les commentaires de l'administration fiscale, de trois catégories différentes. La location d'emplacements nus à usage de camping loués par le propriétaire du terrain relève des revenus fonciers. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si les terrains sont aménagés ou si un service de gardiennage est assuré. Elle est soumise aux bénéfices non commerciaux (BNC) si l'exploitant n'est pas propriétaire des emplacements.
Point d'attention particulier : une société civile immobilière qui donne en location un terrain de camping comportant des aménagements et des installations, est fiscalement censée percevoir des recettes commerciales et sera soumise de plein droit à l'impôt sur les sociétés.
Si les recettes générées par le camping à la ferme ne dépassent ni 50 % de la moyenne annuelle des recettes tirées de l'activité agricole au titre des trois années civiles précédentes ni 100 000 €, elles peuvent, sur option de l'agriculteur relevant d'un régime réel d'imposition, relever des bénéfices agricoles. En cas d'exploitant relevant du micro-BA ou en cas de dépassement des seuils, les recettes générées par le camping à la ferme seront fiscalisées en BIC ou BNC selon les distinctions faites par l'administration fiscale.
Le statut du locataire
Locataire de l'hébergement protégé par la loi de 1989
Le champ d'application des baux d'habitation est défini par l'alinéa 2 de l'article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 comme étant celui de la location de « locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur… ». La notion de « local » est une notion plus large que celle d'immeuble, tant pour la doctrine que pour les tribunaux. Ainsi, les auteurs définissent « le local » au sens de la loi de 1989 comme un lieu clos et couvert. Les tribunaux ont régulièrement appliqué cette conception extensive du local en appliquant la loi de 1989 à une péniche utilisée comme habitation principale ou à une construction légère et non en dur.
Ainsi, si la location à usage de résidence principale porte directement sur une caravane, une habitation légère de loisir, un mobil-home, une tiny house ou une yourte équipée, elle sera régie par la loi du 6 juillet 1989, à moins qu'il ne s'agisse d'une location meublée. Le locataire sera ainsi protégé par l'encadrement des conditions financières, la durée de la location, par un droit de préemption en cas de vente du local.
Locataire du seul emplacement de camping relevant du droit commun de la location
Les relations contractuelles avec l'exploitant de camping
Selon le sociologue Gaspard Lion, 60 000 ménages vivraient en camping « à l'année », soit plus de 100 000 personnes. Or, le contrat qui lie l'occupant et l'exploitant d'un terrain de camping ou de parc résidentiel ne relève pas de la loi de 1989 mais du droit commun du louage de choses (C. civ., art. 1709 et s.). En effet, la loi de 1989 envisage la location de « locaux » mais ne s'étend pas aux locations de terrains nus, même équipés. Elle n'est donc pas applicable à la location d'un emplacement, même lorsque le locataire y installe une caravane ou un mobil-home destinés à constituer son habitation principale.
Dans son rapport de 2022 sur l'état du mal-logement en France, la Fondation Abbé Pierre dénonce l'insécurité de ce statut d'occupation : « expulsion possible à tout moment sans préavis, augmentation des tarifs au bon vouloir du gérant… L'accès à l'eau et à l'électricité est souvent prohibitif et les visites peuvent même être interdites dans la mesure où le terrain est privatif. Il n'est enfin pas permis d'élire domicile dans un camping et de faire ainsi valoir les droits attachés au logement » (p. 221).
À ce jour, seules les relations entre les propriétaires de mobil-homes et les gestionnaires de camping ont fait l'objet d'un décret du 17 février 2014 et d'un arrêté du 24 décembre 2014, modifiant le Code de l'urbanisme. Désormais, les exploitants d'établissements hôteliers de plein air sont soumis à des obligations préalables d'information du consommateur. La Commission des clauses abusives a rendu deux recommandations visant les contrats d'hôtellerie de plein air. La Fédération nationale de l'hôtellerie de plein air (FNHPA) a établi un contrat-type, de portée seulement indicative.
L'impossible domiciliation
La définition des terrains de camping par l'article D. 331-1-1 du Code du tourisme empêche le propriétaire de l'habitation légère d'y établir son domicile. En effet, l'alinéa 2 précise que les terrains aménagés de camping et de caravanage « font l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière et accueillent une clientèle qui n'y élit pas domicile ». Le propriétaire d'habitation légère est donc autorisé à vivre à l'année sur un terrain de camping mais doit être domicilié ailleurs (centre communal d'action sociale [CCAS], associations, parents ou amis). Il ne bénéficie donc pas des droits attachés au logement, comme rappelé précédemment par la Fondation Abbé Pierre.
La caisse d'allocations familiales admet le versement aux campeurs à l'année des allocations logement, mais à condition que l'allocataire ne soit pas propriétaire de son habitation et que celle-ci ne possède plus ses moyens de mobilité. De fait, ces conditions excluent le plus souvent les campeurs à l'année du bénéfice des allocations logement : ni le locataire d'un habitat mobile (caravane, mobil-home, tiny house), ni le locataire de son emplacement qui est propriétaire de son hébergement ne peuvent y avoir droit.
L'habitat alternatif, au sens d'habitat léger, présente également des faiblesses lorsque l'accession à ce type de logement se fait en pleine propriété.
Habitat léger : une solution à envisager
L'habitat léger, qui concerne en France plusieurs dizaines de milliers de personnes, pourrait être une piste à développer pour tenter de sortir de la crise du marché locatif. Dans cette perspective, il est souhaitable de remédier à la précarisation de ses utilisateurs, notamment en revoyant :
– l'encadrement juridique des contrats liant les propriétaires d'installations légères et les gestionnaires de camping ;
– les conditions d'attribution des allocations logement à leurs occupants.
L'accès à l'habitat alternatif en propriété
L'accès en propriété à l'habitat alternatif pose également difficultés tant lors de l'acquisition (B) que de la construction (C). L'étude de ces difficultés implique au préalable de qualifier l'habitat léger au regard du droit des biens (A).
La qualification de l'habitat léger
Les critères de qualification
La qualification mobilière ou immobilière d'un habitat léger se fait au regard des textes du Code civil. Ainsi, l'article 528 dudit code qualifie de biens meubles par nature « les biens qui peuvent se transporter d'un lieu à l'autre ». Il n'y aura pas beaucoup de discussion possible pour les habitats effectivement itinérants tels que la caravane tractée, le camping-car ou le bateau naviguant, etc. La question peut s'avérer plus délicate pour une tiny house, une yourte ou une résidence de loisirs fixée à un endroit. L'habitat léger pourrait-il alors être qualifié d'immeuble par nature ou par destination ?
L'article 518 du Code civil qualifie les « fonds de terre » et les « bâtiments » d'immeubles par nature. Le critère de qualification est l'attache physique au sol qui se comprend comme un dispositif de liaison, d'ancrage ou de fondation qui révèle que la construction ne repose pas simplement sur le sol et n'est pas maintenue pas son seul poids. Il conviendrait de distinguer entre les constructions qui peuvent être enlevées par un simple levage et celles qui nécessitent de rompre le dispositif d'ancrage au sol. Les tribunaux ont qualifié d'immeuble par nature le chalet en raison de l'existence de fondations, mais ont refusé cette qualification pour des « constructions volantes » qui bénéficient d'une certaine adhérence au sol à l'aide de cordes et de piquets. Cette dernière solution devrait être retenue pour les yourtes, à moins qu'un dispositif d'ancrage ne vienne les fixer au sol.
L'habitat léger peut-il être qualifié d'immeuble par destination ? L'article 524 du Code civil qualifie d'immeuble par destination « les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds » ou les « effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure ». L'article 525 du même code précise que sont notamment attachés à perpétuelle demeure les effets mobiliers « qui ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés ». Excepté l'habitat léger qui pourrait se rattacher à l'exploitation agricole, soit pour servir d'habitation à l'exploitant, soit pour permettre un camping à la ferme, l'habitat léger sera donc rarement qualifié d'immeuble par destination.
L'enjeu de la qualification
La plupart du temps, l'habitat léger conserve une nature mobilière. Il résulte de cette qualification des interrogations très pratiques, et pourtant non résolues à ce jour, quant à la protection du logement du conjoint survivant. L'acquisition et la construction de l'habitat léger seront développées ultérieurement.
L'article 215, alinéa 3 du Code civil dispose que « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ». Doit-on avoir une conception classique du logement de la famille qui serait cantonnée aux immeubles bâtis, ou doit-on faire prévaloir l'esprit du texte qui tend à protéger le logement de la famille, qu'il soit mobilier ou immobilier ?
De même, l'article 763 du Code civil confère au conjoint survivant qui a la qualité de successible le droit à la jouissance gratuite, pendant un an à compter du décès, du logement et du mobilier qui le garnit. L'article 764, lui, accorde un droit viager au conjoint survivant sur le logement occupé à titre de résidence principale au moment du décès et un droit d'usage du mobilier s'y trouvant. La protection du conjoint survivant doit-elle être limitée aux logements immobiliers ou doit-elle être étendue à toutes les formes de logements, y compris légers de nature mobilière ?
L'achat d'un habitat léger
La nature mobilière de l'habitat léger prive l'acquéreur de la protection conférée à l'acquéreur immobilier et des garanties inhérentes à la vente immobilière. L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation fait bénéficier à l'acquéreur d'un « immeuble à usage d'habitation » d'un délai de rétractation de dix jours. Or, selon M. Périnet-Marquet, ce dispositif ne saurait s'appliquer à l'acquéreur d'un mobil-home ou d'une péniche qui envisage de l'immobiliser en vue d'en faire son logement. La réponse est moins certaine lorsque l'immobilisation est déjà acquise et que le bien est affecté à usage d'habitation.
L'acquéreur de l'habitat léger ne sera pas davantage couvert par les mécanismes d'information et de protection des emprunteurs immobiliers, résultant des articles L. 313-1 à L. 313-64 du Code de la consommation. L'article L. 313-1 limite en effet expressément son champ d'application aux seuls immeubles à usage d'habitation ou mixtes. Si l'habitation légère ne repose au sol que par son poids sans y être incorporée, elle conserve une nature mobilière, l'excluant du régime protecteur. Si, en revanche, l'habitation légère est qualifiée d'immeuble par nature ou par destination, le dispositif dit de la « loi Scrivener » lui sera alors applicable.
Les diagnostics obligatoires dès la signature de l'avant-contrat pour permettre au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés ne s'imposent pas lors de la vente d'un habitat léger de nature mobilière. Certaines garanties sont spécifiques à la vente immobilière et ne s'appliqueront pas à la vente de l'habitat léger. On peut citer sans être exhaustif la garantie de contenance ou l'action en rescision pour lésion. Par contre, l'acquéreur d'un habitat léger pourra mobiliser contre le vendeur la garantie des vices cachés qui protège l'acheteur d'un bien meuble ou immeuble contre les défauts dissimulés ou non apparents lors de l'achat et se révélant après l'achat. L'acheteur d'un habitat léger peut également se retourner contre son vendeur sur le fondement de la garantie légale de conformité prévue à l'article L. 217-4 du Code de la consommation.
La construction d'un habitat léger
Quelles sont les garanties dont bénéficie la personne qui fait construire son habitat léger ? La loi du 4 janvier 1978, dite « loi Spinetta », plusieurs fois modifiée, a instauré un triple régime de responsabilité des constructeurs figurant aux articles 1792 à 1792-6 du Code civil : la garantie décennale, la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement. Cette protection du maître de l'ouvrage ou de l'acquéreur d'un ouvrage immobilier a été complétée par une double obligation d'assurance : l'assurance de responsabilité décennale (C. assur., art. L. 241-1) et l'assurance dommages-ouvrage (C. assur., art. L. 242-1).
L'une des conditions posées pour la mise en œuvre de ces garanties est l'existence d'un ouvrage de construction immobilière
. L'immeuble réalisé peut être un immeuble par nature ou par destination. Si l'habitat léger constitue un immeuble, le régime de responsabilité des articles 1792 et suivants du Code civil ne saurait s'appliquer. Ainsi une « maison mobile », livrée par camion, qui avait été simplement posée sans travaux ni fondations, ne constituait pas une construction d'un ouvrage immobilier. À l'inverse, des bungalows fixés à demeure sur des plots et longrines en béton constituaient des ouvrages immobiliers.