La détermination d'obligations conventionnelles

– L'établissement d'obligations précises pour l'exploitant. – Il ne nous semble pas envisageable de généraliser une obligation de démantèlement et de remise en état par une clause type adaptable à tous contrats créant un droit réel au profit de l'exploitant car, d'une part, les contrats peuvent être de type différent (bail ou cession de droit) et, d'autre part, la nature de l'installation peut varier : les contraintes ne seront en effet pas les mêmes qu'il s'agisse de panneaux photovoltaïques en toiture d'immeuble ou d'ombrières surplombant un parking aérien.

– Propriété des équipements de production. – Il s'agit là du point fondamental : en effet, si le contrat ne contient aucune clause à ce sujet, alors l'extinction du droit réel de l'exploitant verra la propriété des constructions qu'il aura lui-même édifiées transférée au propriétaire par le jeu de l'accession de l'article 546 du Code civil. Il faut alors prévoir, par exemple dans l'hypothèse d'un bail à construction, que les constructions édifiées par le preneur resteront sa propriété, et que ce dernier aura alors par conséquent l'obligation de remettre le terrain objet du bail dans l'état dans lequel il l'a trouvé à la prise d'effet du bail. Une telle stipulation a été validée par la Cour de cassation aux termes d'un arrêt du 30 janvier 2008. Dans une telle hypothèse, le montant du loyer devra donc être fixé sans tenir compte de la remise des constructions en fin de bail, cette remise pouvant constituer un mode de paiement du loyer.

– Travaux de démantèlement et recyclage des matériaux. – Ainsi que nous l'avons vu, les panneaux photovoltaïques en fin d'exploitation constituent des déchets et, à ce titre, font l'objet d'une obligation de traitement.

Si le contrat prévoit la conservation par l'exploitant de la propriété des installations, il doit également préciser que ce dernier conserve la responsabilité de l'exécution des travaux de démantèlement qui seront réalisés à son initiative et sous sa surveillance, de sorte que le propriétaire ne puisse être inquiété à ce sujet, notamment en sa qualité de détenteur final, s'il devait subsister sur le terrain d'assiette des éléments susceptibles de constituer des déchets au sens de l'article L. 541-1 du Code de l'environnement. Pour renforcer l'efficacité de cette clause, il sera alors recommandé de faire établir un état des lieux au jour de la prise d'effet du contrat et un autre le jour de la remise du terrain au propriétaire, afin de permettre le contrôle de la bonne exécution de son obligation par le débiteur. Cette clause pourrait utilement être assortie d'une astreinte financière afin d'anticiper la difficulté de travaux non achevés, voire non entamés à la date prévue pour la fin de l'occupation.

– Charge financière des travaux. – Dans l'hypothèse où l'exploitant conserve la propriété des installations et que les obligations de démantèlement et de recyclage ont été mises à sa charge, il faut également prévoir qu'il assurera le financement de ces travaux et que la remise en état du terrain se fera à ses frais exclusifs. Cependant, il pourra être prévu une prise en charge commune par l'exploitant et le propriétaire si le démantèlement impliquait, par exemple, la nécessité d'exécuter des travaux sur des constructions dont il était prévu qu'elles restent la propriété du propriétaire. Dans un tel cas, et toujours dans le but de prévenir les difficultés susceptibles de survenir en fin d'exploitation (et donc à long terme, possiblement avec les ayants-droit du propriétaire personne physique), il conviendra d'envisager, dès la conclusion du contrat liant propriétaire et exploitant, les obligations de chaque partie dans le cadre spécifique du démantèlement des installations.

La création d'une obligation générale de démantèlement et de remise en état du site ne peut suffire : en effet, il nous semble impératif, afin de conforter cette obligation et d'éviter un abandon pur et simple des installations par l'exploitant sur le site une fois celles-ci devenues obsolètes, de prévoir une constitution de garanties solides protégeant le propriétaire contre un tel risque.