– Le rôle d'information du notaire français en matière de fiscalité étrangère. – Nombreux sont les Français qui décident d'acquérir ou de vendre un bien immobilier à l'étranger. Même si un notaire ou un juriste étranger interviendra vraisemblablement dans le cadre de la transaction immobilière, nous pouvons être amenés à envisager avec nos clients les conséquences fiscales d'une telle opération, que ce soit en France ou dans le pays concerné. Sans pouvoir dresser un panorama complet de la fiscalité alors applicable, nous relèverons les éléments importants devant leur être expliqués et soulignés en matière de revenus locatifs (§ I), de plus-values (§ II) et d'impôt sur la fortune immobilière (§ III), pour anticiper avec eux les incompréhensions et difficultés. Même si nous ne pouvons être contraints à une analyse complète d'une fiscalité étrangère complexe, il nous appartient de connaître les principaux mécanismes de taxation et les contentieux possibles.
Investissement français à l'étranger
Investissement français à l'étranger
Investissement français à l'étranger et revenus locatifs
– Le sort des revenus locatifs perçus à l'étranger. – Quand un client français acquiert un bien immobilier à l'étranger et le loue, nous devrons attirer son attention sur la fiscalité des revenus locatifs : ceux-ci seront imposés dans l'État de situation du bien mais devront également être pris en compte pour la détermination de l'impôt français.
Investissement français à l'étranger et plus-values immobilières
– Imposition des plus-values immobilières réalisées à l'étranger. – Comme en matière de revenus locatifs, il sera en la matière primordial de rappeler à nos clients que l'imposition à l'étranger n'exclura pas une imposition en France sauf :
- cas d'exonération prévu par la loi française ;
- convention fiscale (avec application en principe soit du taux effectif dans les conventions fiscales plus anciennes, soit d'une imposition théorique avec la méthode du crédit d'impôt).
En outre, il conviendra de les avertir de la nécessité de remplir une déclaration de revenus spéciale (déclaration no 2048-IMM-SD).
– Proposition du 115e Congrès des notaires de France
pour éviter les doubles impositions en matière de plus-value. – Une des propositions de l'équipe du 115e Congrès des notaires de France était de modifier le Code général des impôts pour éviter que l'impôt de plus-value immobilière ne soit acquitté à l'étranger et également en France. Àce jour, cette proposition n'a pas encore eu de suite.
Plus-value dans un contexte international et ingénierie notariale
Pouvoir bénéficier en France de certaines exonérations au titre de l'impôt de plus-value peut nécessiter une anticipation lors de la vente d'un bien détenu à l'étranger. Nous mentionnerons ici le cas de l'exonération prévue au 1 bis du II de l'article 150 U du Code général des impôts, pour les plus-values résultant de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, aux fins d'acquisition ou de construction d'un logement affecté à son habitation principale.
En cas de vente d'un bien détenu à l'étranger par une personne résidente fiscale française, et pour pouvoir bénéficier de l'exonération rappelée ci-dessous, il conviendra de demander au notaire étranger de bien faire figurer dans son acte de vente la déclaration prévue par le texte susvisé.
Investissement français à l'étranger et impôt sur la fortune immobilière
– IFI et particularités dans un contexte international. – En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), il est nécessaire d'avoir à l'esprit les particularités suivantes pour conseiller et avertir efficacement un client français se portant acquéreur d'un bien immobilier à l'étranger :
- quelques États étrangers seulement connaissent un véritable impôt sur la fortune ;
- si tel est le cas, une des problématiques sera de déterminer si les parts ou actions de sociétés immobilières doivent ou non être prises en compte pour la taxation ;
- en France, il est tenu compte des biens immobiliers situés à l'étranger pour le calcul de l'IFI (avec une évaluation d'après les règles françaises). Dans la quasi-totalité des cas, l'investissement immobilier à l'étranger par un résident français sera donc imposable en France au titre de l'IFI ;
- le cas échéant, le mécanisme de crédit d'impôt applicable est celui du « vrai » crédit d'impôt ;
- il existe de nombreuses conventions fiscales en matière d'impôt sur la fortune, mais la question est de savoir si elles s'appliquent au nouvel IFI français comme à l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) (il conviendra de vérifier au cas par cas, même si en tout état de cause, en cas de réponse positive, le droit d'imposer donné à l'État de situation des biens n'est généralement pas exclusif).
IFI en France et investissement à l'étranger
Tout investissement à l'étranger par un résident français sera imposable en France puisque même dans le cas où il existe une convention fiscale signée avec l'État du lieu de situation de l'immeuble, les conventions de type OCDE prévoient un mécanisme de double imposition.