Ingénierie notariale et compréhension par les parties de leurs obligations et engagements

– Ingénierie notariale et troubles anormaux du voisinage. – En matière de troubles anormaux du voisinage, l'ingénierie du notaire trouve pleinement à s'appliquer, que ce soit au titre de son devoir de conseil et d'information qu'au stade de la rédaction d'une clause appropriée. Il s'agit, en effet, d'un thème particulièrement générateur de contentieux et de responsabilité, et le notaire doit être attentif à prévenir les risques de conflits entre voisins, d'une part, et les actions de l'acquéreur contre son vendeur qui n'aurait pas transmis l'information nécessaire (et contre le notaire qui n'y aurait pas veillé), d'autre part. Il peut également avoir un rôle en matière d'élaboration de la norme juridique, sur le modèle par exemple de ce qui avait été fait en matière de termites dans le Sud-ouest, ou de mérule dans les Côtes-d'Armor.

– Jurisprudence et textes . – La théorie des troubles de voisinage est une création jurisprudentielle ancienne qui évolue vers une reconnaissance législative. Dans son Vocabulaire juridique, Gérard Cornu donne une définition qui s'apparente plus à une présentation de son régime juridique, ancré dans le droit de la responsabilité. En vertu de l'article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit est néanmoins limité par l'obligation de ne pas causer à la propriété d'autrui de dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » se retrouve dans certaines législations particulières, comme par exemple le Code de l'environnement (art. L. 514-20 en matière de vente de terrain sur lequel a été exploitée une installation classée) ou le Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 113-8 en matière de nuisances d'origine agricole, industrielle et artisanale).

Plus récemment la formulation a varié avec le visa suivant : « le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ».

– Un régime de responsabilité sans faute. – La faute est un élément indifférent : la partie à l'origine d'un trouble anormal de voisinage en doit réparation, indépendamment de toute faute. Ce qui, bien sûr, n'empêche pas de fonder une action, lorsque cela est le cas, sur l'article 1240 du Code civil, ou d'invoquer une faute contractuelle le cas échéant. L'absence d'incidence d'une faute rend inopérante l'allégation par le défendeur de l'absence, de sa part, de faute à l'origine du dommage, etc.

– Les risques contractuels découlant d'un trouble anormal du voisinage. – La prise en compte d'un trouble anormal du voisinage peut conduire à la nullité du contrat (pour erreur sur les qualités substantielles, réticence dolosive), à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ou à une demande de résolution de la vente. Elle pourra aussi bien sûr entraîner le prononcé de la cessation du trouble par destruction ou exécution de travaux de reprise.

– Prescription de l'action. – L'action pour trouble anormal du voisinage se prescrit par cinq ans, s'agissant « non d'une action réelle immobilière, mais d'une action en responsabilité civile extracontractuelle ».

– L'exemple de la nouvelle clause sur les troubles du voisinage proposée par les notaires du Morbihan. – « Dans les Côtes-d'Armor, la mer se retire trop loin. » Ces propos illustrent le nombre croissant de plaintes pour troubles de voisinage. Sur la base du constat de nombreux dépôts de plainte abusifs, et afin d'endiguer l'encombrement administratif et judiciaire ainsi généré, Olivier Arens, président de la Chambre des notaires du Morbihan, et Patrice Faure, préfet du département, ont mis au point une clause destinée à être insérée dans tout acte authentique portant sur une vente immobilière dans le département du Morbihan. Expérimentée depuis juin 2020, elle vise à porter à la connaissance de l'acquéreur certaines informations relatives à la situation de l'immeuble et à son environnement immédiat, notamment aux activités professionnelles susceptibles d'occasionner des nuisances sonores, olfactives ou visuelles. Dès lors, en cas de litige, l'acquéreur ne pourra se prévaloir de son ignorance, comme ce fut le cas dans l' « affaire du coq Maurice », devenue le symbole de ce type de conflits. Le but de cette clause est d'avoir une fonction préventive, en limitant les recours contentieux.

– La loi du 29 janvier 2021. – La loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises a notamment pour objectif de prévenir les conflits en la matière. Elle prévoit ainsi la remise d'un rapport au Parlement « examinant la possibilité d'introduire dans le code civil le principe de responsabilité de celui qui cause à autrui un trouble anormal de voisinage ». Elle n'est toutefois « qu'une simple étape vers la rénovation complète du régime de responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage ». Le rapport attendu du gouvernement doit étudier « les critères d'appréciation du caractère anormal de ce trouble, notamment la possibilité de tenir compte de l'environnement ». Elle modifie ainsi l'article L. 110-1, I, alinéa 1^er du Code de l'environnement, lequel énonce dorénavant que : « Les espaces, ressources et milieux naturels terrestres et marins, les sons et odeurs qui les caractérisent, les sites, les paysages diurnes et nocturnes, la qualité de l'air, la qualité de l'eau, les êtres vivants et la biodiversité font partie du patrimoine commun de la nation. Ce patrimoine génère des services écosystémiques et des valeurs d'usage ».

– Troubles anormaux du voisinage, responsabilité notariale et preuve du conseil donné. – La responsabilité du notaire peut être recherchée pour manquement à son devoir de conseil et d'information s'il n'a pas suffisamment attiré l'attention de l'acquéreur sur des nuisances sonores ou olfactives possibles (ou sur la nécessité de se renseigner), et notamment s'il n'a pas procédé à des investigations complémentaires en présence d'indices en ce sens. La question de l'information des cocontractants est particulièrement sensible dans ce domaine, et donc corrélativement celle de la responsabilité notariale. Les conseils des notaires doivent porter sur les risques de nuisances, au titre de la validité et de l'efficacité des actes. Et « une formalisation législative du droit des troubles anormaux de voisinage n'impliquerait pas le recul du rôle de conseil et d'investigation des notaires ».

– Réfléchir à la rédaction des clauses en matière de troubles anormaux du voisinage. – Afin d'anticiper un conflit futur entre les parties ou une mise en cause de la responsabilité notariale en matière de troubles anormaux du voisinage, il convient de porter attention tant aux déclarations du vendeur qu'à l'information de l'acquéreur à cet égard, et de réfléchir la rédaction de l'acte en conséquence.

Côté vendeur, le questionnaire adressé à ce dernier en amont permettra de l'interroger sur l'existence éventuelle de nuisances, inconvénients et « troubles anormaux de voisinage ». Le nouveau questionnaire que nous proposons ci-dessus tient compte de ces aspects. Interroger le vendeur sur ces points passe en la matière par l'éclairage et l'information donnés par le notaire, afin qu'il ait connaissance de l'étendue de l'information qu'il doit lui-même donner à son acquéreur.

Côté acquéreur, il s'agira de l'aider à se poser les bonnes questions, de vérifier avec lui qu'il a justement procédé aux vérifications et investigations nécessaires, et pas seulement en matière de nuisances sonores ou olfactives. La situation des lieux, la connaissance par le notaire des problèmes récurrents, les questions posées, devront guider le notaire pour accompagner l'acquéreur dans sa démarche et faire en sorte qu'il ait pu analyser pleinement la situation et l'environnement du bien immobilier concerné.

Toutefois, faire déclarer à l'acquéreur qu'il a accompli toutes diligences et vérifications nécessaires, et donc faire peser un poids sur lui en la matière, doit être contrebalancé par la portée des déclarations du vendeur. Il nous semble important d'anticiper en la matière la réticence dolosive, le dol du vendeur : on protège le vendeur d'une action future en attirant son attention sur son obligation d'information, en lui posant les questions qui lui permettront de délivrer une information complète à son acquéreur. En contrepartie, la sanction sera d'autant plus lourde pour lui s'il cache une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie (sur la base de l'obligation générale de transparence précontractuelle de l'article 1112-1 du Code civil à la charge réciproque des parties). La clause proposée ci-dessous permettrait de renforcer la possibilité de bénéficier d'une exonération de responsabilité délictuelle pour le vendeur, et donc de diminuer le contentieux en la matière. Elle s'inscrit dans une réflexion permettant une exonération de responsabilité du vendeur dès lors qu'il ne s'est pas rendu coupable d'une réticence dolosive.