– Plan. – La compréhension par les parties à une opération immobilière de leurs obligations et engagements est essentielle à une pacification de leurs relations immédiates et futures. En s'assurant de la bonne transmission des informations entre les parties, de façon globale tout au long de l'opération immobilière dans laquelle il intervient, le notaire contribue à l'anticipation des difficultés (Sous-section I). De façon plus ciblée, la période dite « intermédiaire », qui se déroule en matière immobilière entre l'avant-contrat et la vente, doit également retenir notre attention. Nous proposons ici de remettre aux parties, après signature de l'avant-contrat, une « fiche récapitulative » résumant les étapes et obligations de chacun avant signature de l'acte définitif (Sous-section II).
Ingénierie notariale et compréhension par les parties de leurs obligations et engagements
Ingénierie notariale et compréhension par les parties de leurs obligations et engagements
La bonne transmission des informations entre parties
– Plan. – En amont de la signature du contrat, il nous appartient de nous assurer que chaque partie a transmis à l'autre l'ensemble des informations en sa possession et qu'elle dispose elle-même des informations nécessaires à la pleine compréhension de son engagement. Chacune de ces vérifications contribuera à prévenir un contentieux futur. L'acte authentique est un « acte "constitutif" qui prépare l'avenir ». Il s'agira notamment de la collecte des informations en la possession du vendeur (§ I), ainsi que de la bonne compréhension des attentes de l'acquéreur et de la bonne information de ce dernier (§ II). Nous aborderons également ici, et à titre illustratif, le cas particulier des troubles anormaux de voisinage et l'importance de l'intervention notariale en la matière en termes de prévention du contentieux (§ III).
Collecte des informations auprès du vendeur
– Obligation de délivrance, obligation de garantie et obligation d'information pesant sur le vendeur. – Côté vendeur, notre action doit, d'une part, consister à nous assurer qu'il a bien conscience des obligations pesant sur lui (obligation de délivrance et obligation de garantie, développées infra, nos
et s. pour la première, et et s. pour la seconde) et, d'autre part, à faire en sorte qu'il transmette bien à l'acquéreur l'ensemble des informations dont il dispose concernant le bien vendu et l'opération dans son ensemble.
– Le rôle du « questionnaire vendeur ». – Pour cela, l'envoi d'un « questionnaire vendeur » permettra de lister, de façon globale et la plus exhaustive possible, le domaine des informations qu'un vendeur doit communiquer à son acquéreur sur le bien vendu. Il l'aidera à ne pas oublier d'informations importantes (en plus d'aider le notaire à procéder à une analyse complète de l'état du bien, des problématiques à prendre en compte, et des éventuelles questions/recherches supplémentaires à mettre en œuvre, comme évoqué ci-dessus concernant l'analyse précontractuelle).
– Une obligation d'information du vendeur de plus en plus accrue. – Nous l'avons vu supra, l'obligation d'information due par le vendeur ne cesse de s'accroître, notamment en raison de la multiplication des textes visant à assurer la protection de l'acquéreur immobilier et imposant au vendeur la remise de nombreux diagnostics, documents et informations (V. supra, nos
et s.).
– Devoir d'information précontractuel de l'article 1112-1 du Code civil. – Issu de l'ordonnance du 10 février 2016, l'article 1112-1 du Code civil crée un devoir d'information précontractuel entre les parties. « Dès lors, il incombe aux notaires, juges de l'amiable, la lourde tâche, d'une part de faire prendre conscience au vendeur de l'importance de son obligation d'information et, d'autre part de le guider, en tant que professionnels, dans l'exécution complète de son obligation. (…) Il sera donc utilement conseillé (…) de porter une attention toute particulière à la collecte des informations auprès du vendeur lors de la constitution du dossier de vente ».
Bien distinguer manquement au devoir d'information et vice du consentement
Dans un arrêt du 6 janvier 2022, la cour d'appel de Versailles rappelle qu'il convient de distinguer le manquement au devoir d'information de l'article 1112-1 du Code civil et le vice du consentement. La sanction de l'article 1112-1 du Code civil tient exclusivement dans les dommages et intérêts. Pour pouvoir entraîner la nullité du contrat, il faut que le manquement soit à l'origine d'un vice du consentement (erreur sur une qualité essentielle, dol, violence). Introduire une action contre un vendeur sur le seul fondement de l'article 1112-1 du Code civil conduit à se priver de la possibilité de demander la nullité de la convention litigieuse.
Compréhension et information de l'acquéreur
– Comprendre l'acquéreur pour l'informer. – Comme évoqué précédemment, pour être en mesure de remplir pleinement son obligation de conseil, le notaire doit comprendre les attentes de ses clients. La jurisprudence de la Cour de cassation veille à ce que le notaire prodigue à ses clients des conseils adaptés à leur situation, « dut-il pour ce faire sonder les aspirations les plus personnelles et les considérations les plus intimes des parties à l'acte ».
Proposition d'un nouveau « questionnaire acquéreur »
Nous les avons adaptés et complétés dans une optique d'ingénierie notariale consistant à analyser de façon globale et anticipée la situation d'un client afin de le conseiller de façon efficace et complète dans le cadre de son acquisition immobilière et de la détention future, pour anticiper le contentieux. Le 118e Congrès des notaires de France propose, outre de nouveaux questionnaires « vendeur », et « clients étrangers », un nouveau « questionnaire acquéreur » :
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
– Ingénierie notariale et troubles anormaux du voisinage. – En matière de troubles anormaux du voisinage, l'ingénierie du notaire trouve pleinement à s'appliquer, que ce soit au titre de son devoir de conseil et d'information qu'au stade de la rédaction d'une clause appropriée. Il s'agit, en effet, d'un thème particulièrement générateur de contentieux et de responsabilité, et le notaire doit être attentif à prévenir les risques de conflits entre voisins, d'une part, et les actions de l'acquéreur contre son vendeur qui n'aurait pas transmis l'information nécessaire (et contre le notaire qui n'y aurait pas veillé), d'autre part. Il peut également avoir un rôle en matière d'élaboration de la norme juridique, sur le modèle par exemple de ce qui avait été fait en matière de termites dans le Sud-ouest, ou de mérule dans les Côtes-d'Armor.
– Jurisprudence et textes
. – La théorie des troubles de voisinage est une création jurisprudentielle ancienne qui évolue vers une reconnaissance législative. Dans son Vocabulaire juridique, Gérard Cornu donne une définition qui s'apparente plus à une présentation de son régime juridique, ancré dans le droit de la responsabilité. En vertu de l'article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit est néanmoins limité par l'obligation de ne pas causer à la propriété d'autrui de dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » se retrouve dans certaines législations particulières, comme par exemple le Code de l'environnement (art. L. 514-20 en matière de vente de terrain sur lequel a été exploitée une installation classée) ou le Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 113-8 en matière de nuisances d'origine agricole, industrielle et artisanale).
Plus récemment la formulation a varié avec le visa suivant : « le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ».
– Un régime de responsabilité sans faute. – La faute est un élément indifférent : la partie à l'origine d'un trouble anormal de voisinage en doit réparation, indépendamment de toute faute. Ce qui, bien sûr, n'empêche pas de fonder une action, lorsque cela est le cas, sur l'article 1240 du Code civil, ou d'invoquer une faute contractuelle le cas échéant. L'absence d'incidence d'une faute rend inopérante l'allégation par le défendeur de l'absence, de sa part, de faute à l'origine du dommage, etc.
– Les risques contractuels découlant d'un trouble anormal du voisinage. – La prise en compte d'un trouble anormal du voisinage peut conduire à la nullité du contrat (pour erreur sur les qualités substantielles, réticence dolosive), à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ou à une demande de résolution de la vente. Elle pourra aussi bien sûr entraîner le prononcé de la cessation du trouble par destruction ou exécution de travaux de reprise.
Illustrations jurisprudentielles des troubles anormaux du voisinage
Ont notamment été considérés comme des troubles anormaux du voisinage par la jurisprudence :
- les « braillements » d'un élevage de paons voisin, ces derniers étant particulièrement « intolérables » entre mars et septembre, saison des amours ;
- le fait de construire un ensemble de soixante-douze logements sur un terrain auparavant couvert de vignes, en face de la maison d'habitation de voisins, dans une commune d'environ 4 000 habitants ;
- les nuisances sonores et olfactives provenant d'un nombre important d'animaux d'un voisin, de leur promiscuité, dans un habitat urbain de type banlieue (malgré la présence de deux fermes à un kilomètre) ;
- les troubles résultant de l'absence de nettoyage du jardin du voisin, encombré par la chute d'arbres suite à un cyclone.
Mentionnons que dans son célèbre arrêt Clément-Bayard
la Cour de cassation a condamné, au titre de l'abus du droit de propriété, « l'installation de pics de seize mètres de haut dans un jardin dans le seul but de crever les ballons dirigeables de son voisin ».
En ce qui concerne les poulaillers, la Cour de cassation rappelle qu'il convient de se fonder sur les éléments de l'espèce pour savoir s'ils peuvent constituer un trouble anormal du voisinage (cassant ainsi l'arrêt de la cour d'appel [de Riom], pourtant poétiquement argumenté : « la poule est un animal anodin et stupide, au point que nul n'est encore parvenu à le dresser, pas même un cirque chinois ; que son voisinage comporte beaucoup de silence, quelques tendres gloussements, et des caquètements qui vont du joyeux [ponte d'un œuf] au serein [dégustation d'un ver de terre] en passant par l'affolé [vue d'un renard] ; que ce paisible voisinage n'a jamais incommodé que ceux qui, pour d'autres motifs, nourrissent du courroux à l'égard des propriétaires de ces gallinacés ; que la Cour ne jugera pas que le bateau importune le marin, la farine le boulanger, le violon le chef d'orchestre, et la poule un habitant du lieu-dit La Rochette, village de Sallèdes [402 âmes] dans le département du Puy-de-Dôme »).
Quelques exemples de non-prise en compte d'un trouble (anormal de voisinage)
Les tribunaux rejettent aussi régulièrement les demandes de voisins se plaignant d'un « trouble anormal du voisinage ». Ainsi, ne constituent pas de tels troubles, selon la jurisprudence :
- la présence d'arbres en limite de propriété entraînant la chute de débris végétaux dans le jardin voisin, encombrement des gouttières de la maison voisine et une privation d'ensoleillement (notamment car en l'espèce les terrains des deux parties se trouvent dans un milieu volontairement arboré) ;
- des nuisances sonores en provenance d'un bar sans que leur existence ne soit démontrée et appréciée en tenant compte des circonstances de l'espèce, et ce même en cas de violation d'un règlement ;
- une pollution en fer, cuivre et chrome affectant un terrain voisin d'une société exerçant une activité répertoriée au titre des installations classées pour la protection de l'environnement quand l'imputabilité de la pollution à l'activité de la société n'est pas caractérisée.
– Prescription de l'action. – L'action pour trouble anormal du voisinage se prescrit par cinq ans, s'agissant « non d'une action réelle immobilière, mais d'une action en responsabilité civile extracontractuelle ».
– L'exemple de la nouvelle clause sur les troubles du voisinage proposée par les notaires du Morbihan. – « Dans les Côtes-d'Armor, la mer se retire trop loin. » Ces propos illustrent le nombre croissant de plaintes pour troubles de voisinage. Sur la base du constat de nombreux dépôts de plainte abusifs, et afin d'endiguer l'encombrement administratif et judiciaire ainsi généré, Olivier Arens, président de la Chambre des notaires du Morbihan, et Patrice Faure, préfet du département, ont mis au point une clause destinée à être insérée dans tout acte authentique portant sur une vente immobilière dans le département du Morbihan. Expérimentée depuis juin 2020, elle vise à porter à la connaissance de l'acquéreur certaines informations relatives à la situation de l'immeuble et à son environnement immédiat, notamment aux activités professionnelles susceptibles d'occasionner des nuisances sonores, olfactives ou visuelles. Dès lors, en cas de litige, l'acquéreur ne pourra se prévaloir de son ignorance, comme ce fut le cas dans l' « affaire du coq Maurice », devenue le symbole de ce type de conflits. Le but de cette clause est d'avoir une fonction préventive, en limitant les recours contentieux.
La clause type élaborée par la Chambre des notaires et les services de la préfecture du Morbihan
« (…) Le bénéficiaire aux présentes déclare avoir accompli toutes diligences et s'être entouré de toutes les informations nécessaires relatives à la situation de l'immeuble et aux activités professionnelles, ou non, exercées dans le proche environnement de ce dernier, et renonce à exercer tout recours contre le promettant devenu vendeur à quelque titre que ce soit. (…) »
– La loi du 29 janvier 2021. – La loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises a notamment pour objectif de prévenir les conflits en la matière. Elle prévoit ainsi la remise d'un rapport au Parlement « examinant la possibilité d'introduire dans le code civil le principe de responsabilité de celui qui cause à autrui un trouble anormal de voisinage ». Elle n'est toutefois « qu'une simple étape vers la rénovation complète du régime de responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage ». Le rapport attendu du gouvernement doit étudier « les critères d'appréciation du caractère anormal de ce trouble, notamment la possibilité de tenir compte de l'environnement ». Elle modifie ainsi l'article L. 110-1, I, alinéa 1er du Code de l'environnement, lequel énonce dorénavant que : « Les espaces, ressources et milieux naturels terrestres et marins, les sons et odeurs qui les caractérisent, les sites, les paysages diurnes et nocturnes, la qualité de l'air, la qualité de l'eau, les êtres vivants et la biodiversité font partie du patrimoine commun de la nation. Ce patrimoine génère des services écosystémiques et des valeurs d'usage ».
– Troubles anormaux du voisinage, responsabilité notariale et preuve du conseil donné. – La responsabilité du notaire peut être recherchée pour manquement à son devoir de conseil et d'information s'il n'a pas suffisamment attiré l'attention de l'acquéreur sur des nuisances sonores ou olfactives possibles (ou sur la nécessité de se renseigner), et notamment s'il n'a pas procédé à des investigations complémentaires en présence d'indices en ce sens. La question de l'information des cocontractants est particulièrement sensible dans ce domaine, et donc corrélativement celle de la responsabilité notariale. Les conseils des notaires doivent porter sur les risques de nuisances, au titre de la validité et de l'efficacité des actes. Et « une formalisation législative du droit des troubles anormaux de voisinage n'impliquerait pas le recul du rôle de conseil et d'investigation des notaires ».
a10099-med001
Le nouvel article 750-1 du Code de procédure civile, issu de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, avait rendu obligatoire, à peine d'irrecevabilité de l'action en justice, le recours préalable aux modes alternatifs de règlement des différends (Mard), dont la médiation notariale, en matière de conflits de voisinage : actions relatives aux distances légales pour les plantations et élagages, au curage des fossés, à diverses servitudes… Les troubles anormaux de voisinage n'étaient pas visés, alors que le recours à une médiation notariale pourrait pourtant solutionner une partie de ces questions, même si le meilleur mode de résolution reste l'anticipation. Mais la loi no 2021-1729 du 22 décembre 2021 pour la confiance dans l'institution judiciaire a étendu le champ de la tentative de médiation préalable obligatoire à la saisine du juge, aux troubles anormaux de voisinage (art. 46).
Médiation notariale et troubles anormaux du voisinage
– Réfléchir à la rédaction des clauses en matière de troubles anormaux du voisinage. – Afin d'anticiper un conflit futur entre les parties ou une mise en cause de la responsabilité notariale en matière de troubles anormaux du voisinage, il convient de porter attention tant aux déclarations du vendeur qu'à l'information de l'acquéreur à cet égard, et de réfléchir la rédaction de l'acte en conséquence.
Côté vendeur, le questionnaire adressé à ce dernier en amont permettra de l'interroger sur l'existence éventuelle de nuisances, inconvénients et « troubles anormaux de voisinage ». Le nouveau questionnaire que nous proposons ci-dessus tient compte de ces aspects. Interroger le vendeur sur ces points passe en la matière par l'éclairage et l'information donnés par le notaire, afin qu'il ait connaissance de l'étendue de l'information qu'il doit lui-même donner à son acquéreur.
Côté acquéreur, il s'agira de l'aider à se poser les bonnes questions, de vérifier avec lui qu'il a justement procédé aux vérifications et investigations nécessaires, et pas seulement en matière de nuisances sonores ou olfactives. La situation des lieux, la connaissance par le notaire des problèmes récurrents, les questions posées, devront guider le notaire pour accompagner l'acquéreur dans sa démarche et faire en sorte qu'il ait pu analyser pleinement la situation et l'environnement du bien immobilier concerné.
Toutefois, faire déclarer à l'acquéreur qu'il a accompli toutes diligences et vérifications nécessaires, et donc faire peser un poids sur lui en la matière, doit être contrebalancé par la portée des déclarations du vendeur. Il nous semble important d'anticiper en la matière la réticence dolosive, le dol du vendeur : on protège le vendeur d'une action future en attirant son attention sur son obligation d'information, en lui posant les questions qui lui permettront de délivrer une information complète à son acquéreur. En contrepartie, la sanction sera d'autant plus lourde pour lui s'il cache une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie (sur la base de l'obligation générale de transparence précontractuelle de l'article 1112-1 du Code civil à la charge réciproque des parties). La clause proposée ci-dessous permettrait de renforcer la possibilité de bénéficier d'une exonération de responsabilité délictuelle pour le vendeur, et donc de diminuer le contentieux en la matière. Elle s'inscrit dans une réflexion permettant une exonération de responsabilité du vendeur dès lors qu'il ne s'est pas rendu coupable d'une réticence dolosive.
Proposition d'éléments à faire figurer dans une clause en matière de troubles anormaux du voisinage / activités dans l'environnement proche de l'immeuble
La jurisprudence décide que « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ».
Ont notamment été considérés comme des troubles anormaux du voisinage par la jurisprudence :
- la privation d'ensoleillement par une construction trop haute ;
- les « braillements » d'un élevage de paons voisins ;
- l'absence de nettoyage du jardin du voisin ;
- l'installation sur une propriété d'un refuge pour animaux abandonnés ;
- les nuisances olfactives liées à la présence d'un élevage de porcs voisin ;
- etc.
Caractéristiques d'un « trouble anormal du voisinage » :
Le notaire soussigné avertit les parties que chaque rapport de voisinage peut susciter des désagréments, mais il n'en reste pas moins qu'il ne caractérise pas nécessairement un trouble « anormal » et qu'il doit donc s'agir :
- d'un trouble anormal ( « excédant les inconvénients normaux du voisinage ») ;
- qui est apprécié in concreto, c'est-à-dire en tenant compte des circonstances de lieu ;
- causant un dommage (ou dans certaines circonstances un risque de dommage) ;
- indépendamment de l'existence d'une faute (s'agissant d'une responsabilité objective) ;
- le tout devant être démontré par le demandeur à l'action.
Conséquences de la qualification de « trouble anormal de voisinage » :
Le notaire soussigné avertit les parties que la prise en compte d'un trouble anormal du voisinage peut conduire à la nullité du contrat (pour erreur sur les qualités substantielles, réticence dolosive), à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés ou à une demande de résolution de la vente. Elle pourra aussi bien sûr entraîner le prononcé de la cessation du trouble par destruction ou exécution de travaux de reprise.
Rappel de textes :
En outre, le notaire soussigné rappelle aux parties, savoir :
- les dispositions de l'article L. 113-8 du Code de la construction et de l'habitation : « Les dommages causés aux occupants d'un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques, n'entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire afférent au bâtiment exposé à ces nuisances a été demandé ou l'acte authentique constatant l'aliénation ou la prise de bail établi postérieurement à l'existence des activités les occasionnant dès lors que ces activités s'exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu'elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions » ;
- qu'outre les dispositions législatives ou réglementaires spéciales dont relèvent certaines activités, la législation relative aux troubles anormaux du voisinage se fonde sur les articles 1240 et 1241 du Code civil selon lesquels : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence » ;
- que l'article 544 du Code civil ajoute que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » ;
- que l'article R. 1334-31 du Code de la santé publique dispose que : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité ».
Déclarations des parties :
Ainsi informé, le vendeur déclare ne pas avoir connaissance, en ce qui concerne le bien objet des présentes et à proximité de ce dernier, de nuisances sonores ou olfactives, troubles ou éléments de nature à pouvoir entrer dans la catégorie d'un « trouble anormal du voisinage », (le cas échéant) à l'exception de ce qui suit : (…)
L'acquéreur déclare prendre note de ces déclarations et avoir pu de son côté procéder aux investigations et vérifications nécessaires quant à la situation du bien objet des présentes et aux activités exercées à proximité. L'acquéreur déclare en conséquence renoncer à exercer tout recours contre le promettant devenu vendeur au titre des troubles anormaux du voisinage.
Réforme du droit de la responsabilité civile et accords de voisinage devant notaire
Si la prohibition des pactes relatifs à la responsabilité délictuelle était supprimée, des aménagements contractuels, des accords de voisinage pourraient être conclus, notamment devant notaire, à l'instar de certains pays étrangers comme la Belgique et le Québec.
Une proposition de loi d'origine sénatoriale portant réforme de la responsabilité civile a été enregistrée le 29 juillet 2020 et contient des articles prévoyant la responsabilité de plein droit pour le dommage en cause de celui qui « provoque un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ».
Une nouvelle manière d'informer : la fiche récapitulative remise lors de la signature de l'avant-contrat
L’intérêt d’une fiche récapitulative des délais et obligations liés à l’avant-contrat
Nous proposons ici de remettre aux parties, après signature de l'avant-contrat, une « fiche récapitulative » résumant les étapes et obligations de chacun avant signature de l'acte définitif, afin d'anticiper les incompréhensions et difficultés survenant couramment entre les parties pendant cette période :