Quiconque « s'efforce de connaître un objet le confrontera avec un autre, de sorte que toute connaissance comporte un "moment" comparatif »
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Droit comparé
Droit comparé
– Plan. – En matière de contenu et de volume des actes notariés et de leurs annexes, ainsi que concernant les documents et informations devant être remis à un acquéreur immobilier, il est intéressant de faire un peu de droit comparé et de regarder ce que font nos confrères étrangers. Nous nous intéresserons aux pratiques et obligations de nos voisins belges (§ I), suisses (§ II), espagnols (§ III), et roumains (§ IV).
Belgique
– Pas d'annexe en Belgique ! – En Belgique, hormis le cas particulier de l'acquisition d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement (loi « Breyne » du 9 juillet 1971), les documents devant être remis à un acquéreur n'ont pas à être annexés ni à l'avant-contrat ni à l'acte authentique.
– Moins de diagnostics. – La liste des diagnostics immobiliers obligatoires est moins longue qu'en France et comprend un certificat de performance énergétique des bâtiments (PEB) et un certificat de contrôle électrique (pour les biens à usage d'habitation uniquement).
Les recherches et documents réunis par le notaire à destination de l'acquéreur immobilier sont comparables à ce qui est imposé en France (renseignements urbanistiques, documents et informations relatifs à la copropriété, attestation relative à la pollution du sol, situation du bien dans une zone à risques, etc.).
– Particularité : le contrôle de l'assurance en responsabilité décennale. – Dans le cas d'un immeuble pour lequel le permis a été délivré après le 1er juillet 2018, le notaire est tenu de contrôler que l'attestation d'assurance en responsabilité décennale des intervenants concernés est remise à l'acquéreur.
– Volume d'un acte authentique de vente. – Pour la vente d'un appartement en copropriété situé à Bruxelles, l'acte authentique de vente comportera une quinzaine de pages…
Suisse (canton de Vaud et notamment Lausanne)
– La Suisse, un état fédéral. – Rappelons en préambule qu'en Suisse le droit civil (de fond) est fédéral, mais sa mise en œuvre (procédure) cantonale. En conséquence :
- la profession de notaire relève de la compétence des cantons ; chaque canton adopte sa propre loi sur le notariat. La compétence territoriale du notaire est limitée au canton ;
- la tenue du Registre foncier (et du cadastre) relève de la compétence des cantons ; chaque canton adopte sa propre loi. Une ordonnance fédérale fixe cependant l'essentiel des règles liées à la tenue du registre.
Les droits de mutation immobilière sont prélevés aux niveaux cantonal et communal (3,3 % du prix d'achat dans le canton de Vaud [2,2 % pour le canton, 1,1 % pour la commune]). Il en est de même pour les impôts sur les plus-values immobilières ( « gains immobiliers »).
– Les vérifications effectuées par le notaire suisse. – La loi vaudoise sur le notariat impose au notaire un « devoir de renseigner », sans fixer quels documents doivent être remis à l'acquéreur. Dans la pratique, le notaire remet à ce dernier un extrait du livre foncier relatif à l'immeuble concerné (lequel indique notamment les droits et charges (servitudes, etc.).
En matière de pollution, le canton tient un registre des sites pollués ; le notaire signalera à l'acquéreur si la parcelle y est répertoriée ou non.
Seuls deux diagnostics sont obligatoires :
- un certificat énergétique doit être remis par le vendeur à l'acquéreur, avant la signature de l'acte de vente. Le notaire s'en assure. Ce certificat n'a qu'une portée informative et n'emporte aucune garantie sur son contenu ;
- installations électriques : un contrôle, à charge de l'acquéreur, est obligatoire après chaque transfert de propriété si le dernier contrôle date de plus de cinq ans. Le notaire ne s'en assure pas.
Il est de la responsabilité de l'acquéreur de se renseigner quant à l'état matériel de l'immeuble. Le notaire ne fait qu'attirer l'attention de l'acheteur sur les domaines suivants : pollution, amiante, radon, installations électriques (à charge pour l'acquéreur de faire appel s'il le souhaite à des spécialistes dans ces domaines).
– Autres vérifications. – En principe, le notaire ne s'assure pas du paiement des charges de copropriété (charges de « propriété par étages ») par le vendeur.
Lorsque le vendeur est domicilié à l'étranger, le notaire s'assure auprès de l'autorité fiscale que l'impôt sur le revenu (ou l'impôt sur la fortune) pour l'immeuble en Suisse a été payé par le vendeur ; l'attestation délivrée par l'autorité fiscale est nécessaire pour l'inscription du transfert de propriété par le Registre foncier.
Le notaire s'assure également que l'acquéreur peut valablement acquérir un bien immobilier en Suisse (une loi fédérale prévoit des restrictions au droit de s'établir en Suisse).
La vente d'un logement loué peut dans certains cas être soumise à autorisation du service du logement qui s'assure que le locataire n'est pas mis à la porte.
– Un acte de vente sans annexes et d'une quinzaine de pages. – Un acte authentique relatif à la vente d'un bien immobilier ne contient généralement aucune annexe et comporte environ quinze pages. Un seul notaire intervient par dossier, et selon l'usage il est choisi par l'acquéreur.
Espagne
– Pas de diagnostics techniques obligatoires. – En Espagne le notaire procède, en amont de la signature d'un acte de vente d'un bien immobilier, à des investigations et recherches comparables à ce que nous connaissons en France : vérification de l'identité des parties, de la propriété du vendeur, des charges et servitudes grevant le bien, droits de préemption, documents cadastraux, paiement des charges de copropriété par le vendeur, etc. En revanche, à l'exception du certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética), auquel l'acquéreur particulier peut d'ailleurs renoncer, aucun diagnostic technique obligatoire n'est imposé par la loi.
– Certaines particularités du processus immobilier sont par ailleurs intéressantes :
- la vérification par le notaire du paiement de la taxe foncière par le vendeur : en Espagne, le notaire est tenu de vérifier si l'impôt relatif à la taxe foncière (Impuesto sobre bienes inmuebles [IBI]) a bien été payé pour les quatre années précédant la vente ;
- en cas de vente par un non-résident, le notaire doit vérifier qu'est bien prélevée sur le prix de vente la taxe de 3 % due au Trésor public ;
- pas de rôle de « collecteur d'impôts » : le notaire n'est pas tenu de percevoir les taxes et impôts dus dans le cadre d'une vente immobilière comme en France, mais doit seulement avertir les parties des impôts à payer et auprès de qui.
– Volume d'un acte authentique de vente. – Pour la vente d'un appartement en copropriété situé à Madrid, l'acte authentique de vente comportera une vingtaine de pages…
Roumanie
– Des vérifications proches de celles effectuées en France. – En Roumanie, le notaire réunit des documents classiquement connus en France ou similaires, tels que ceux prouvant le droit de propriété du vendeur (et notamment les extraits du livre foncier), ou encore les attestations fiscales relatives aux sommes dues aux administrations du lieu de situation du bien. Il doit vérifier que le paiement des sommes dues à la copropriété a bien été effectué, et avoir la preuve de l'accomplissement de la procédure d'exercice du droit de préemption pour les immeubles classés monuments historiques ou pour les terrains du fonds forestier en propriété privée.
– Diagnostics : peu de diagnostics, mais un certificat de performance énergétique transmis à peine de nullité. – Le vendeur est tenu de mettre à la disposition du candidat acquéreur, préalablement à la conclusion du contrat, une copie du certificat de performance énergétique du bâtiment, sous peine de nullité relative de l'acte juridique conclu en son absence.
– Un acte de trois pages. – Un acte de vente d'un appartement en copropriété compte en moyenne trois pages.