Le projet de bail numérique

– Un projet de bail numérique. – L'un des objectifs de la loi Elan V. supra, n^o . était de développer le numérique dans le secteur du logement. Ainsi l'article 217 de la loi avait habilité le gouvernement à créer un régime du bail numérique Dossier par H. Périnet-Marquet, Propos liminaire sur les baux et la copropriété dans la loi Elan : Loyers et copr. janv. 2019, n^o 1, dossier 1. , et à prendre toute mesure relevant du domaine de la loi pour définir un régime d'agrément permettant de sécuriser, promouvoir et accompagner l'usage du numérique dans l'établissement des contrats de location et d'améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé pour une plus grande transparence. L'exposé des motifs précise que : « Le développement du bail numérique participe de la modernisation des relations entre le bailleur et le locataire et de la sécurisation du contrat. Le gouvernement encourage la numérisation des relations entre les propriétaires et les locataires ».

– Un projet non assumé. – L'habilitation à légiférer par voie d'ordonnance impliquait l'adoption d'un texte dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, soit le 24 mai 2020. Au 31 mars 2020, le chantier concernant l'ordonnance sur le bail numérique n'avait pas encore débuté Source : Bilan d'application des lois au 31 mars 2020 par le Sénat (www.senat.fr/rap/r19-523/r19-52316.html">Lien). . Ce délai avait été prorogé de quatre mois par la loi sur l'État d'urgence du fait de la Covid-19 L. n^o 2020-290, 23 mars 2020, d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, art. 14. , mais aucune ordonnance n'a pu intervenir avant le 24 septembre 2020.

Ce projet très ambitieux, possiblement trop, a été globalement oublié compte tenu du nombre important de mesures portées par la loi Elan, et est resté absent du champ médiatique. Il semble d'ailleurs que ce texte déjà présent dans la version initial du texte ait été assez peu discuté au Parlement et n'ai fait l'objet d'aucun amendement Cf. travaux parlementaires Projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, n^o 846 , déposée le mercredi 4 avril 2018 https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/dossiers/evolution_logement_amenagement_numerique?etape=15-AN1">Lien . Dans ce silence médiatique, un article d'Immomatin.com du 20 janvier 2020 a pu prétendre à tort que le bail numérique devenait obligatoire pour tous les contrats de location en France à partir du 24 avril 2020, en renvoyant à un site commercial Site bailnumerique.fr proposé par Jelouebien.com. , non officiel et possiblement trompeur, proposant un simple service d'assistance à la rédaction et la signature d'un bail en ligne, qui n'a rien à voir avec le dispositif promu par la loi Elan.

– Réflexions sur l'intérêt de la plateforme du bail numérique. – La mesure aurait pu modifier en profondeur les rapports locatifs dans le domaine du logement, en prévoyant la création d'un établissement numérique des contrats de location centralisant le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé. Ainsi, il ne s'agissait pas à proprement parler de la création d'un bail digital employant la signature électronique, cette modalité de signature étant déjà ouverte à tous les contrats, mais bien de la création d'une plateforme centralisant la passation des baux.

Toutefois, les professionnels de la gestion locative avaient rapidement formulé certaines inquiétudes concernant notamment une mainmise de l'État sur la rédaction des baux, d'autant que dans le même temps le ministère du Logement avait lancé une plateforme d'aide à la constitution des dossiers de location, nommée « DossierFacile » https://locatio.beta.gouv.fr">Lien .

– La plateforme du bail numérique, la version logement du décret tertiaire ? – Il semble que l'histoire du projet de bail numérique soit assez proche de celle du décret tertiaire V. supra, n^o . , à savoir qu'une bonne idée de régulation et de suivi des baux d'habitation, finalement assez proche de la plateforme Opera pour le décret tertiaire mais appliquée au logement, pouvait difficilement être mise en œuvre avec un texte gigogne qui renverrait, sans un cahier des charges précis, à une ordonnance future à la main de l'exécutif. Le dispositif, pour être efficace, aurait dû contraindre les propriétaires et locataires à utiliser une plateforme en ligne, portant possiblement atteinte au droit de propriété et à la liberté des modalités de signature des baux, en plus d'imposer de renseigner des données possiblement privées, ce que le Conseil d'État n'aurait sans doute pas laissé passer eu égard à l'objectif très général de la loi Elan à ce sujet. Dans ces conditions, il semble que l'objectif louable de créer un dispositif proche du décret tertiaire dans le domaine du logement, qui poursuivrait également un objectif de surveillance et de régulation des baux d'habitation, nécessite un texte législatif spécifique négocié avec la filière.

– La piste avortée de la plateforme de signature de baux notariale BailMyself. – L'objectif premier du bail numérique est d'en standardiser le modèle, conformément à la réglementation, et d'offrir un service de sécurisation grâce au numérique. Sur cet aspect, les notaires avaient déployé une offre destinée au grand public dès 2017 via Notaviz www.efl.fr/actualites/particuliers/famille/details.html?ref=ui-34e13ff2-006b-4475-91bd-ce1daac37f0e">Lien ; https://notaviz.notaires.fr/">Lien , avec une plateforme d'assistance à signature d'un bail résidentiel BailMyself Anciennement nommé Good Bail (https://bailmyself.notaires.fr/">Lien). . Cette solution était gratuite et permettait de préparer un bail sous seing privé adapté à chaque situation via la plateforme et un jeu de questions/réponses et variables à remplir. La plateforme offrait un service de conservation de données, dont la copie du bail, mais n'offrait toutefois pas de service de signature électronique avec un prestataire agréé eIDAS. Ainsi, les parties devaient spontanément scanner la version signée du contrat en papier ou signer sur leur propre solution de signature en ligne. Cette solution a été finalement abandonnée compte tenu de la complexité du contexte législatif et faute de soutien des pouvoirs publics et de véritable engouement de la profession pour l'outil.

Même si ce n'étaitpas l'objet de la plateforme, les notaires auraient pu collecter et traiter les données relatives aux locaux loués et aux parties. Pourrait-on envisager une reprise de la plateforme avec l'assentiment de l'État pour faire revivre le projet du bail numérique dans sa version de la loi Elan, intégrant une composante suivi du parc locatif d'habitation ? La question mérite d'être posée.