Le numérique dans les évolutions portées par la loi

– Le numérique dans la loi Elan. – Le numérique tient une place symbolique très forte au sein de la loi Elan, dont il forme la lettre « N » Pour une présentation générale, V. S. Piédelièvre, Numérique – Loi Élan : N comme numérique : JCP N déc. 2018, n^o 51-52, 21, 1374. . Mais cette place ne se traduit pas nécessairement dans le volume des textes de la loi Elan qui s'intéressent véritablement au numérique et qui sont finalement peu nombreux. D'ailleurs, la circulaire de présentation Circ. 21 déc. 2018, de présentation des dispositions d'application immédiate de la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan). de la loi Elan n'emploie le terme « numérique » que cinq fois, principalement pour rendre compte de la principale mesure facilitant la couverture numérique du territoire qui ne sera pas abordée ici dans la mesure où elle n'impacte pas directement l'exploitation des immeubles. La loi Elan contient tout de même plusieurs mesures innovantes ou confirmations de mesures antérieures non encore appliquées qui méritent d'être présentées, à savoir le carnet d'information du logement (Sous-section I) , le décret tertiaire (Sous-section II) , la dématérialisation de la relation en copropriété (Sous-section III) , et enfin le projet reporté d'un bail numérique (Sous-section IV) .

Le carnet d'information du logement

– Création du carnet numérique du logement. – L'idée d'un carnet numérique est issue des travaux du Plan Bâtiment durable (PBD) qui avait pour ambition de créer la première « carte vitale du logement » Plan Bâtiment durable, Rapport final « Inventons ensemble la carte vitale du logement ! », oct. 2014 (V. supra, n^os et s). . Convaincu du bien-fondé de cette initiative, le législateur a immédiatement créé un « carnet numérique de suivi et d'entretien du logement » aux termes de la loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique pour la croissance verte L. n^o 2015-992, 17 août 2015, relative à la transition énergétique pour la croissance verte, art. 11. , dont l'entrée en vigueur était programmée pour les projets construits en vertu de permis de construire postérieurs au 1^er janvier 2017. L'article L. 111-10-5 du Code de la construction et de l'habitation créé par l'article 11 de cette loi renvoyait à un décret le soin de préciser les modalités d'application du carnet numérique dont le contenu, les acteurs et le support n'étaient pas précisés, et prévoyait notamment que le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement serait intégré au dossier de diagnostic technique.

– L'incapacité à traduire réglementairement le carnet numérique pour 2017. – L'ambition portée par le Plan Bâtiment durable sur la carte vitale du logement était très forte et un rapport Plan Bâtiment durable, Rapport final « Inventons ensemble la carte vitale du logement ! », oct. 2014 (V. supra, n^os et s) – « La carte vitale du logement assure également transparence, fiabilité et pérennité des informations, avec une utilisation ouverte, collaborative, incrémentale et une standardisation des données. La carte vitale assure cependant une accessibilité différenciée et contrôlée aux données ». lui a été dédié, qui précise par exemple que « la carte vitale du logement est un outil numérique qui supporte, coordonne et utilise les bases de données et outils similaires existants, en plus de données propres ». On comprend, à la lecture de ces travaux, que l'outil devait agréger données privées et données publiques, comme les consommations énergétiques ou les travaux, « tout au long de la vie du bâtiment », ce qui impliquait une méthodologie et des outils en ligne complexes acceptés par la filière et les acteurs publics. Mais aucune architecture concrète du projet n'avait été évoquée en amont, et les acteurs de la filière immobilière (promoteurs, syndics, acteurs publics, notaires, etc.) n'avaient pas été consultés, ce qui a soulevé de vives interrogations sur la capacité à mettre en œuvre le carnet numérique en 2017.

Pour ces raisons, un rapport de mise en œuvre du carnet numérique a été commandé en 2016 par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) A. Neveü, Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts, Rapport « Comment mettre en œuvre le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement ? », janv. 2016. qui a conclu que le texte législatif d'appui était trop imprécis et sans orientation claire, empêchant de rédiger le décret d'application et de respecter le calendrier prévu, sauf à écrire entièrement un dispositif « éminemment politique ». Ce rapport a par ailleurs dressé un tableau très précis des différentes directions envisageables, et dessiné le profil technique possible de ce nouvel outil en préconisant un retour à la concertation et l'établissement de nouveaux textes législatifs.

Conformément aux préconisations du rapport de mise en œuvre du carnet numérique de 2016, le gouvernement a mandaté le Plan transition numérique dans le bâtiment (PTNB) pour expérimenter le carnet numérique avec les acteurs de la filière, et onze solutions de carnet numérique ont été expérimentées à partir de 2017 Onze projets ont été validés dans le cadre du Plan transition numérique dans le bâtiment, avec un budget d'un million d'euros. Au total, 151 000 particuliers ont été contactés et sensibilisés au carnet numérique et plus de 415 acteurs relais ont été mobilisés. 3 040 carnets ont ainsi été créés. .

Les propositions du rapport Plan transition numérique dans le bâtiment concernant le carnet numérique

Le rapport de mise en œuvre du carnet numérique susvisé synthétise une liste de dix points pour assurer la mise en service et la pérennité du carnet numérique.

1. Choisir dans quel ordre procéder au complément législatif indispensable à la poursuite effective des ambitions fixées par la loi, d’une part, et à la publication d’un premier texte réglementaire, d’autre part.

2. Différencier la définition des carnets pour les logements à construire et pour les logements existants.

Illustration du contenu minimal

Contenu du carnet de suivi et d'entretien du logement

Logements à construire

Renseignement initial :

Définition, date d'échéance et modalités de mise en jeu de :

Notices d'utilisation de tous les équipements, systèmes et dispositifs techniques du logement et de l'immeuble.

Guides d'entretien de tous les équipements, systèmes, dispositifs techniques et matériaux du logement et de l'immeuble.

Calendrier prévisionnel d'entretien préventif des équipements, systèmes, dispositifs techniques et matériaux du logement et de l'immeuble, selon les préconisations des fournisseurs.

Plans et descriptifs techniques, dans une approche de type DOE, du logement et de l'immeuble.

Données d'entrée et de sortie des moteurs de calcul réglementaires.

Attestations de respect de la réglementation et éventuelle certification Plans et notes techniques, dans une approche de type DIUO, présentant les risques d'accès et d'intervention.

Mise à jour :

Données mensuelles de consommation d'énergie telles que définies à l'article 23 de l'arrêté du 26 octobre 2010.

Attestations d'entretien ou d'inspection, dont notamment celles résultant d'obligations réglementaires.

Date et description des travaux d'entretien ou d'aménagement du logement ou de l'immeuble et identification de l'entreprise les ayant réalisés.

Modificatifs correspondants des plans et descriptifs techniques (DOE) ou plans et notes techniques (DIUO).

Date des renouvellements de matériaux, matériels, systèmes ou dispositifs.

Modificatifs correspondants des notices d'utilisation, guides et calendrier prévisionnels d'entretien.

3. Envisager la possibilité d’un calendrier resserré de création des carnets numériques des logements existants en acceptant, pour les maisons individuelles, un renseignement initial par des données typologiques dont la validité peut être approchée de manière statistique.

4. Retenir, en concertation avec les acteurs concernés, le modèle de gestion du carnet numérique.

5. Préciser, en concertation avec les représentants des propriétaires et des locataires, les droits et obligations respectifs des uns et des autres relativement au carnet numérique.

6. Solliciter la Commission nationale de l’informatique et des libertés (Cnil) en vue de la mise au point d’un pack de conformité.

7. Engager une concertation avec chacune des professions qui serait appelée à porter une obligation relative au carnet numérique : promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, syndics, notaires, en vue de préciser la portée et les limites de celle-ci.

8. Recenser toutes les interfaces à prévoir entre le système d’information du carnet numérique et les systèmes existant et définir les formats d’échange correspondant. Recenser également les nomenclatures de données associées à des exigences réglementaires existantes.

Le système d’information du carnet numérique devra s’interfacer avec divers systèmes d’information relevant d’acteurs multiples. La préparation de la mise en œuvre du carnet passe par un recensement préliminaire des interfaces à prévoir ainsi que par la définition des formats d’échange à mettre en place. La contribution de la Capeb demande un standard d’échange de données défini réglementairement.

9. Choisir un identifiant du logement.

10. Approfondir les dimensions économiques, juridiques et techniques du choix du modèle de gestion du carnet.

– Objectif 2020 avec le nouveau carnet numérique version « loi Elan ». – Face à l'incapacité de traduire réglementairement le carnet numérique dans sa version issue de la loi de transition énergétique pour la croissance verte, la loi Elan a donné une nouvelle base légale au dispositif du carnet numérique, alors baptisé : « carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement » en modifiant l'article L. 111-10-5 du Code de la construction et de l'habitation CCH, art. L. 111-10-5 : « I. – Il est créé pour tout logement un carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien de ce logement. Constituent des logements au sens du présent art. les locaux destinés à l'habitation mentionnés à l'article L. 631-7. Ce carnet permet de connaître l'état du logement et du bâtiment, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, ainsi que le fonctionnement de leurs équipements et d'accompagner l'amélioration progressive de leur performance environnementale. Ce carnet permet l'accompagnement et le suivi de l'amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et du logement pour toute la durée de vie de celui-ci. Les éléments contenus dans le carnet n'ont qu'une valeur informative. Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien est un service en ligne sécurisé qui regroupe les informations visant à améliorer l'information des propriétaires, des acquéreurs et des occupants des logements. L'opérateur de ce service le déclare auprès de l'autorité administrative et assure la possibilité de récupérer les informations et la portabilité du carnet numérique sans frais de gestion supplémentaires. Le carnet numérique intègre le dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4 et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents mentionnés à l'article L. 721-2. II. – Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1^er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l'objet d'une mutation à compter du 1^er janvier 2025. III. – Le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement est établi et mis à jour : 1^o Pour les constructions neuves, par le maître de l'ouvrage qui renseigne le carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien et est tenu de le transmettre à son acquéreur à la livraison du logement ; 2^o Pour les logements existants, par le propriétaire du logement. Le syndicat des copropriétaires transmet au propriétaire les informations relatives aux parties communes. Le carnet est transféré à l'acquéreur du logement au plus tard lors de la signature de l'acte de mutation ». pour en préciser le contenu. Répondant aux critiques, cette nouvelle version du texte précisait un peu plus l'objet du carnet numérique, la valeur des informations qu'il contient, son support sur un service en ligne, et les contributeurs pour les logements neufs ou anciens, sans pour autant bouleverser la rédaction qui reste très générale. Le carnet numérique « nouvelle formule » devait être rendu obligatoire pour toutes les constructions neuves dont le permis a été déposé après le 1^er janvier 2020, en maintenant l'objectif du 1^er janvier 2025 pour les constructions anciennes.

Ce dispositif toujours ambitieux Le Plan Bâtiment durable était encore plus ambitieux en préconisant une entrée en vigueur dès 2019 (Plan de rénovation énergétique des bâtiments, Regards et propositions du Plan Bâtiment durable : 50 propositions issues de la consultation, Prop. 35) (www.planbatimentdurable.fr/IMG/pdf/180222_-_contribution_pbd_plan_de_renovation_vf.pdf">Lien). avait été assez peu commenté ou mis en avant dans le cadre de la promotion de la loi Elan, sans doute parce que les modalités de son application n'étaient toujours pas très claires, comme souligné par certains auteurs Par ex., étude rédigée par S. Piédelièvre, Numérique – Loi Élan : N comme numérique : JCP N 21 déc. 2018, n^o 51-52, 1374. .

Les expérimentations du carnet numérique initiées par le PTNB V. supra, n^o . ont pu se poursuivre sans réelle modification des enjeux, à savoir la préparation d'un décret comme pour la loi antérieure. Le rapport final du PTNB dédie ainsi la proposition 9 de son axe B « Accompagner la montée en compétences et développer des outils adaptés », au carnet numérique de suivi et d'entretien du logement, sous forme d'un bilan de l'expérimentation des onze solutions informatiques proposées.

– Les limites du projet de carnet numérique. – Les rapporteurs du PTNB reconnaissent qu'il existe encore de nombreuses difficultés sur les données personnelles (« Les particuliers se sont montrés méfiants vis-à-vis de la sécurité et de l'utilisation de leurs données personnelles »), le modèle économique (« La pérennité du carnet numérique est en grande partie conditionnée par l'équilibre de son modèle économique »), le faible attrait pour les occupants (« Plus de la moitié des utilisateurs potentiels ne se sont même pas connectés à l'outil après leur inscription »), ou encore des barrières technologiques et techniques (« Les équipes de l'expérimentation admettent que le déploiement des solutions développées nécessite encore quelques améliorations techniques [robustesse des prototypes, amélioration des interfaces métiers] et un renforcement des moyens humains dédiés pour supporter la massification des carnets et garantir un service de qualité »). En définitive, le rapport du PTNB rendait compte des possibilités offertes par les plateformes, avec des architectures et choix différents, mais il ne donnait aucune ligne conductrice pour la préparation d'un décret. Les acteurs appelaient toutefois à adopter un décret dans un format « souple » Notamment pour A.-L. Deloron (alors directrice adjointe du Plan Bâtiment durable), 3 questions à Anne-Lise Deloron : JCP N 8 févr. 2019, n^o 6, act. 249. .

– L'ambition déçue du carnet numérique. – Le gouvernement annonçait la promulgation des textes sur le carnet numérique pour le dernier trimestre 2019 Présentation de la stratégie Logement loi Elan (www.cerema.fr/system/files/documents/2019/09/8_mthiery_seminaire_loielan_060919_batiment_cle0c8737.pdf">Lien). , avant son entrée en vigueur à partir du 1^er janvier 2020. Des travaux de concertation ont été entamés en avril 2019, sans communication, et des projets de décret et d'arrêté relatifs à l'entrée en vigueur du carnet numérique du logement ont été présentés au Conseil d'État. Anticipant sans doute un avis défavorable, les acteurs du PTNB communiquaient dans la presse pour rappeler leur attachement au carnet numérique et les forts enjeux en matière de réduction des dépenses énergétiques Communiqué commun de PMB Software, EDF, Qualitel, Vilogi, Énergies Demain, Intent et EP, 4 déc. 2019, qui demandent une entrée en vigueur « rapide » du carnet numérique du logement. . Le Conseil d'État, après examen du 10 décembre 2019, a rendu un avis défavorable sur ces textes, obligeant le ministère de la Cohésion des territoires à revoir sa copie sans que les projets ni l'avis du Conseil d'État en question soient rendus publics. Nous apprendrons en juin 2020 que le Conseil d'État doutait de la constitutionnalité même des textes (« n'étant justifiées par aucun d'objectif d'intérêt général clairement déterminé, les obligations très larges et génératrices de coûts supplémentaires mises à la charge des personnes tenues d'établir ce carnet, l'absence de toute garantie de son effectivité, ainsi que les effets incertains qu'il comporte sont susceptibles d'être regardés comme une atteinte manifestement excessive au droit de propriété » CE, 23 juin 2020, Avis sur un projet de loi ratifiant l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janv. 2020, relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre I^er du Code de la construction et de l'habitation, p. 2. . Ainsi fut enterré l'ambitieux carnet numérique du logement dans sa version symphonique, à la fois base de données publique/privée préfigurant la smart city connectée, possiblement relié au BIM, mais également carnet de santé de l'immeuble.

– Objectif 2022 avec le carnet d'information du logement non numérique. – Au sein du projet de loi ratifiant l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, qui a été déposé le 22 juillet 2020 Projet de loi n^o 3235, ratifiant l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janv. 2020, relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre I^er du Code de la construction et de l'habitation, déposé(e) le mercredi 22 juillet 2020, art. 12 créant le « carnet d'information du logement » (CIL). , contenant la réécriture du livre 1^er du Code de la construction et de l'habitation, le gouvernement a réintroduit une nouvelle version du carnet numérique, dans un format réduit et recentré uniquement sur l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des logements, sous le vocable de « carnet d'information du logement » (CIL). Son entrée en vigueur serait cette fois prévue au 1^er janvier 2022. Il a vocation, selon le gouvernement, à devenir « la mémoire des caractéristiques du logement et des travaux passés dont la connaissance est indispensable à l'évaluation de la performance énergétique et à la programmation d'opérations de rénovation efficaces sur le bâti et les systèmes énergétiques (équipements de chauffage, pilotage des consommations énergétiques, ventilation, etc.) ». Le CIL sera établi par le propriétaire à l'issue de la construction du logement ou de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. Le CIL sera transmis en cas de changement de propriétaire.

On notera au passage que le carnet a perdu son support « numérique », l'étude d'impact Étude d'impact du projet de loi ratifiant l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre I^er du Code de la construction et de l'habitation, 2 juillet 2020 (www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b3235_etude-impact.pdf">Lien). de la loi précisant à ce sujet qu'« afin de ne pas pénaliser les 13 % de Français rencontrant des difficultés d'accès aux nouvelles technologies de l'information et de la communication (…) la proposition portée par le Gouvernement consiste à privilégier la notion de « carnet d'information », et non plus de « carnet numérique d'information », avec une obligation de transmission des documents sous format numérique à la réception des travaux ».

À ce jour le projet de loi, renvoyé à la Commission des affaires économiques, n'a pas été adopté ni même discuté à l'Assemblée nationale www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/dossiers/ratification_ordonnance_regles_construction">Lien .

Présentation du projet de carnet d'information du logement

Extrait du projet de loi ratifiant l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, article 12 :

Les dispositions suivantes sont insérées après l'article L. 126-35 du Code de la construction et de l'habitation :

« Sous-section 4 – Carnet d'information du logement

Art. L. 126-36. – Un carnet d'information du logement est établi, dans les conditions fixées par la présente sous-section, afin de faciliter et d'accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie.

Le carnet d'information du logement est établi lors de la construction, au sens du 8^o de l'article L. 111-1, d'un logement ou à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant sur sa performance énergétique, appréciée conformément au 1^o de l'article L. 171-1, une incidence significative.

Art. L. 126-37. – Constituent des logements au sens de la présente sous-section les locaux destinés à l'habitation et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial et locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.

Art. L. 126-38. – Le carnet d'information est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation prévus par l'article L. 126-36 font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à partir du 1^er janvier 2022.

Lorsque les travaux de rénovation du logement prévus par l'article L. 126-36 ne sont pas subordonnés à l'obtention d'un permis de construire ou au dépôt d'une déclaration préalable, le carnet d'information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l'objet d'un devis qui est accepté à partir du 1^er janvier 2022 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à partir du 1^er janvier 2022.

Art. L. 126-39. – Le carnet d'information du logement est établi et mis à jour par le propriétaire du logement.

Les personnes réputées constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil transmettent, chacune en ce qui la concerne, les éléments que doit comporter le carnet d'information en application des articles L. 126-40 à L. 126-42 au propriétaire du logement au plus tard à la réception des travaux de construction ou de rénovation.

Lorsque le propriétaire du logement n'est pas le maître d'ouvrage de la construction ou des travaux de rénovation, les éléments que doit comporter le carnet d'information en application des articles L. 126-40 à L. 126-42 lui sont transmis par le maître d'ouvrage au plus tard à la livraison du logement ou à la réception des travaux.

Art. L. 126-40. – Pour les constructions, le carnet d'information comporte :

1^o Les plans de surface et les coupes du logement ;

2^o Les plans, schémas et descriptifs des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'aération du logement ;

3^o Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement.

Il est indiqué pour chaque plan, schéma et descriptif s'il correspond à la conception ou à l'exécution.

Art. L. 126-41. – Pour les travaux de rénovation énergétique prévus par l'article L. 126-36, le carnet d'information du logement comporte les dates et la description des travaux ainsi réalisés.

Art. L. 126-42. – Le carnet d'information du logement comporte également :

1^o La liste et les caractéristiques des matériaux utilisés lors de la construction ou des travaux de rénovation prévus à l'article L. 126-36 lorsque ces matériaux ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ;

2^o Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des équipements, au sens du 11^o de l'article L. 111-1, qui sont installés lors de la construction ou des travaux de rénovation, lorsqu'ils ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement ;

3^o Les documents permettant d'attester la performance énergétique du logement et de connaître les moyens de l'améliorer prévus par les dispositions législatives et réglementaires, lorsqu'ils ont été établis.

Art. L. 126-43. – Les éléments du carnet d'information du logement prévus par les articles L. 126-40 à L. 126-42 sont transmis au propriétaire dans un format numérique répondant à un standard ouvert au sens de l'article 4 de la loi n^o 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique.

Si le propriétaire en fait la demande, ces éléments sont transmis dans un format autre que numérique.

Art. L. 126-44. – Le carnet d'information est transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique. L'acquéreur en atteste dans l'acte authentique.

Art. L. 126-45. – Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application de la présente sous-section, notamment :

1^o Les critères selon lesquels sont déterminés, par arrêté du ministre chargé de la construction, les travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique mentionnés à l'article L. 126-36 ;

2^o Les critères selon lesquels sont déterminés, par arrêté du ministre chargé de la construction, les catégories de matériaux et d'équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement mentionnés aux 1^o et 2^o de l'article L. 126-42 ;

3^o La liste des documents permettant d'attester la performance énergétique du logement prévus par le 3^o de l'article L. 126-42 ».

Le décret tertiaire et la plateforme de recueil et de suivi des consommations d'énergie

– L'enjeu de l'impact énergétique des immeubles tertiaires et la loi Elan. – L'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.) représente à lui seul 17 % de la consommation énergétique nationale Ce secteur représente en effet 17 % de la consommation énergétique nationale, le plaçant au quatrième rang derrière les transports (32 %), le résidentiel (29 %) et l'industrie (19 %). . Deux axes d'amélioration existent, d'une part en imposant que les bâtiments nouvellement construits respectent des standards de performance réglementaires (la construction) et, d'autre part, en imposant la rénovation et la réduction de la facture énergétique des bâtiments existants (l'exploitation).

Concernant la partie construction, la loi Elan V. loi Elan, art. 181 modifiant CCH, art. L. 111-9 : « Les performances énergétiques, environnementales et sanitaires des bâtiments et parties de bâtiments neufs s'inscrivent dans une exigence de lutte contre le changement climatique, de sobriété de la consommation des ressources et de préservation de la qualité de l'air intérieur. Elles répondent à des objectifs d'économies d'énergie, de limitation de l'empreinte carbone par le stockage du carbone de l'atmosphère durant la vie du bâtiment, de recours à des matériaux issus de ressources renouvelables, d'incorporation de matériaux issus du recyclage, de recours aux énergies renouvelables et d'amélioration de la qualité de l'air intérieur » ; 2^o Le troisième alinéa est ainsi rédigé : « À partir de 2020, pour les constructions nouvelles, en fonction des différentes catégories de bâtiments, le niveau d'empreinte carbone à respecter, évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment, en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux ; ». contient la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs (« RE2020 ») pour une entrée en vigueur initialement prévue au 1^er janvier 2020, mais repoussée à l'été 2021 pour les bâtiments d'habitation Pour une présentation de la « RE 2020 », V. www.ecologie.gouv.fr/re2020-nouvelle-etape-vers-future-reglementation-environnementale-des-batiments-neufs-plus#">Lien en raison de l'épidémie de la Covid-19. Concernant les bâtiments tertiaires, la date d'entrée en vigueur n'est pas encore connue, et devrait être encore plus lointaine compte tenu de la grande diversité des typologies d'activités. Cette partie du dispositif n'implique pas particulièrement le digital et concerne la construction ou la réhabilitation lourde des bâtiments.

La loi Elan contient également plusieurs mesures dédiées à la rénovation et à la performance énergétique des bâtiments, en prévoyant notamment la « réduction de la consommation d'énergie finale pour l'ensemble des bâtiments soumis à l'obligation d'au moins 40 % en 2030 ; 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 » (CCH, art. L. 111-10-3) Article abrogé à compter du 1^er juillet 2021 par l'ordonnance n^o 2020-71 du 29 janvier 2020, remplacé par l'article L. 174-1. . Un décret du 23 juillet 2019 D. n^o 2019-771, 23 juill. 2019, dit « décret tertiaire » : JO 25 juill. 2019 entré en vigueur le 1^er oct. 2019. , dit « décret tertiaire », a précisé le champ d'application de ce dispositif, les modalités de calcul de la réduction des consommations, la modulation des objectifs, ainsi que la mise en place d'une plateforme informatique de recueil et de suivi des consommations d'énergie, d'évaluation et de constat du respect de l'obligation de réduction des consommations d'énergie, et de publication ou d'affichage du suivi des consommations d'énergie Pour un historique détaillé et une présentation du décret tertiaire, V. J.-É. Fournier, Le décret tertiaire et ses projets d'arrêtés d'application (JO n^o 0160 du 13 juillet 2010) : Opérations Immobilières mai 2020, n^o 124, 37991656. .

Le nouvel article R. 131-38 du Code de la construction et de l'habitation a fixé, dans son premier alinéa, le champ d'application du décret tertiaire aux bâtiments privés ou publics, ou ensembles de bâtiments qui accueillent une activité tertiaire (marchande ou non marchande) à partir de mille mètres carrés. Y sont également soumises les parties d'un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher supérieure ou égale à mille mètres carrés. Le fait que l'immeuble soit occupé par un ou plusieurs occupants est sans incidence.

Histoire de la réglementation sur la rénovation tertiaire

L'intervention du législateur dans l'objectif de rénovation thermique des bâtiments tertiaires a commencé par l'article 5 de la loi du 3 août 2009 dite « loi Grenelle 1 », qui prévoyait une réduction de 38 % des consommations d'énergie des bâtiments existants d'ici 2020. L'année suivante, l'article 3 de la loi du 12 juillet 2010, dite « loi Grenelle 2 », porté à l'article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, a posé le principe que « des travaux d'amélioration de la performance énergétique [sont] réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s'exerce une activité de service public dans un délai de huit ans à compter du 1^er janvier 2012 », confirmant l'objectif de 2020. En 2015, alors que les décrets d'application n'avaient toujours pas été adoptés, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (LTECV) avait réaffirmé l'obligation de rénovation dans le champ tertiaire. Un premier décret relatif aux obligations d'amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire a été publié le 9 mai 2017 sans réelle concertation avec la filière, et il fut aussitôt combattu devant le Conseil d'État qui l'annula le 18 juin 2018. C'est finalement la loi Elan qui apportera une nouvelle base légale à l'obligation d'amélioration de la performance énergétique pour les bâtiments tertiaires, publics et privés, rouvrant une large consultation du secteur conduite par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) et la Direction générale de l'énergie et du climat (DGEC), en renvoyant à un objectif à dix ans, comme la loi Grenelle 1, avec un objectif de réduction de 40 % des consommations au plus tard en 2030. Attendu par le secteur immobilier et de la construction, le nouveau décret tertiaire n^o 2019-771 du 23 juillet 2019, rendant obligatoire la réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires, a fait l'objet d'une consultation préalable qui s'est déroulée d'octobre 2018 à mai 2019 afin de prévenir un nouveau recours devant le Conseil d'État. Le décret doit être complété par des arrêtés d'application, dont une partie seulement est intervenue, notamment s'agissant de la méthodologie à respecter qui devra être précisée (l'arrêté « méthode » du 10 avril 2020 relatif aux obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire). S'agissant des valeurs absolues, le premier des trois arrêtés définissant les valeurs absolues du décret tertiaire est paru au Journal officiel du 17 janvier 2021 (mais daté du 24 novembre 2020). Les modalités de gestion de plateforme numérique à déployer par l'État n'ont pas encore été précisées.

– Le numérique comme vecteur de contrôle de la réduction des consommations. – L'État a choisi de centraliser et de contrôler le dispositif de réduction des consommations au moyen d'une plateforme informatique Ainsi la loi Elan a inséré au 4^o du III de l'article L. 111-10-3 du Code de la construction et de l'habitation le principe « d'une plateforme informatique permettant de recueillir et de mettre à disposition des personnes soumises à l'obligation prévue au même I, de manière anonymisée, à compter du 1^er janvier 2020, les données de consommation et d'assurer le suivi de la réduction de consommation d'énergie finale, ainsi que les modalités de transmission de ces données ; ». en ligne, support obligatoire d'information pour les redevables de l'obligation. Le contenu de cette plateforme a été précisé par le décret tertiaire ayant créé les articles R. 131-41 à R. 131-41-3 du Code de la construction et de l'habitation Portant création dans le chapitre I^er du titre III du livre I^er de la partie réglementaire du Code de la construction et de l'habitation, une section 8 ainsi rédigée : … « Sous-section 4 “Mise en place d'une plateforme informatique de recueil et de suivi de la réduction de la consommation d'énergie finale” ». .

La plateforme dénommée « Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (Operat) » https://operat.ademe.fr/#/public/accueil">Lien est actuellement en phase de test dans l'attente de l'arrêté d'application fixant « les modalités de droits d'accès à la plateforme numérique, de transmission des données, d'exploitation, de capitalisation et de restitution de leur exploitation » CCH, art. R. 131-41-3. .

À partir du 30 septembre 2021, chaque propriétaire ou preneur à bail devra transmettre les données relatives à l'année précédente CCH, art. R. 131-41-1, 7^o. , soit en principe les consommations de 2020 pour la première année.

– La responsabilité du propriétaire. – Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis aux actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles.

« L'évaluation du respect de l'obligation » CCH, art. L. 111-10-3-I, II : « L'évaluation du respect de l'obligation est annexée, à titre d'information : 1^o En cas de vente, à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l'acte authentique de vente ; 2^o En cas de location, au contrat de bail ». doit être annexée à la promesse de vente, à la vente et aux baux, sans qu'il soit précisé si cela vise l'attestation numérique de la partie réglementaire, auquel cas il faudrait l'annexer aux actes dès fin 2021, ou s'il s'agit de l'évaluation et du constat du respect de l'obligation de réduction des consommations d'énergie finale, à chacune des échéances de 2030, 2040 et 2050, auquel cas l'obligation ne serait effective qu'en 2030, ce qui priverait d'intérêt la disposition.

L'obligation de remplir la plateforme incombe aux propriétaires, occupants ou preneurs à bail « selon leur responsabilité respective en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations », ce qui implique de régler cette question dans les baux et contrats conclus avec les occupants de l'immeuble. Dans la mesure où il s'agit d'un dispositif réglementaire nouveau, il devrait légitimement fonder une demande du bailleur, même en l'absence de stipulations expresses du bail. La transmission des informations peut également être déléguée à un prestataire spécialisé, ou le preneur peut décider de la déléguer au propriétaire.

Classiquement dans les baux, le propriétaire supporte les grosses rénovations thermiques, l'isolation de l'enveloppe du bâtiment, l'équipement de CVC (chauffage, ventilation et climatisation) extérieurs, le chauffage collectif, et le locataire supporte de son côté les travaux d'entretien, d'optimisation liés à l'éclairage, au chauffage individuel, aux unités de climatisation intérieures, aux équipements électriques. Aussi l'établissement d'un plan de réduction d'énergie nécessitera le plus souvent une coopération entre le propriétaire et le locataire, qui sont ainsi incités à intensifier leurs échanges autour des enjeux énergétiques.

– La remise automatique d'une attestation. – Toutes les énergies consommées doivent être prises en compte et être renseignées annuellement sur la plateforme Operat, et les factures devront être tenues à disposition en cas de contrôle. La consommation énergétique de référence est établie à partir du moment où l'assujetti dispose des facturations ou de données mesurées inhérentes aux différentes énergies consommées, et ne pourra être antérieure à 2010.

En contrepartie, la plateforme génère automatiquement des indicateurs et calculs de consommation corrigés des variations climatiques, mais également une attestation numérique annuelle qui fixe les consommations d'énergie finale et les objectifs de consommation au regard des objectifs de réduction CCH, art. R. 131-41-2 : « La plateforme génère automatiquement, pour chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments : 1^o La modulation qui porte sur le volume de l'activité, sur la base des indicateurs d'intensité d'usage spécifiques à l'activité concernée ; 2^o Les consommations annuelles d'énergie finale ajustées en fonction des variations climatiques, par type d'énergie ; 3^o Une information sur les émissions de gaz à effet de serre correspondant aux consommations énergétiques annuelles, selon les différents types d'énergie ; 4^o L'attestation numérique annuelle mentionnée à l'article R. 131-43. Chaque année, le gestionnaire de la plateforme numérique procède à l'exploitation et à la consolidation des données recueillies pour tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments soumis à l'obligation ». . C'est ce document qui sert de base à l'évaluation du respect des obligations.

– Sanctions du décret tertiaire. – En cas de non-transmission des données et de non-complétude du plan de réduction des consommations sur la plateforme, le préfet pourra mettre en demeure l'assujetti de respecter ses obligations dans un délai de trois mois. En particulier, le préfet pourra le mettre en demeure d'établir un programme d'actions en vue de respecter ses obligations. À défaut, les sanctions encourues pourront s'élever jusqu'à 1 500 € pour les personnes physiques et 7 500 € pour les personnes morales, et à une forme de mauvaise publicité sur un site internet indiquant les assujettis qui n'auront pas répondu aux obligations sans justification valable.

parmi les bâtiments non résidentiels, ceux qui sont soumis à l'obligation d'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle ;
les fonctions minimales que doivent remplir les systèmes d'automatisation et de contrôle ;
les conditions de réalisation des opérations de maintenance desdits systèmes.

– L'administration numérique obligatoire de l'énergie des bâtiments tertiaires. – La loi Elan et le décret tertiaire obligent à réduire progressivement les consommations énergétiques sans imposer de moyens techniques pour y parvenir, même si l'information finale doit transiter par la plateforme réglementaire. Le législateur est allé au-delà de cette obligation en imposant, pour les bâtiments dépassant un certain seuil de consommation énergétique CCH, art. R. 111-22-5, I : « Sont munis d'un système d'automatisation et de contrôle, prévu à l'article L. 111-10-3-1, les bâtiments dans lesquels sont exercées des activités tertiaires marchandes ou non marchandes, y compris ceux appartenant à des personnes morales du secteur primaire ou secondaire, équipés d'un système de chauffage ou d'un système de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, dont la puissance nominale utile est supérieure à 290 kW ». , l'utilisation d'outils informatiques d'automatisation et de régulation énergétiques Ord. n^o 2020-866, 15 juill. 2020, portant diverses dispositions d'adaptation au droit de l'Union européenne dans le domaine de l'énergie et du climat et D. n^o 2020-887, 20 juill. 2020, relatif au système d'automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur. . Transposant une directive européenne PE et Cons. UE, dir. 2010/31/UE, 19 mai 2010, art. 8, 14 et 15. , ce dispositif figure aux nouveaux articles L. 111-10-3-1 et L. 222-10-6 CCH, art. L. 174-3 et L. 175-2 après le 1^er juillet. et R. 111-22-4 à R. 111-22-9 du Code de la construction et de l'habitation qui traitent du « pilotage des systèmes techniques des bâtiments ». Ces nouvelles dispositions définissent :

– Une obligation assez vague de recourir au numérique. – Le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance explique que les propriétaires devront mettre en place des produits, logiciels et services d'ingénierie afin d'assurer un pilotage du bâtiment Rapport au Président de la République, relatif à l'ordonnance n^o 2020-866 du 15 juill. 2020 (JO 16 juill. 2020, n^o 173), précisant notamment que le texte va conduire à « l'obligation d'installer des systèmes d'automatisation et de contrôle (Building automatisation and control systems – BACS) dans tous les bâtiments tertiaires neufs et existants les plus consommateurs, lorsque cela est techniquement et économiquement réalisable. Cela se traduit par la mise en place de produits, de logiciels et de services d'ingénierie afin d'assurer un pilotage et un fonctionnement efficaces sur le plan énergétique, économique et sûrs des systèmes techniques des bâtiments tertiaires au moyen de commandes automatiques et en facilitant la gestion manuelle de ces systèmes techniques de bâtiment. , qui conduira à une digitalisation obligatoire de la gestion de l'énergie dans les bâtiments tertiaires au moyen, notamment, d'objets connectés et de logiciels spécialisés.

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux immeubles neufs dont le permis de construire a été déposé après le 21 juillet 2021, et à tous les autres bâtiments, y compris les bâtiments anciens, au plus tard le 1^er janvier 2025, « sauf si leur propriétaire produit une étude établissant que l'installation d'un système d'automatisation et de contrôle n'est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à six ans » CCH, art. R. 111-22-5, I. .

La dématérialisation des assemblées générales de copropriétaires

– La dématérialisation des convocations à l'assemblée générale. – La dématérialisation des convocations aux assemblées générales de copropriétaire a été initiée par la loi Alur L. n^o 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, portant création de l'article 42-1 de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 : « Art. 42-1. – Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique ». et précisée par un décret du 21 octobre 2015 D. n^o 2015-1325, 21 oct. 2015, modifiant D. n^o 67-223, 17 mars 1967, autorisant le syndic à disposer d'une adresse électronique actualisée des copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la dématérialisation des envois ; modifiant l'article 64 du décret afin de préciser que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique ; créant quatre articles, 64-1 à 64-4, précisant les conditions et les modalités de mise en œuvre de la dématérialisation ; et modifiant l'article 65 afin que les copropriétaires, notifient au syndic leur adresse électronique (IV). . Toutefois, cette modalité ne s'est pas généralisée, en premier lieu compte tenu du formalisme particulier de la délivrance préalable du consentement de chaque copropriétaire, par courrier recommandé ou lors de l'assemblée générale (impliquant la divulgation de leur adresse électronique dans le procès-verbal), mais surtout, en second lieu, du fait du recours obligatoire à la lettre recommandée électronique dans sa version originelle, telle que prévu par le Code des postes et télécommunications C. P et CE, art. L. 100 et s. , avec anonymisation du pli.

Le décret du 2 juillet 2020 D. n^o 2020-834, 2 juill. 2020, pris pour l'application de l'ordonnance n^o 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété, modifiant notamment les articles 64-1 à 64-4 et créant les articles 61-5 à 61-10 du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967. a considérablement facilité l'utilisation du recommandé électronique en offrant la possibilité alternative de recourir à l'envoi « au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9 », qui renvoie aux services de courrier recommandé des prestataires agréés par la réglementation européenne eIDAS au niveau « qualifié » Au sens du règlement européen « eIDAS » n^o 910/2014, 23 juill. 2014. .

– Le formalisme de l'accord du recours au recommandé électronique par le syndic. – Le décret 2 juillet 2020 a également simplifié le formalisme de l'acceptation du format de recommandé électronique par les copropriétaires. Cet accord peut désormais être donné en assemblée générale, mais aussi « par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de sa réception » V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 64-3. Étant précisé qu'une version antérieure du texte visait la « date certaine », formulation malheureuse dont la modification a été justement demandée par le Grecco dans ses propositions du 4 octobre 2019, relatives aux décrets du 23 mai et 27 juin 2019. , ce qui autorise de nombreux procédés en ligne horodatés ainsi que l'usage de la plateforme extranet du syndic En ce sens, A. Lebatteux, Réforme de la copropriété : décryptage du décret et de l'arrêté du 2 juillet 2020 : Loyers et copr. sept. 2020, n^o 9, étude 10. . Le notaire est encouragé à devenir le récipiendaire du consentement du nouveau copropriétaire au sein de l'acte authentique, en indiquant dans la notification de l'article 6 du décret, sous réserve de l'accord exprès des intéressés, « l'adresse électronique de l'acquéreur ou du titulaire de droit ») V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sur la notification de la mutation, art. 6. . L'accord du copropriétaire doit indiquer s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Le Grecco Grecco, Propositions du 4 octobre 2019, relatives aux décrets du 23 mai et 27 juin 2019 : Loyers et copr. nov. 2019, n^o 11, 9. préconise de ne pas choisir la mise en demeure électronique compte tenu des conséquences éventuelles sur l'exigibilité de certaines charges. Il semble donc prudent de ne pas la proposer au client si le notaire reçoit le consentement dans son acte. Le consentement à la notification par recommandé électronique doit être exprimé quinze jours avant la première notification, sans que cette formalité soit prescrite à peine d'irrégularité de l'acte, et à tout moment le copropriétaire peut renoncer à la modalité des notifications électroniques V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 64-4. .

Enfin, le point de départ du délai de prévenance de vingt et un jours pour les convocations aux assemblées générales V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixant le délai de convocation aux assemblées, art. 9. court à compter du « lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire d'un envoi électronique » V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 64-2. .

Détail des dispositions relatives au courrier recommandé électronique avec prestataire

Décret n^o 2020-834 du 2 juillet 2020 modifiant le décret n^o 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Art. 64-5. – Le prestataire de service de confiance qualifié chargé, en application de l'article 64-2, de la transmission par voie électronique des mises en demeure et notifications délivre à l'expéditeur un récépissé du dépôt électronique de l'envoi ainsi qu'un justificatif de la transmission de l'envoi par ses soins au destinataire. Ces documents comportent les informations suivantes :

1^o Le nom et le prénom ou la raison sociale de l'expéditeur, ainsi que son adresse électronique ;

2^o Le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique ;

3^o Un numéro d'identification unique de l'envoi attribué par le prestataire ;

4^o La liste des pièces remises par l'expéditeur en vue de leur envoi ;

5^o La date et l'heure du dépôt électronique de l'envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l'envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié tel que défini par l'article 3 du règlement (UE) n^o 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE ;

6^o La signature électronique et le cachet électronique avancés tels que définis par l'article 3 du règlement (UE) n^o 910/2014 mentionné ci-dessus, utilisés par le prestataire lors de l'envoi.

Le prestataire conserve ces preuves de dépôt et de transmission pour une durée minimale d'un an.

Art. 64-6. – Un avis électronique est adressé au destinataire par le prestataire de service de confiance qualifié afin de l'informer qu'un envoi électronique lui a été transmis. Cet avis comporte :

1^o Le nom de l'expéditeur de l'envoi électronique ;

2^o L'objet de l'envoi électronique ;

3^o Un lien hypertexte invitant le destinataire à télécharger le contenu de l'envoi adressé par l'expéditeur, disponible pendant au moins vingt et un jours à compter de la transmission de l'avis électronique ;

4^o La reproduction de la mention suivante : « En application du second alinéa de l'article 64-2 du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967, le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de l'avis électronique au destinataire. Pour le présent envoi, la date de transmission est le : (date à préciser) ».

Art. 64-7. – Si le prestataire de service de confiance qualifié constate, passé un délai de quarante-huit heures après la transmission de l'avis électronique au destinataire, que ce dernier n'a pas procédé au téléchargement du contenu de l'envoi électronique qui lui a été adressé, le prestataire lui adresse un message de rappel comportant les mentions prévues à l'article 64-6. Ce nouveau message est sans incidence sur le point de départ du délai mentionné au second alinéa de l'article 64-2.

Art. 64-8. – Le prestataire de service de confiance qualifié conserve la preuve de l'historique de la transmission et des éventuels incidents survenus durant celle-ci pendant une durée minimale d'un an. L'expéditeur a accès à ces informations pendant un an.

Art. 64-9. – Les articles 64-1 à 64-4 sont applicables lorsqu'un administrateur provisoire est désigné en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ou lorsque l'assemblée générale est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire dans les conditions définies aux articles 8 et 50.

– La participation aux assemblées générales à distance. – La faible participation aux assemblées générales s'explique souvent par l'incapacité des participants à venir physiquement aux réunions, et à un désintérêt manifeste notamment pour les propriétaires de biens en location. Une des principales innovations issues de la loi Elan en matière de copropriété est l'ouverture de la participation aux assemblées générales par visioconférence, avec le nouvel article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 V. L. n^o 2018-1021, 23 nov. 2018, portant création de l'article 17-1 A de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965, art. 211. , qui dispose que : « Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification ». Ce texte renvoyait à un décret d'application pour définir les « les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale ». Il a fallu attendre presque un an pour que le décret du 29 juin 2019 V. D. n^o 2019-650, 27 juin 2019 dont l'article 6 crée les nouveaux articles 13-1 et 13-2 du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967. Art. 13-1 : « Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations ». définisse a minima les caractéristiques techniques du procédé de participation électronique et les conditions d'adoption d'un tel procédé.

– La liberté de choix des outils de participation à distance. – L'État a choisi de ne pas définir les modalités concrètes permettant la mise en œuvre de la visioconférence, se contentant d'exiger la transmission de « leur voix » et la « retransmission en continu et simultanée des délibérations ». Plusieurs solutions sont donc envisageables, la principale difficulté étant l'identification certaine du copropriétaire et la preuve, en cas de litige, de la transmission au copropriétaire concerné.

Dans la mesure où le coût de ces dispositifs sera supporté par le syndicat des copropriétaires, et non pas par les seuls copropriétaires concernés, c'est à l'assemblée générale des copropriétaires de décider l'adoption d'un tel procédé, par défaut à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, « sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical » V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, art. 13-1. . Sauf initiative du conseil syndical, il appartient donc au syndic de faire une ou plusieurs propositions chiffrées même s'il n'est pas précisé s'il a l'obligation de décliner le détail pour chaque type d'offre, à savoir le système de visioconférence, le système d'audioconférence et/ou de tout autre moyen de communication électronique.

– La demande de participation à distance. – En pratique, le ou les copropriétaires qui souhaitent bénéficier de la participation à distance ont l'obligation d'en informer le syndic « par tout moyen » au plus tard trois jours avant la réunion de l'assemblée générale. S'agissant de jours « francs », le délai court à compter du lendemain de l'information, et il faut donc prévoir l'envoi quatre jours avant l'assemblée générale au plus tard. À défaut d'une telle information, le syndic pourrait légitimement refuser la participation du copropriétaire concerné à distance. Il n'y a pas de formalisme particulier pour cet envoi par le copropriétaire, mais il semble prudent de recourir à un mode avec demande d'avis de réception et date certaine.

– Les conséquences sur la tenue de l'assemblée générale. – La feuille de présence doit indiquer si le copropriétaire, ou son mandataire, a participé à l'assemblée générale « physiquement » ou « par visioconférence V. D. n^o 67-223, 17 mars 1967, art. 14, tel que mod. par D. n^o 2019-650, 27 juin 2019. audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique », auquel cas « l'émargement n'est pas requis ». Étant rappelé que la feuille de présence peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du Code civil.

Bien que la loi Elan ait introduit la faculté de participer à distance aux assemblées générales, la loi du 10 juillet 1965 oblige toujours à tenir des assemblées générales en réunion physique dans un endroit défini. Ainsi les dispositions de participation à distance ne conduisent pas à dématérialiser entièrement la tenue de l'assemblée générale qui doit toujours se dérouler dans un lieu de réunion prédéfini et mentionné dans la convocation. Le syndic doit prévoir une salle ayant la capacité de recevoir tous les copropriétaires, et la présence minimale de quelques copropriétaires, ne serait-ce que pour constituer le bureau et signer la feuille de présence, est obligatoire pour la tenue de l'assemblée.

Enfin, la rédaction du procès-verbal doit mentionner tous « incidents techniques » ayant empêché le copropriétaire participant à distance de faire connaître son vote D. n^o 67-223, 17 mars 1967, art. 17, tel que mod. par D. n^o 2019-650, 27 juin 2019 complété in fine par l'alinéa suivant : « Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal ». , ce qui laisse entrevoir une nouvelle source de contentieux porté sur la technique de participation électronique aux assemblées. Le copropriétaire n'ayant ainsi pas exprimé son vote ne serait pas pour autant considéré comme « opposant » mais comme « absent », ce qui préserverait son droit au recours En ce sens A. Lebatteux : Loyers et copr. juill. 2019, n^o 7-8, étude 5. . Il semble préférable de préconiser la notification systématique des assemblées générales aux copropriétaires participant à distance pour « purger » les recours fondés sur un éventuel dysfonctionnement.

– L'impossibilité de réunir les assemblées générales pendant la pandémie de la Covid-19. – La pandémie de la Covid-19 a généré des mesures sanitaires sans précédent, obligeant à repenser entièrement les événements collectifs tels que les assemblées générales de copropriétaires, qui sont indispensables au renouvellement des syndics et à l'approbation des comptes. Sur la base de la loi d'urgence autorisant le gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance pour faire face à l'état d'urgence sanitaire L. n^o 2020-290, 23 mars 2020, d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, fixant l'état d'urgence sanitaire pour une durée de deux mois, soit jusqu'au 23 mai 2020. , une première ordonnance a été adoptée le 25 mars 2020 Ord. n^o 2020-304, 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété – dont l'article 22 prévoit le renouvellement automatiquement des mandats pour une durée de six mois au plus à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, les contrats devant venir à échéance entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020. pour proroger les contrats de syndic à échoir pendant cette période. Compte tenu de l'incertitude sur la capacité à réunir sereinement des assemblées générales à l'issue de cette période, une nouvelle ordonnance du 22 avril 2020 Ord. n^o 2020-460, 22 avr. 2020, portant diverses mesures prises pour faire face à l'épidémie de Covid-19 modifiant des contrats concernés par le renouvellement automatiquement aux mandats venant à expiration non plus jusqu'au 23 mai, mais « jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de cessation de l'état d'urgence », soit en l'état jusqu'au 23 juillet 2020. a allongé la période des contrats concernés par la prorogation et étendu le dispositif aux conseils syndicaux. Dans un contexte incertain, l'ordonnance du 20 mai 2020 Ord. n^o 2020-595, 20 mai 2020, modifiant Ord. n^o 2020-304, 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété. a définitivement cristallisé les dates de référence des contrats expirant « entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus », prorogés « dans les mêmes termes », jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat au plus tard le 31 janvier 2021. Ces textes d'urgence ont permis aux syndics d'assurer la continuité de la gestion courante des copropriétés, mais ils ne réglaient pas le problème des contrats échus avant le 12 mars et après le 23 juillet 2020.

– Le problème de la distanciation sociale pendant la pandémie de la Covid-19. – Sur la question de la réunion des assemblées générales, le rapport au Président de la République Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n^o 2020-595, 20 mai 2020, portant modification de l'ordonnance n^o 2020-304 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété (rect.) : JO n^o 0131, 30 mai 2020. a invoqué le fait qu'« en raison de l'épidémie de Covid-19 et des interdictions de regroupement qu'elle entraîne, les copropriétés se trouvent dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales », sans qu'un dispositif particulier ne régisse les assemblées générales.

Un décret du 11 mai 2020 D. n^o 2020-545, 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de Covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire. avait précisé de manière générale les règles sanitaires, précisant que « les mesures d'hygiène définies en annexe 1 au présent décret et de distanciation sociale, incluant la distanciation physique d'au moins un mètre entre deux personnes, dites « barrières », définies au niveau national, doivent être observées en tout lieu et en toute circonstance », et c'est le professionnel qui assumait la responsabilité de la définition et de la mise en œuvre de ces mesures sanitaires.

Les syndics se trouvaient souvent dans l'incapacité d'organiser une assemblée générale normale dans des conditions sanitaires convenables, notamment car les copropriétaires étaient trop nombreux, ou que l'on ne trouvait pas de lieu de réunion adapté à un prix raisonnable.

pour la participation à distance, un vote en assemblée générale validant un dispositif et son coût. Il convient d'observer toutefois que face à un dispositif nouveau, les syndics avaient globalement projeté de soumettre ces devis aux copropriétaires lors de l'assemblée annuelle de 2020. Faute d'avoir voté ces moyens et supports techniques avant la survenance de la pandémie, les copropriétés ne pouvaient donc recourir immédiatement à la visioconférence ;
pour le vote par correspondance, un arrêté déterminant le modèle du formulaire de vote par correspondance (lequel arrêté n'est intervenu qu'en juillet 2020).

Ainsi, et faute de préparation, la tenue des assemblées générales en pleine pandémie était presque insoluble pour les copropriétés dépassant quelques copropriétaires.

– Les outils non encore opérationnels lors de la survenance de la pandémie. – Nous avons vu V. supra, n^o . que le vote par correspondance et la participation par conférence ou tous moyens électroniques sont entrés en vigueur fin juin 2019. Mais ces dispositifs nécessitaient :

Et de toute manière, le syndic ne pouvait pas d'autorité imposer aux copropriétaires de ne pas venir aux assemblées et de participer à distance ou par mandat Le rapport au Président de la République du 20 mai 2020 accompagnant l'ordonnance n^o 2020-595 du 20 mai 2020 précisait justement que ces dispositions n'avaient pas pour objet de remplacer l'assemblée réunie en la présence physique des copropriétaires « en présentiel ». .

soit à un dispositif de visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l'identification des copropriétaires, sans que l'assemblée générale ait préalablement voté sur les moyens et supports techniques de celle-ci ;
soit, à titre subsidiaire, « lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».

Ainsi la dématérialisation complète des assemblées générales de copropriétaires a-t-elle été autorisée pour les assemblées tenues entre le 1^er juin 2020 et jusqu'au 31 janvier 2021.

Pour assumer en pratique cette dématérialisation complète, les modalités de convocation et de signature du procès-verbal ont été ponctuellement adaptées.

– La dématérialisation complète ponctuelle des assemblées générales pour faire face à la pandémie de la Covid-19. – L'ordonnance du 20 mai 2020 Modifiant l'ordonnance n^o 2020-304 du 25 mars 2020 : « Art. 22-2.-I. – Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. II. ‒ Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information ». , a introduit deux dispositifs ponctuels, permettant aux syndics de prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas à l'assemblée générale par présence physique, et à leur discrétion de recourir :

Des auteurs constatent que malgré son caractère transitoire, il n'est pas impossible que ce régime d'exception laisse des traces durables en matière de copropriété V. A. Lebatteux, Guide pratique pour les copropriétés à l'épreuve du Covid-19 (2^e partie) : zoom sur l'ordonnance du 20 mai 2020 : Loyers et copr. juill. 2020, n^o 7-8, étude 8. .

– Les outils de la participation à distance aux assemblées générales. – Ni les textes d'exception adoptés pour faire face à la pandémie de la Covid-19, ni les textes de droit commun autorisant la participation à distance des copropriétaires volontaires n'ont défini les outils à employer et leurs caractéristiques techniques. Pour des raisons évidentes d'intégrité des échanges, de continuité du service et de sécurité, le syndic doit veiller à recourir et/ou proposer à l'assemblée des outils suffisamment robustes. Sur cette question, le Grecco a préconisé d'exclure l'utilisation de moyens d'audio ou visioconférences non sécurisés (tels « Skype », « FaceTime » ou « WhatsApp »… en l'état actuel de ces applications), ne présentant pas de garanties suffisantes d'identification du copropriétaire. Des syndics ont eu recours à des applications comme Zoom ou Starleaf. Pour ses adhérents, la Fnaim propose d'avoir recours à l'interface Visio Syndic www.media-idf.com/visio-syndic.htm">Lien. « Un outil grâce auquel “les copropriétaires se connectent depuis leur ordinateur, mobile ou tablette et qui permet de partager des documents visibles par tous les participants, explique la FNAIM. Des fonctionnalités avancées permettent de gérer les interactions entre les différents copropriétaires connectés par exemple” ». , mise en place en partenariat avec Media Communication IDF. Il serait de bonne pratique pour les notaires d'alerter les acquéreurs sur l'existence de ce dispositif et ses modalités de mise à œuvre par le syndic, votées en assemblée générale.

– L'espace sécurisé en ligne permettant un accès aux documents relatifs à la gestion de la copropriété. – Originellement, la loi Alur L. n^o 2014-366, 24 mars 2014, modifiant l'artilce 8 de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 : « Le syndic est chargé (…) de proposer, à compter du 1^er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical ». avait obligé les syndics professionnels à créer, à partir du 1^er janvier 2015, un « espace sécurisé en ligne » accessible aux copropriétaires, leur permettant un accès rapide et pérenne aux documents essentiels de la copropriété. Toutefois, le texte ne précisait pas le contenu devant être mis à disposition dans l'extranet et les syndics ont diversement joué le jeu et procédé parfois a minima En janvier 2017, deux copropriétés sur trois étaient dotées d'un extranet, avec un taux d'équipement de 59 % pour les immeubles gérés par un syndic indépendant, contre 71 % dans les grands groupes (Source : Enquête CLCV-Notre temps, janv. 2017). . La loi Elan L'article 205 de la loi Elan, modifiant l'article 18, I, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 a introduit le principe d'un contenu minimal obligatoire de l'extranet, en ajoutant : « Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ». a décidé de fixer le contenu minimal obligatoire de l'extranet, en renvoyant à un décret d'application le soin de définir cette liste. C'est un décret du 23 mai 2019 D. n^o 2019-502, 23 mai 2019, relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne. , entré en vigueur le 1^er juillet 2020, qui a précisé la liste minimale des documents dématérialisés.

Les modalités de mise en œuvre de cet espace sécurisé ont été précisées dans un décret du 27 juin 2019 D. n^o 2019-650, 27 juin 2019. , codifié dans le décret de 1967, qui prévoit notamment que la plateforme doit être actualisée au minimum une fois par an, trois mois après la tenue de l'assemble générale annuelle D. n^o 2019-650, 27 juin 2019, art. 10, portant création de l'article 33-1-1 du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, mod. par D. n^o 2020-834, 2 juill. 2020. , et accessible « aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires ». Il appartient donc au syndic de mettre en place, sous sa responsabilité, un accès sécurisé avec code d'identification selon des modalités de délivrance garantissant l'identité de l'utilisateur. La pratique antérieure souvent constatée d'envoi des codes d'accès et login dans un seul et même courrier simple, notamment d'avertissement des charges, ne semble pas correspondre à cette qualification.

Enfin, en cas de changement de syndic, il est maintenant précisé que la transmission des pièces doit comprendre l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble qui figurent sur l'extranet D. n^o 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1 mod. par D. n^o 2020-834, 2 juill. 2020, art. 31. .

– Contenu obligatoire de l'extranet de la copropriété. – Le décret du 23 mai 2019 contient des dispositions pérennes pour les copropriétés, mais n'a pas été codifié au sein du décret n^o 67-223 du 17 mars 1967, ce qui est fait habituellement et aurait été plus lisible. Ce décret dresse une liste minimale des documents qui doivent être mis à disposition des copropriétaires, avec un principe de différenciation d'accès entre copropriétaires, à savoir les documents accessibles à tout copropriétaire (art. 1), ceux accessibles à chaque copropriétaire sur son compte personnel (art. 2) et enfin ceux accessibles au conseil syndical uniquement (art. 3) Pour un commentaire détaillé de la liste, se reporter à l'étude sur les trois décrets parus en application des dispositions de la loi n^o 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « Elan » en matière de copropriété : A. Lebatteux : Loyers et copr. juill. 2019, n^o 7-8, étude 5. .

Les documents en dépôt extranet de la copropriété sont-ils suffisants pour renseigner l'acquéreur au stade de l'avant-contrat conformément aux dispositions de l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation ?

La plateforme contient en principe les documents à fournir en cas de vente d'un lot dans une copropriété d'habitation (CCH, art. L. 721-2), ce qui devrait réduire les sollicitations du syndic à l'occasion d'une vente. Seule différence notable, le décret vise les trois dernières assemblées générales, et non pas les assemblées générales sur les trois dernières années comme le commande l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Il y a donc un risque de ne pas avoir tous les procès-verbaux requis en cas d'assemblées pluriannuelles. Du point de vue de la situation personnelle du copropriétaire, la seule information financière manquante au regard de l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation est l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, que l'on peut toutefois retrouver dans la fiche synthétique en ligne. Par ailleurs, le copropriétaire ne peut accéder en ligne aux informations concernant son compte en temps réel, la mise à jour obligatoire étant uniquement annuelle. Le pré-état daté conserve donc toute son utilité au regard des obligations du Code de la construction et de l'habitation.

– Quid des convocations ? – Le décret a fait le choix de ne pas obliger à la mise en ligne des convocations aux assemblées générales et leurs annexes, ce qui n'empêche pas certains syndics d'y procéder spontanément. Toutefois, le copropriétaire peut consentir à la communication des annexes de la convocation sur l'extranet en vertu du décret du 27 juin 2019 D. n^o 2019-650, 27 juin 2019, portant création de l'article 64-5 du décret : « Lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé, la notification des documents mentionnés à l'article 11 peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation mentionnée à l'article 9 précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition ». , mais cette mise à disposition est possiblement ponctuelle pour un délai à la discrétion du syndic. Ce choix, conditionné à « l'accord exprès du copropriétaire », est distinct de celui pour les notifications électroniques V. supra, n^o . , de telle sorte qu'un copropriétaire peut donner un accord exprès pour télécharger les annexes de la convocation sur l'extranet, mais pas pour les notifications par voie électronique.

Le projet de bail numérique

– Un projet de bail numérique. – L'un des objectifs de la loi Elan V. supra, n^o . était de développer le numérique dans le secteur du logement. Ainsi l'article 217 de la loi avait habilité le gouvernement à créer un régime du bail numérique Dossier par H. Périnet-Marquet, Propos liminaire sur les baux et la copropriété dans la loi Elan : Loyers et copr. janv. 2019, n^o 1, dossier 1. , et à prendre toute mesure relevant du domaine de la loi pour définir un régime d'agrément permettant de sécuriser, promouvoir et accompagner l'usage du numérique dans l'établissement des contrats de location et d'améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé pour une plus grande transparence. L'exposé des motifs précise que : « Le développement du bail numérique participe de la modernisation des relations entre le bailleur et le locataire et de la sécurisation du contrat. Le gouvernement encourage la numérisation des relations entre les propriétaires et les locataires ».

– Un projet non assumé. – L'habilitation à légiférer par voie d'ordonnance impliquait l'adoption d'un texte dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, soit le 24 mai 2020. Au 31 mars 2020, le chantier concernant l'ordonnance sur le bail numérique n'avait pas encore débuté Source : Bilan d'application des lois au 31 mars 2020 par le Sénat (www.senat.fr/rap/r19-523/r19-52316.html">Lien). . Ce délai avait été prorogé de quatre mois par la loi sur l'État d'urgence du fait de la Covid-19 L. n^o 2020-290, 23 mars 2020, d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19, art. 14. , mais aucune ordonnance n'a pu intervenir avant le 24 septembre 2020.

Ce projet très ambitieux, possiblement trop, a été globalement oublié compte tenu du nombre important de mesures portées par la loi Elan, et est resté absent du champ médiatique. Il semble d'ailleurs que ce texte déjà présent dans la version initial du texte ait été assez peu discuté au Parlement et n'ai fait l'objet d'aucun amendement Cf. travaux parlementaires Projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, n^o 846 , déposée le mercredi 4 avril 2018 https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/dossiers/evolution_logement_amenagement_numerique?etape=15-AN1">Lien . Dans ce silence médiatique, un article d'Immomatin.com du 20 janvier 2020 a pu prétendre à tort que le bail numérique devenait obligatoire pour tous les contrats de location en France à partir du 24 avril 2020, en renvoyant à un site commercial Site bailnumerique.fr proposé par Jelouebien.com. , non officiel et possiblement trompeur, proposant un simple service d'assistance à la rédaction et la signature d'un bail en ligne, qui n'a rien à voir avec le dispositif promu par la loi Elan.

– Réflexions sur l'intérêt de la plateforme du bail numérique. – La mesure aurait pu modifier en profondeur les rapports locatifs dans le domaine du logement, en prévoyant la création d'un établissement numérique des contrats de location centralisant le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé. Ainsi, il ne s'agissait pas à proprement parler de la création d'un bail digital employant la signature électronique, cette modalité de signature étant déjà ouverte à tous les contrats, mais bien de la création d'une plateforme centralisant la passation des baux.

Toutefois, les professionnels de la gestion locative avaient rapidement formulé certaines inquiétudes concernant notamment une mainmise de l'État sur la rédaction des baux, d'autant que dans le même temps le ministère du Logement avait lancé une plateforme d'aide à la constitution des dossiers de location, nommée « DossierFacile » https://locatio.beta.gouv.fr">Lien .

– La plateforme du bail numérique, la version logement du décret tertiaire ? – Il semble que l'histoire du projet de bail numérique soit assez proche de celle du décret tertiaire V. supra, n^o . , à savoir qu'une bonne idée de régulation et de suivi des baux d'habitation, finalement assez proche de la plateforme Opera pour le décret tertiaire mais appliquée au logement, pouvait difficilement être mise en œuvre avec un texte gigogne qui renverrait, sans un cahier des charges précis, à une ordonnance future à la main de l'exécutif. Le dispositif, pour être efficace, aurait dû contraindre les propriétaires et locataires à utiliser une plateforme en ligne, portant possiblement atteinte au droit de propriété et à la liberté des modalités de signature des baux, en plus d'imposer de renseigner des données possiblement privées, ce que le Conseil d'État n'aurait sans doute pas laissé passer eu égard à l'objectif très général de la loi Elan à ce sujet. Dans ces conditions, il semble que l'objectif louable de créer un dispositif proche du décret tertiaire dans le domaine du logement, qui poursuivrait également un objectif de surveillance et de régulation des baux d'habitation, nécessite un texte législatif spécifique négocié avec la filière.

– La piste avortée de la plateforme de signature de baux notariale BailMyself. – L'objectif premier du bail numérique est d'en standardiser le modèle, conformément à la réglementation, et d'offrir un service de sécurisation grâce au numérique. Sur cet aspect, les notaires avaient déployé une offre destinée au grand public dès 2017 via Notaviz www.efl.fr/actualites/particuliers/famille/details.html?ref=ui-34e13ff2-006b-4475-91bd-ce1daac37f0e">Lien ; https://notaviz.notaires.fr/">Lien , avec une plateforme d'assistance à signature d'un bail résidentiel BailMyself Anciennement nommé Good Bail (https://bailmyself.notaires.fr/">Lien). . Cette solution était gratuite et permettait de préparer un bail sous seing privé adapté à chaque situation via la plateforme et un jeu de questions/réponses et variables à remplir. La plateforme offrait un service de conservation de données, dont la copie du bail, mais n'offrait toutefois pas de service de signature électronique avec un prestataire agréé eIDAS. Ainsi, les parties devaient spontanément scanner la version signée du contrat en papier ou signer sur leur propre solution de signature en ligne. Cette solution a été finalement abandonnée compte tenu de la complexité du contexte législatif et faute de soutien des pouvoirs publics et de véritable engouement de la profession pour l'outil.

Même si ce n'étaitpas l'objet de la plateforme, les notaires auraient pu collecter et traiter les données relatives aux locaux loués et aux parties. Pourrait-on envisager une reprise de la plateforme avec l'assentiment de l'État pour faire revivre le projet du bail numérique dans sa version de la loi Elan, intégrant une composante suivi du parc locatif d'habitation ? La question mérite d'être posée.