Le BIM gestion

– Présentation du BIM gestion. – Le BIM V. supra, n^o . gestion ou BIM exploitation est une base de données BIM affectée au cycle de gestion de l'immeuble, contrairement au BIM classique de conception/construction qui n'est affectée qu'à la phase d'édification de l'immeuble. Bien que reposant sur une même architecture type, à savoir une base de données alimentée par plusieurs acteurs et permettant une visualisation au format 3D, les parties prenantes d'une base BIM gestion et les informations échangées ne sont pas les mêmes et ne poursuivent pas les mêmes objectifs que pour le BIM construction. Il convient de rappeler que plus de 75 % des coûts d'un immeuble concernent la gestion immobilière durant le cycle de possession du patrimoine, la construction ne représentant que 25 % des coûts. Aussi l'emploi du BIM gestion semble présenter un potentiel de retour sur investissement plus important pour les acteurs. Pour autant, les principaux rapports V. supra, n^o . commandés à ce jour par les pouvoirs publics et acteurs de la construction sont ostensiblement orientés BIM conception/construction, ce qui peut s'expliquer par l'éclatement de la filière des propriétaires et gestionnaires, mais également par une prise de conscience encore très limitée sur les bienfaits de la technologie. Le BIM gestion peut être déployé sur un immeuble construit en BIM, mais également sur un immeuble existant sur lequel des relevés, plus ou moins détaillés, sont effectués en vue d'une représentation 3D, même sommaire. Le BIM gestion permet notamment de gérer la programmation des travaux, de piloter et gérer les dépenses d'entretien courant, et de générer des indicateurs et des rapports d'activité des différents métiers agissant sur l'immeuble.

– Le passage du BIM conception/construction au BIM gestion. – Le BIM gestion est beaucoup moins exigeant techniquement dans la mesure où sa finalité de gestion rend le niveau de détail et la représentation graphique en 3D presque secondaires, la valeur d'emploi des données étant le vrai critère déterminant. Le passage du BIM conception/construction au BIM gestion est ainsi une réelle problématique pour les deux raisons principales suivantes.

En premier lieu, il semble que la base BIM ne soit pas toujours remise en fin de travaux, et quand il est bien prévu sa remise au format de BIM DOE, il semble que son contenu ne soit pas toujours conforme aux travaux réalisés. La cause de ces lacunes ou erreurs serait principalement due à la validation des modifications sur d'autres supports avec la maîtrise d'ouvrage, et l'abandon temporaire de l'emploi collaboratif du BIM en phase construction, comme un réel support d'échanges et de synthèse, au profit d'une forme de BIM final en fin de travaux. Sauf qu'au stade de la remise du DOE, il ne semble pas y avoir de mission de récolement de la base BIM.

Par ailleurs, le contenu d'une base BIM conception/construction est très technique, incluant de nombreuses informations non exploitables en phase de prise en gestion, d'autant que les acteurs de la gestion n'ont pas les mêmes qualifications. Aussi, même si la base BIM remise en fin de construction est conforme, elle n'est pas directement opérable par les équipes de gestion qui vont avoir besoin d'une forme d'interface ou base simplifiée. Cette transition impliquerait de prévoir d'associer les gestionnaires dès la construction et de définir en amont le format de la base BIM gestion, ainsi que ses modalités de constitution.

– Le BIM gestion sur bâtiment existant. – Le BIM gestion peut être initié en dehors de toute démarche de construction sur un immeuble existant, moyennant un processus de numérisation du patrimoine dont les coûts sont de plus en plus compétitifs, même si cela reste le poste de dépense le plus important pour l'adoption du BIM gestion. Mais cette composante surface/représentation graphique est relativement secondaire dans la démarche. Le véritable enjeu de la base BIM gestion est de réussir à associer tous les acteurs de la gestion, maintenance, travaux autour d'une même source d'information. Les gains de productivité avec un système d'information global intégrant le BIM gestion est estimé entre 1,2 et 2,4 €/an/m² surface de plancher, rien que sur les interventions techniques Évaluation des coûts des défauts d'interopérabilité supportés par les entreprises, les maîtres d'ouvrage et les exploitants, dans le cadre de la construction et l'exploitation de bâtiments auprès de bailleurs sociaux (2010). .

La base BIM permet de partager et disposer d'une base de données graphique BIM gestion, mise à jour des nouveaux composants techniques à la suite d'interventions d'entretien courant, de conformité réglementaire, de renouvellement de composants et de remise en état. Son utilisation optimale implique une interopérabilité entre progiciels et processus, et donc une uniformisation des pratiques et une standardisation de certaines démarches. Cette composante implique des coûts d'adoption technique et de main-d'œuvre.

– Les bailleurs sociaux, principaux consommateurs du BIM gestion. – Le BIM gestion est un vecteur d'économie dont les coûts internes de développement sont plus rapidement rentabilisés si le parc immobilier géré est important. Ainsi pour les bailleurs sociaux, qui assurent la gestion d'un parc locatif de plus de cinq millions de logements dont 84 % de logements collectifs www.union-habitat.org/sites/default/files/articles/pdf/2019-11/datalab-essentiel-194-rpls-janvier-2019-novembre2019.pdf">Lien . Le logement social est soumis à de plus fortes contraintes – réglementaires et normatives – que le marché privé, obligeant les bailleurs à optimiser le couple charges/loyers. Les bailleurs sociaux ont vu dans le BIM gestion un levier d'optimisation des charges, et donc un facteur de compétitivité J.-Y. Bresson, rédacteur du rapport « Maquette numérique/BIM : premiers retours d'expérience des organismes d'HLM » https://www.union-habitat.org/sites/default/files/articles/documents/2018-03/bimensuel%201025.pdf">Lien . Dès avant même l'essor du BIM construction, des bailleurs sociaux ont ainsi initié dès 2002 un travail de relevé des existants en 3D associé à une base de données, formant une sorte de BIM gestion.

L'Union sociale pour l'habitat a publié un guide méthodologique d'adoption du BIM gestion Union sociale pour l'habitat, Démarche pour aller vers le BIM Gestion – Guide méthodologique, 16 avr. 2020. . Une étude menée auprès de quarante-sept organismes d'habitation à loyer modéré dresse une synthèse détaillée des pratiques actuellement observables et formalise pour chaque axe (BIM Construction et BIM Gestion) et le calcul du retour sur investissement de la démarche BIM gestion, qui s'amortirait sur une période de trois à six ans selon le temps d'adoption L'état du BIM et l'élaboration d'un cadre méthodologique d'évaluation du ROI – Repères n^o 79, 26/01/2021, Banque des Territoires et l'Union sociale pour l'habitat. .

– Les enjeux d'adoption du BIM gestion. – De plus en plus d'acteurs décident de généraliser l'utilisation du BIM, tant sur le parc immobilier existant avec un relevé des existants que dans leurs projets de construction. Les principaux facteurs d'adoption par la filière des bailleurs sont le coût d'adoption de la technologie, à la fois externe (avec notamment le relevé de l'existant, voire la modification des logiciels) et interne (avec la formation des équipes et la refonte des procédures). C'est sans doute la composante organisationnelle la plus impactante pour les entreprises, qui doivent revoir toute l'organisation en vue d'une digitalisation optimale de la gestion. En ce qui concerne les données incluses dans la base BIM, les enjeux du RGPD et de sécurité des données sont identiques à ceux posés pour le big data. Vis-à-vis des locataires, le principal enjeu sera d'organiser collectivement l'alimentation de la base BIM gestion en tenant compte des améliorations et travaux du locataire.