– Une vente « sans aléa ». – L'aléa, essence même de la vente en viager, ne peut pas être purement et simplement supprimé. En revanche, le risque qu'il génère peut être couvert par une assurance. Depuis 2016, un outil réservé aux personnes de plus de soixante-dix ans a été développé dans le cadre d'un partenariat entre un gestionnaire de patrimoine et une grande compagnie d'assurance. Il s'agit d'un contrat de vente de la nue-propriété, avec réserve d'usufruit temporaire par le vendeur, dont la durée oscille entre dix et vingt ans, suivi, si le vendeur en fait la demande, de l'ouverture sur sa tête d'un droit d'usage et d'habitation à condition pour le vendeur de souscrire alors un contrat d'assurance de type « rente différée » au bénéfice de l'acquéreur. Ce contrat protège l'acquéreur contre une survie du vendeur plus longue que prévue, l'assureur prenant en quelque sorte le relais du versement de la rente. Le prix de vente, correspondant à la valeur du logement décotée de la valeur de l'usufruit temporaire, est payé comptant. Ainsi, à l'extinction de l'usufruit temporaire, le vendeur peut rester dans son logement autant de temps qu'il le souhaite, et même jusqu'à son décès. Quant à l'acquéreur, il est assuré de ne pas surpayer le bien en cas de décès tardif du vendeur.
Le viager assuré
Le viager assuré
Trois situations peuvent se présenter :
- le décès prématuré du vendeur ou l'abandon de son usufruit. Le décès prématuré du vendeur entraîne l'extinction de l'usufruit. Le vendeur peut également choisir d'abandonner son usufruit. Pleinement propriétaire, l'acquéreur pourra alors louer le bien, l'occuper ou le vendre. En contrepartie de la prise de jouissance anticipée, l'acquéreur devra, dans les six mois du décès, verser un complément de prix aux héritiers du vendeur dont le montant est fixé dans le contrat. Le délai de paiement accordé à l'acquéreur lui permet, le cas échéant, de recourir au crédit pour financer le complément de prix, voire de vendre le bien ;
- l'occupation des lieux par le vendeur. Si le vendeur continue d'occuper le logement après l'extinction de l'usufruit temporaire, l'acquéreur percevra une rente mensuelle ;
- la libération des lieux par le vendeur. En revanche, si le vendeur libère les lieux, c'est lui qui perçoit la rente jusqu'à son décès.
L'assurance « anti-aléa ». Les échéances de la rente versée à l'acquéreur ou au vendeur, selon le cas, sont réglées par une assurance dont le coût incombe au seul vendeur. L'assurance est donc souscrite par le vendeur au profit de l'acquéreur.
– Un marché très confidentiel. – Cet outil de monétisation du logement n'a pas vraiment trouvé son marché. L'onérosité de l'assurance, dont le coût est à la charge du vendeur, auquel s'ajoutent les honoraires d'ingénierie et de commercialisation de 3,5 %, en est la principale raison. Une solution, pour dynamiser le marché, pourrait être de laisser le choix à l'acquéreur de la couverture totale du risque ou du seul risque exceptionnel pour rendre le coût de l'assurance plus acceptable.