Le choix de la société à l’épreuve du financement

– Inadaptation des financements classiques. – Les mécanismes de financement prévus par le législateur sont a priori inadaptés à une propriété collective. Il n’existe pas de solution de financement propre à l’habitat participatif. Il reste destiné à des formules d’habitat individualisé, alors même que la propriété est collectivisée. Le financeur de la société va devoir se confronter avec deux principaux risques, que sont la solvabilité et la maîtrise d’ouvrage, tous deux exerçant une influence déterminante sur la faisabilité de chaque projet. Les risques sont particulièrement élevés lorsqu’un groupe d’habitants projette de réaliser un habitat participatif en autonomie (§ I). On conseillera donc, pour favoriser l’obtention d’un financement, l’association avec des partenaires professionnels (§ II) qui sécurise davantage la bonne fin de l’opération.

Les risques d’un montage en autonomie

Les cohabitants vont devoir s’impliquer dans la recherche d’économie (A) et la maîtrise d’ouvrage (B).

S’impliquer dans la recherche d’économie

Une fois la structure choisie, « c’est bien souvent un long travail de pédagogie et de persuasion auprès des établissements bancaires qui s’engage ». Ce travail est plus ou moins aisé, selon le type de société.

En société d’attribution, le financement est pris en charge individuellement par chaque associé, qui doit apporter l’intégralité des fonds correspondant à son logement. Il est donc normal qu’en cas d’emprunt, l’analyse de risque faite par l’organisme prêteur porte sur la solvabilité de chaque associé.

Il est souvent demandé à la société de se porter caution auprès de chacun des associés emprunteurs. Lorsqu’il est prévu des attributions uniquement en jouissance, la société peut se porter caution hypothécaire. Dans ce cas, seul le lot de l’associé concerné est grevé d’une hypothèque et peut faire l’objet d’une attribution en propriété à la banque en cas de déclenchement de la garantie.

La caution, permise en SCIA, a été expressément prévue à l’article L. 202-11 du Code de la construction et de l’habitation, pour les SAAP constituées sous la forme civile.

Les fonds propres disponibles sont quant à eux déposés au démarrage du chantier sur le compte de la société, via des comptes courants d’associés qui servent à gérer les appels de fonds. Les emprunts sont libérés au fur et à mesure de la construction au moyen des appels de fonds de la SCIA, sur présentation préalable des factures acquittées.

La solvabilité de la SAAP sera plus difficile à démontrer que celle de la SCIA. Même lorsque la première recourt à une forme civile, ses associés « ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports », puisque l’article L. 200-5 du Code de la construction et de l’habitation déroge à l’article 1857 du Code civil, auquel sont soumises les SCIA. On imagine assez bien que pour ce motif, un organisme prêteur est plus enclin à financer un projet porté par une SCIA que par une SAAP.

– En société coopérative d’habitants. – Le montant du capital social est généralement peu élevé afin que chacun puisse devenir coopérateur. Le financement est assuré directement par la société coopérative, qui va emprunter.

Conscient de la faiblesse du capital social et de la responsabilité limitée des associés, résultant comme pour les SAAP de l’article L. 200-5 du Code de la construction et de l’habitation, l’organisme prêteur exigera le plus souvent une caution solidaire de chacun d’eux.

Le prêt sera remboursé grâce à la fraction locative de la redevance mensuelle versée par les coopérateurs. Sous réserve de la faculté pour les personnes morales de louer les logements qui leur sont affectés, la loi ne permet pas aux coopérateurs de louer des logements réalisés en surnombre, privant ainsi la coopérative de loyers qui auraient pu accroître ses ressources financières.

Comme cela a été souligné, la SCH n’ayant pas pour objet de louer des logements à des tiers, elle n’est pas éligible à divers dispositifs, comme le prêt locatif social, sans le concours d’une personne morale en qualité d’associé, ainsi que cela est prévu à l’article L. 200-4, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation.

La limitation du risque peut venir du fait d’une différence de solvabilité entre les associés eux-mêmes. Lorsque cela est possible, un associé coopérateur qui dispose d’un apport conséquent peut acquérir des parts, et le reste est apporté en compte courant d’associé, ce qui correspond à un prêt qu’il fait à la coopérative. Une convention de remboursement du compte courant sera alors indispensable, et soumise à un examen attentif du financeur.

Il a encore été imaginé la conclusion par la coopérative d’un bail à construction avec option d’achat du foncier au terme du contrat, ce qui permet d’étaler dans le temps le besoin de liquidités et de réduire d’autant le montant du prêt bancaire, qui ne portera alors que sur le bâti.

Ces montages, imaginés pour limiter les risques, sont assez marginaux pour pouvoir être utilisés de façon générale. Bien souvent, il sera préférable de faire entrer d’autres partenaires professionnels du logement, pour parvenir à financer le projet.

La convention de compte courant, expression de la solidarité dans les sociétés coopératives d’habitants

L’hypothèse est ici qu’un associé coopérateur dispose d’un apport conséquent. Il l’emploie en partie pour souscrire les parts d’une SCH, et lui apporte le reste en compte courant d’associé.

Quoiqu’elle ne soit pas obligatoire, la convention de remboursement du compte courant qui sera établie retiendra toute l’attention du financeur, qui s’attend évidemment à y trouver une convention de blocage par laquelle l’apporteur s’interdit de demander le remboursement de son compte courant avant un terme convenu.

On peut imaginer aussi que le coopérateur verse un loyer au prix de marché tandis que parallèlement le compte courant lui est remboursé aux mêmes échéances, la compensation s’opérant alors de plein droit, en totalité ou à due concurrence en fonction des montants respectifs. Ainsi le coopérateur participe par solidarité aux mensualités d’emprunt de la coopérative.

Le contrat qui définit les modalités du compte courant d’associé peut même prévoir des délais de remboursement en cas de départ du coopérateur, afin que la société puisse emprunter la somme due.

– Les dispositifs anti-spéculation. – Les groupes d’habitants qui partagent des valeurs telles que la solidarité entre habitants ont bien souvent envie de créer un habitat accessible à tous, détaché des démarches spéculatives. L’habitat participatif est alors vu comme un atout pour éviter la spéculation sur les logements.

Si aucun mécanisme n’est prévu pour les sociétés de construction traditionnelles, prévues par le Code de la construction et de l’habitation, « rien n’empêche les associés d’introduire dans les clauses de leurs statuts un mécanisme visant à éviter la spéculation sur la revente des logements. Néanmoins, eu égard à la nécessaire limitation dans le temps des clauses d’affectation, les parties ne disposent d’aucune garantie quant à l’application et la pérennisation de ces clauses ».

La loi Alur a innové pour les SCH, non pour les SAAP. Aux termes de l’article L. 201-5 du Code de la construction et de l’habitation : « Le prix maximal de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d’une majoration dont le plafond est prévu dans les statuts. Ce plafond ne peut pas excéder l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce montant ne peut excéder le prix maximal de cession des parts sociales défini au premier alinéa du I du présent article ».

– Insécurité pour le banquier. – Le revers de la médaille est une atteinte au crédit de la société, « du fait de la liquidité limitée – encadrée – du bien ». Le financeur a, en effet intérêt à ce que l’objet du financement puisse prendre de la valeur, même si cette plus-value est peu importante.

S’impliquer dans la maîtrise d’ouvrage

– Avantage de la souplesse. – La maîtrise d’ouvrage participative comporte des avantages importants. Le groupe décide du programme, de la localisation du projet, de la typologie du bâti, choisit ses membres et ses prestataires et surtout économise la marge du promoteur et une partie des charges d’exploitation qui pourront être mutualisées. On est loin à première vue de la vente en l’état futur d’achèvement où les habitants ne pourront pas ou peu modifier des éléments du programme immobilier, le promoteur étant traditionnellement le pilote de l’opération.

– Inconvénient du manque de professionnalisme. – Mais cette maîtrise d’ouvrage comporte de nombreuses contraintes, qu’il faut bien avoir à l’esprit avant de se lancer. Elles sont liées au fait que le groupe d’habitants, non professionnel du secteur, est responsable du pilotage sur toute la durée du processus, en première ligne vis-à-vis des administrations (élus, services techniques…), responsable de la recherche et du portage du foncier, responsable de la concomitance des financements (mobilisation des fonds propres et emprunts de tous les membres), et responsable du chantier.

Sans maîtrise technique de ces sujets, le projet risque de ne pas voir le jour. Pour les non-professionnels, il conviendra au moins de s’impliquer pleinement et d’apprendre… à leurs risques et périls. Ce risque de voir la construction ne pas parvenir à son terme est de loin le plus important. Les cohabitants devront assumer cet aléa, et accepter de perdre, le cas échéant, les sommes qu’ils auront investies dans le projet, notamment si des entreprises font défaut (par ex. pour cause de faillite) ou si l’un des associés quitte l’aventure en cours de route, sans repreneur.

« Mais telle est la contrepartie de la liberté et de la maîtrise du projet offertes par les opérations d’habitat participatif ! ».

– Nombre minimal de logements attribués. – Pour limiter ces risques dans les SCCC, le législateur a prévu que la société ne peut entreprendre chaque tranche du programme prévu par les statuts que si le nombre des associés est au moins égal à 20 % du nombre total de logements et de locaux à usage commercial ou professionnel à construire dans la tranche considérée, et si le financement de la construction des lots non souscrits compris dans l’ensemble du programme, ainsi que leur souscription, sont garantis. Si ces conditions ne peuvent être remplies, une garantie d’achèvement devra être apportée avant le début du chantier.

– Problématique de la garantie d’achèvement. – La contrainte est encore plus forte dans les sociétés d’habitat participatif issues de la loi Alur, qui ont, en vertu de l’article L. 200-9 du Code de la construction et de l’habitation, l’obligation de justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le décret du 24 octobre 2016 définit la nature et les modalités de cette garantie.

Cette garantie prend la forme d’une ouverture de crédit par laquelle le garant s’oblige à avancer à la société, durant les travaux de construction de l’immeuble, les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Elle couvre la défaillance :

de l’entreprise de construction. À cette fin, elle finance les coûts supplémentaires occasionnés lorsqu’il est nécessaire de recourir à une nouvelle entreprise. En revanche, elle ne concerne pas le promoteur ou le vendeur de l’immeuble à construire qui ont leur propre garantie ;
de l’associé en honorant, à sa place, les appels de fonds de la société destinés au règlement des travaux, dans l’attente de la cession de ses parts.

Cette ouverture de crédit est accordée par une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle. Son montant et sa durée de six mois minimum sont fixés en fonction des risques encourus. Pour permettre leur évaluation, la société d’habitat participatif doit remettre au garant une liste minimale de pièces qui doit être fixée par un arrêté à paraître. Le dispositif de garantie sera alors pleinement opérationnel.

– Absence d’offre bancaire. – L’obligation d’apporter une garantie financière d’achèvement peut paraître à première vue sécurisante. On pense pouvoir résoudre ainsi un problème économique, mais encore faut-il trouver le garant, ce qui semble pour le moins difficile, comme l’a constaté, entre autres, le mouvement Habitat Participatif France. Aucun organisme financier privé n’accorderait aujourd’hui cette garantie en raison du trop faible nombre de projets et de la difficulté à évaluer le taux de sinistralité. Un grand nombre de démarches auraient été effectuées par le mouvement Habitat Participatif France auprès de banques ou d’organismes d’assurance, dans différents territoires français, mais sans résultat pour le moment.

Sans cette garantie, les sociétés d’habitat participatif sont dans l’impossibilité d’expérimenter l’autopromotion en pratique. Le groupe doit alors se tourner vers les sociétés classiquement reconnues, que sont notamment les SCIA, les SCCC, ou s’adresser à un promoteur qui, lui, pourra souscrire une garantie d’achèvement. Avec la loi Alur, l’intention du législateur était pourtant de « créer un cadre juridique garantissant une certaine sécurité sur le plan économique et financier pour les concepteurs de projets, qu’ils soient auto-promoteurs ou coopérateurs », mais les conditions d’application de cette garantie financière ne semblent pas encore réunies.

– Situation d’impasse. – Les SAAP sont les plus touchées par ce qui semble être une impasse, puisque l’objectif qui lui est assigné est de recourir à l’autopromotion. Le Livre blanc de l’habitat participatif proposait de lever la difficulté « en engageant par exemple une réflexion sur un fonds de garantie mutualisé pour l’habitat participatif ».

– Retour à la solution de la Vefa avec un esprit participatif. – Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour les SCH désirant s’affranchir d’une totale autopromotion : elles peuvent négocier un projet d’habitat participatif avec un promoteur, signer ensuite une vente en l’état futur d’achèvement ou un contrat de promotion immobilière. Le constructeur devra alors fournir la garantie d’achèvement.

– Solution de l’union de coopératives ? – Il peut être créé des unions de coopératives, conformément à l’article 5 de la loi n^o 47-1775 du 10 septembre 1947, portant statut de la coopération. Ainsi que le remarque M^me Vern : « À condition qu’un nombre suffisant de projets voient le jour, ce procédé permettrait de mutualiser certains risques et d’apporter des garanties supérieures à l’établissement auprès duquel la nouvelle coopérative d’habitants sollicite un crédit pour financer son projet ou pour apporter la garantie financière d’achèvement ».

Rajoutons que la situation peut être parfois assez paradoxale, puisque certains ne veulent pas de cette garantie d’achèvement. Ils considèrent que ce serait adhérer à un dispositif assurantiel, qui n’est pas dans leur philosophie. Un organisme avance de l’argent en cas de défaillance d’un constructeur ou d’un associé, mais se retournera au final contre le maître de l’ouvrage si besoin est. On peut lire par exemple que : « Le constat est donc toujours le même : nous nous protégeons contre nous-même et en plus il faut payer pour ça ! ».

Une discussion a été entamée entre l’association Coordin’action Nationale de l’Habitat Participatif, union de quatorze associations qui a pour objectif d’animer le mouvement de l’Habitat participatif en France, et la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) auprès du ministère de la Transition écologique. Les pistes suivantes seraient à l’étude :

relancer les assurances privées (mais en « dérisquant », en mettant un peu d’argent), avec une contre-garantie de la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ;
supprimer l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement pour les sociétés d’habitat participatif créées par la loi Alur.

– Problématique des assurances dommages. – Enfin, M. Zalewski observe que les articles consacrés aux sociétés d’habitat participatif « ne contiennent aucune indication quant aux responsabilités éventuelles et aux assurances construction ». Il s’agira d’appliquer les règles prévues par le législateur en matière de responsabilité des constructeurs et d’assurances construction.

Et encore une fois, il s’agira de convaincre un assureur de vouloir soutenir le projet, sauf à ce que les cohabitants se soient tournés vers la vente en l’état futur d’achèvement, puisque dans cette hypothèse, il revient au vendeur de souscrire à ces assurances.

Associer des partenaires pour sécuriser le financement

La mixité sociale et la production de logements abordables pour tous comptent parmi l’un des objectifs de l’habitat participatif. Pour les atteindre, plusieurs acteurs peuvent être mobilisés pour participer au financement, comme un bailleur social ou une collectivité. Des groupes d’habitants se tournent également vers des modes innovants de financement, dits « participatifs » ou crowdfunding, étudiés infra .

Marie-Noëlle Lienemann, Sénatrice de Paris et ancienne Ministre du Logement, fait remarquer que : « Le Mouvement HLM n’a pas attendu la loi Alur pour s’impliquer dans l’habitat participatif. Sans remonter à l’épopée des Castors au début des années 50, nombre d’organismes HLM ont su porter des projets originaux et innovants dans les années 80 » et souligne que la loi Alur a « conforté les organismes dans leur implication aux côtés des habitants et des élus locaux ».

La loi Alur a innové en permettant l’entrée de personnes morales dans une société d’habitat participatif, qu’elle revête la forme d’une SCH ou d’une SAAP. Conformément à l’article L. 200-3 du Code de la construction et de l’habitation, ces personnes morales ne peuvent détenir que 30 % du capital social.

Cette mesure s’adresse tout particulièrement aux bailleurs sociaux, qui disposeront alors d’un nombre de logements limitativement fixé en proportion de leur participation au capital social, ainsi que cela résulte de l’article L. 200-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Jusqu’à présent, ils répugnaient en effet à participer à une SCIA en raison de l’évolution inéluctable de celle-ci vers le statut de la copropriété, auquel les bailleurs sociaux préfèrent à tout prix échapper.

Ce qui n’est pas le cas pour les SCH, qui prévoiront toujours une attribution en jouissance des logements, la société restant propriétaire de l’immeuble. Les SAAP peuvent également choisir ce mode de détention, qui permettra d’accueillir un bailleur social.

– Au lancement du projet. – Les cohabitants peuvent demander à un bailleur social de les accompagner, une fois le projet initié. Un projet d’habitat participatif peut naître directement de l’initiative d’un organisme HLM, qui repère un terrain et organise un appel à manifestation d’intérêt auprès du public.

– Dans la sélection des habitants. – Selon le mode de constitution du groupe, l’organisme est présent dans la sélection et l’intégration des habitants. Il participe à la communication sur le projet et sélectionne des candidatures selon des critères financiers : plafond de ressources, solidité financière…

L’organisme identifie avec les habitants éventuellement les statuts d’occupation des logements (accession, location, mixte…). Il assure le montage financier de l’opération dans le cadre de ses prérogatives, pour trouver un équilibre entre ses fonds propres et les emprunts qu’il contracte.

Les bailleurs ont mis en place, en accord avec les réservataires des logements sociaux, des processus de pré-attribution qui permettent de sécuriser les habitants candidats à la location sociale en phase amont du projet. Ces pré-commissions d’attribution des logements (pré-CAL) n’ont pas valeur légale, mais permettent aux différents réservataires de s’accorder sur la manière de traiter les attributions sur ces opérations spécifiques, d’une part, et de vérifier l’éligibilité des candidats à un logement social, d’autre part. Elles doivent être confirmées par une commission d’attribution des logements officielle qui se réunit quelques mois avant l’entrée dans les lieux. Différentes modalités ont été utilisées :

les attributions ont été effectuées sur proposition de l’association des habitants (dans le respect des critères sociaux et légaux), sans intervention du bailleur qui respecte les propositions des habitants ;
le maître d’ouvrage en tant que bailleur prévoit une pré-commission d’attribution des logements qui valide les candidatures des demandeurs éligibles ayant signé la charte et les règles de vie. Pour les renouvellements, il est mis en place des listes d’attente de candidats éligibles qu’il est convenu de proposer comme nouveau locataire au bailleur en cas de départ d’un membre, mais la faisabilité et les modalités n’ont pas encore été précisées.

– Dans l’assistance à la maîtrise d’ouvrage. – Une fois le noyau dur du groupe d’habitants constitué, l’organisme HLM intervient dans la programmation de l’opération, aux côtés des habitants et de l’assistance à maîtrise d’ouvrage. À cette étape, il joue souvent un rôle de « garde-fou » dans les choix effectués par les habitants : il veille à la faisabilité de l’opération compte tenu de ses contraintes financières et techniques.

L’organisme suit les travaux, en tant que maître d’ouvrage de l’opération.

– Dans la gestion de l’immeuble. – Si le projet inclut du logement locatif social, l’organisme intervient dans la gestion de la résidence à la suite de la livraison. Selon les opérations, son périmètre d’intervention varie : entretien, petites ou grosses réparations, remplacement de composants, suivi des prestataires.

En accession, dans certaines opérations, les habitants vont gérer eux-mêmes la quasi-totalité de la résidence, dans d’autres, l’organisme pourra être syndic et rester impliqué.

– Dans la participation à un projet d’envergure. – La participation d’un bailleur social peut s’avérer particulièrement intéressante en zones tendues où nombre de projets ne pourraient voir le jour sans une assise financière plus importante, et surtout sans que leur coût ne soit diminué.

Pour permettre le développement des SCH, M^me Vern envisage la construction « d’un ensemble immobilier plus étendu dont un volume seulement serait réservé à la coopérative et le reste à la construction de logements sociaux classiques ». Le bailleur social apporterait la garantie financière d’achèvement pour la totalité de l’ensemble immobilier. « Pendant la durée de la coopérative, il disposerait de logements supplémentaires au titre de sa participation en qualité d’associé et, en cas de dissolution de celle-ci, le contrat pourrait stipuler qu’il récupère l’îlot et les constructions initialement destinés à la coopérative ».