Délivrer de multiples informations

Pour rappel, la loi Climat et Résilience impose de mentionner, dans les publicités de location et les contrats de bail, comme pour les ventes, la classe énergétique du logement. En outre, lorsque le logement est classé F ou G, le contrat de bail doit indiquer :

depuis le 1^er janvier 2022, l'obligation de réaliser des travaux permettant de rendre cette consommation énergétique primaire inférieure ou égale à 330 kilowattheures par mètre carré et par an, et donc d'atteindre au minimum la classe E, avant le 1^er janvier 2028 ;
à compter du 1^er janvier 2028, le cas échéant, le non-respect par le bailleur de l'obligation de réaliser ces travaux.

Cette dernière obligation de mention n'est-elle pas inutile, puisqu'en 2028 les logements qualifiés de « passoires énergétiques » seront alors interdits à la location ?

Les mentions obligatoires de l'annonce de location

L'obligation d'information renforcée du bailleur commence au stade même de l'annonce de la mise en location.

Le contenu de l'obligation d'information. Désormais, l'annonce de location d'un logement doit mentionner :

le classement du logement au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre ;
à titre simplement informatif, le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique ;
pour les logements classés F et G, l'obligation d'atteindre la classe E d'ici 2028 ;
depuis le 1^er janvier 2023, le moyen d'accéder aux informations contenues dans l'état des risques.

– Les sanctions. – Qu'elle soit le fait d'un professionnel ou d'un particulier, l'omission d'une information obligatoire est passible, dans la plupart des cas, d'une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 € ; la sanction n'est cependant appliquée qu'après mise en demeure adressée par l'autorité administrative et restée infructueuse. En outre, et dans tous les cas, une telle omission est susceptible d'engager la responsabilité civile du bailleur.

Le contenu du dossier de diagnostic technique

– Le champ d'application. – Le dossier de diagnostic technique doit être remis au locataire :

d'un bien à usage exclusif d'habitation ou mixte, professionnel et d'habitation ;
constituant la résidence principale du locataire ;
quel que soit le mode de location : vide ou meublé, y compris dans le cadre d'un bail mobilité.

En revanche, cette obligation ne s'applique pas :

aux résidences autonomie (ex-logements-foyers) ;
aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution ;
aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ;
aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

– Le contenu augmenté. – Depuis le 25 août 2021, le DPE doit comporter une information sur les conditions d'aération ou de ventilation et mentionner la quantité d'énergie issue de sources d'énergies renouvelables, utilisée dans le bâtiment ou la partie de bâtiment à usage d'habitation, en distinguant celle produite par des équipements installés à demeure de celle véhiculée par des réseaux de distribution d'électricité, de gaz ou de chaleur.

– Opposabilité au bailleur. – Depuis le 1^er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique, à l'exception des recommandations, est opposable au bailleur.

L'état des risques

– Le contenu augmenté. – La loi fait peser sur le propriétaire bailleur d'un logement les mêmes obligations qu'en matière de vente. L'état des risques doit contenir une information supplémentaire si le logement est situé dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du Code de l'urbanisme.

– La délivrance de l'information. – Comme pour la vente, l'information doit être communiquée dès l'annonce de la location du logement, quel que soit son support de diffusion, laquelle doit préciser le moyen d'accéder aux informations mentionnées dans l'état des risques. En outre, l'état des risques doit être remis au candidat locataire dès la première visite du logement. Enfin, l'état des risques doit être annexé au contrat de location.

– Sanctions. – À défaut de remise de ce document par le bailleur, le juge pourra, à la demande du locataire, imposer une diminution du loyer, voire prononcer la résolution judiciaire du bail. Ces sanctions sont désormais prévues à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

– Entrée en vigueur. – Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2023.