Investissement étranger en France

Par « investissement étranger en France », nous entendons la réalisation d'un investissement par des non-résidents fiscaux français (qu'ils soient de nationalité française ou étrangère) portant sur des biens immobiliers situés en France.

– Plan. – Par le jeu des conventions fiscales bilatérales, c'est la plupart du temps à l'État du lieu de situation de l'immeuble qu'est reconnu le droit d'imposer les revenus provenant de la détention de l'immeuble par des non-résidents. Ceux-ci seront donc majoritairement soumis aux impôts et taxes s'appliquant en France à tous les résidents français. Il n'en demeure pas moins que les particularités liées à la situation internationale devront être prises en compte et expliquées aux clients par le notaire français (§ I), de même que devront bien sûr être anticipés les cas de double imposition (§ II).

Les particularités de la détention immobilière en France dans un contexte international

Comme pour la fiscalité applicable à l'étranger à un client français, nous évoquerons successivement la fiscalité des revenus (A), celle des plus-values (B), puis celle de l'impôt sur la fortune immobilière (C). Nous ajouterons ici un développement sur la taxe patrimoniale de 3 % quand l'investissement immobilier en France est réalisé par l'intermédiaire d'une société (D).

Imposition en France des revenus immobiliers perçus par les non-résidents

Lorsque nous intervenons dans le cadre d'une acquisition réalisée en France par des clients étrangers avec un objectif de location du bien, il est important d'attirer leur attention sur la fiscalité applicable aux revenus immobiliers perçus. La question de la mise à disposition gratuite au profit d'un associé dans le cas d'une acquisition via une société est traitée ci-après (V. infra, n^os et s.).

– Même taxation que les résidents français mais avec un taux minimum. – Comme pour les résidents français, l'impôt dû au titre des revenus immobiliers (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux) perçus en France par des non-résidents est calculé par application du barème progressif de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP). Toutefois, l'impôt ainsi calculé ne peut être inférieur à 20 % (ou 30 % selon l'importance des revenus) du revenu net imposable, sauf si le contribuable justifie que le taux moyen d'imposition de l'ensemble de ses revenus de source française et étrangère serait inférieur à ce pourcentage s'il était imposé en France .

– Application des prélèvements sociaux. – Les revenus immobiliers perçus en France par des non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

– Tableau récapitulatif de la taxation des revenus immobiliers des non-résidents (en cas de détention via une société). – Si le bien immobilier est détenu en France par l'intermédiaire d'une société, les revenus immobiliers des investisseurs particuliers non résidents seront imposés comme suit, en fonction des cas :

Taxation des revenus immobiliers des non-résidents (en cas de détention une société)

Les associés personnes physiques de sociétés de personnes françaises sont donc soumis à l'impôt en France (sur le revenu et au nom des associés pour les sociétés de personnes et impôt sur les sociétés pour les sociétés de capitaux) au titre des revenus immobiliers perçus, qu'ils soient résidents ou non-résidents.

Imposition en France des plus-values réalisées par des non-résidents

– Principes. – Nous ne rappellerons pas ici les règles applicables en la matière. Nous sommes régulièrement amenés à procéder à la détermination et au calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière dû en France par des non-résidents relevant du prélèvement visé à l'article 244 bis A du Code général des impôts (qu'il s'agisse de personnes physiques non fiscalement domiciliées en France ou de personnes morales ou organismes, quels qu'ils soient, dont le siège est situé hors de France ou de sociétés de personnes françaises dont les associés sont non résidents), et il convient de se référer aux ouvrages et instructions administratives dans ce domaine.

– Particularités et points d'attention. – Nous soulignerons qu'en présence de clients étrangers cédant le bien immobilier dont ils sont détenteurs en France (et même en amont lorsqu'ils se porteront acquéreurs dudit bien), il ne faudra pas omettre d'attirer leur attention ou d'être vigilants sur les particularités suivantes :

l'imposition au titre des plus-values immobilières vise la cession des biens immobiliers mais également des droits portant sur ces biens (usufruit, nue-propriété, droit de surélévation, etc.), ainsi que la cession des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (hors celles assujetties à l'IS) ;
en cas de cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, il convient de vérifier si, en fonction de la convention fiscale applicable, il faut appliquer ou non le régime des plus-values immobilières ;
les exonérations prévues en faveur des résidents s'appliquent en principe aux non-résidents (sauf naturellement l'exonération de la résidence principale).

Le choix du régime fiscal de la SCI détenue par des non-résidents

Le choix entre SCI translucide de l'article 8 du Code général des impôts et SCI avec option IS devra tenir compte :

d'une part, comme pour les associés résidents, de l'arbitrage entre des revenus locatifs moins imposés avec une SCI soumise à l'IS, mais une plus-value de cession de l'immeuble plus élevée ;
d'autre part, de l'existence ou non d'une convention fiscale avec le pays de résidence des associés concernant l'imposition des revenus et des plus-values de source française dans ce pays.

Imposition des non-résidents au titre de l'impôt sur la fortune immobilière français

– Principe d'assujettissement à l'IFI des non-résidents. – Quand nous intervenons pour une acquisition réalisée en France par des clients étrangers, nous ne devons pas omettre de les avertir sur la fiscalité qui sera liée à cette détention, et notamment en matière d'impôt sur la fortune immobilière. Il résulte de la combinaison des articles 964 et 965 du Code général des impôts que les personnes physiques non résidentes en France sont assujetties à l'IFI (en cas de dépassement du seuil d'imposition) à raison de leurs actifs immobiliers situés en France.

– Particularités des parts de sociétés. – Sont en principe imposables en France au titre de l'IFI les parts de sociétés françaises ou étrangères détentrices d'immeubles en France (sous réserve le cas échéant de conventions internationales qui pourraient écarter cette imposition).

Investissement en France par une société étrangère et taxe annuelle de 3 %

– Avertir les non-résidents investissant en France. – Lorsqu'un investissement immobilier est réalisé en France par l'intermédiaire d'une société, nous ne devrons pas omettre :

d'avertir nos clients de l'application de la taxe patrimoniale de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers ou droits réels possédés au 1^er janvier ;
de leur expliquer les obligations déclaratives permettant l'exonération de ladite taxe.

Champ d'application de la taxe annuelle de 3 %

Pour l'essentiel, et en application des mécanismes d'exonération, la taxe annuelle de 3 % ne s'applique qu'aux sociétés situées dans des pays n'ayant pas conclu avec la France d'accords d'échange de renseignements et aux sociétés ayant décidé de conserver l'anonymat des associés.

– Mais également les clients résidents. – Il convient de garder à l'esprit que cette taxe peut concerner des résidents en France détenant des biens immobiliers par l'intermédiaire de sociétés étrangères et ne pas omettre notre devoir de conseil à cet égard.

Les risques de double taxation dans un contexte transfrontière. L'exemple des revenus fonciers des sociétés civiles françaises

– Double taxation en Belgique. – Les revenus fonciers des sociétés civiles immobilières françaises sont imposables en France au nom des associés, au prorata de leurs droits dans la société, selon les principes de transparence fiscale. Mais ces revenus fonciers attribués aux associés d'une SCI française sont considérés par la fiscalité de certains États comme des dividendes imposables dans l'État de résidence des associés, entraînant une double taxation. La Cour de cassation belge a ainsi jugé que l'attribution aux associés de sommes tirées de revenus fonciers français par une SCI française à des résidents belges devait s'analyser comme une distribution de dividendes imposables au précompte immobilier belge.

– Vérification de la reconnaissance de la transparence fiscale de la SCI française. – Quand un immeuble est détenu par une société civile française constituée d'associés non-résidents, il conviendra de vérifier la taxation à l'étranger des revenus perçus.

Non-résidents et SCI

La société civile immobilière est un outil de détention immobilière fréquemment utilisé par des non-résidents qui y trouvent, outre les avantages classiques, un intérêt fiscal lié à la situation internationale. Il convient toutefois de bien avertir nos clients non-résidents de certaines conséquences fiscales possibles d'une telle détention, que ce soit en France ou dans leur pays de résidence.

La mise à disposition gratuite du bien immobilier au profit des associés d'une société commerciale étrangère

En France Il nous appartient d'attirer l'attention des investisseurs étrangers sur la taxation en France de la mise à disposition gratuite d'un bien immobilier détenu via une personne morale étrangère. Il est en effet fréquent que des non-résidents détiennent une résidence secondaire en France au travers d'une société étrangère. Or les revenus des logements dont les contribuables se réservent la jouissance ne sont exonérés d'imposition que s'agissant de personnes physiques ou de sociétés de personnes ou translucides ayant pour associés des personnes physiques. En cas de détention via une société commerciale étrangère soumise dans l'État de son siège à une imposition sur les bénéfices équivalente à l'impôt sur les sociétés français, et en l'absence de contrepartie, une double imposition se mettra en place : au niveau de la société qui consent l'avantage (sur le fondement de l'acte anormal de gestion) et au niveau du bénéficiaire (sous réserve des conventions). Tempéraments importants, cette taxation n'aura toutefois par lieu :
Àl'étranger Nous ne pouvons pas aborder ici exhaustivement les conséquences d'une mise à disposition gratuite au profit de l'associé dans tous les pays où la société propriétaire aurait son siège. Mais nous noterons, par exemple, que le Royaume-Uni considère la SCI française comme opaque d'un point de vue fiscal. Les associés britanniques de la SCI sont donc en théorie imposables au Royaume-Uni sur l'avantage en nature procuré par l'utilisation du bien immobilier appartenant à la société. S'il existe en pratique des conditions permettant d'échapper à cette taxation, il conviendra d'être vigilant et de vérifier avec les clients concernés qu'ils sont avertis et que ces conditions sont bien remplies.