Guider nos clients dans l'utilisation du bien acquis

Investissement et résidence principale

La protection de la résidence principale

Lorsque l'investissement immobilier est destiné à constituer la résidence principale de nos clients, nous devrons notamment anticiper avec eux la protection de celle-ci. Nous renvoyons ici aux développements en la matière par le 116^e Congrès des notaires de France : https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p1-t1-st2-c1/">Lien.

La location de la résidence principale de manière ponctuelle

Lorsque nos clients envisagent de louer leur résidence principale de manière ponctuelle, il conviendra de leur rappeler les implications administratives et fiscales y afférentes.

Nous renvoyons ici aux développements en la matière par le 116^e Congrès des notaires de France :

https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p2-t1-st1-c2/#co3-p2-t1-st1-c2-s2-ss1">Lien.

– Plan. – Lorsque nos clients destinent le bien acquis à la location, nous valoriserons notre accompagnement en étant capables de les assister dans la mise en place de la location (Sous-section I) et de les guider et avertir sur les contours et réglementation de celle-ci (Sous-section II).

Investissement et location

Mise en location. Anticiper le contentieux

Par la rédaction d'un bail authentique adapté

– Proposer un contrat de bail par acte authentique. – Lorsqu'un propriétaire souhaite louer un bien immobilier, la rédaction d'un contrat de bail par acte authentique pourra lui être proposée. Notre intervention permettra de donner force exécutoire, force probante et date certaine au contrat (la date de signature étant le point de départ de divers délais).

– Un bail authentique pour conseiller les parties. – La signature du contrat de bail par acte authentique sera l'occasion pour le notaire de conseiller et d'informer utilement les parties sur leurs droits et obligations, toujours dans un souci de pacification de leurs relations futures. Il permettra également de prévoir des clauses adaptées aux besoins et souhaits des parties, tout en respectant les dispositions légales et réglementaires.

– Un bail authentique pour sécuriser le contrat. – Le recours à un notaire permettra de vérifier que le contrat de bail contient toutes les informations, mentions, et documents obligatoires afin d'éviter tout litige ultérieur. Seront également vérifiés la capacité et les pouvoirs des parties, leur consentement, ainsi que les conditions de mise en location du bien ou le respect de l'encadrement des loyers ; sans oublier la mise en place des cautionnements le cas échéant.

Anticipation et bail authentique

Proposer à nos clients la rédaction d'un bail authentique permettra de les accompagner dans toutes les étapes du processus immobilier et d'anticiper les difficultés et contentieux futurs.

Par la vérification en amont du respect de la réglementation

– Vérifier en amont pour pacifier les relations bailleur-locataire. – Que nous intervenions comme rédacteur du bail ou non, il nous appartient d'attirer l'attention de nos clients sur la nécessité de respecter notamment :

la réglementation en matière de logement décent (surface et volume minimums, présence d'un sanibroyeur, etc.). Nous renvoyons ici aux développements en la matière du 116^e Congrès des notaires de France : https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p1-t2-st1-c2/#co3-p1-t2-st1-c2-s1">Lien ;
la réglementation en matière d'encadrement des loyers (dans les zones concernées). Nous renvoyons ici aux développements en la matière du 116^e Congrès des notaires de France : https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p1-t2-st2-c3/">Lien.

Ces vérifications et avertissements en amont permettront d'éviter ou de diminuer les conflits et le contentieux dans ces matières.

Location meublée touristique et réglementation. Conseils et anticipation

– Plan. – En matière de location meublée touristique, les évolutions de la réglementation sont nombreuses (§ I) et les incidences fiscales parfois délicates (§ II). Nous devrons être particulièrement attentifs à notre devoir de conseil en la matière lors de la mise en place d'un investissement immobilier effectué dans ce but.

Nous renvoyons, en complément des développements ci-après, aux développements en la matière du rapport du 116^e Congrès des notaires de France, pour une présentation du régime de la location meublée touristique :

https://rapport-congresdesnotaires.fr/2020-rapport-du-116e-congres/2020-co3-p2-t1-st1-c2/">Lien.

Dernières évolutions en matière de location meublée touristique

Les trois arrêts de la Cour de cassation rendus le 18 février 2021

la Cour de cassation valide la réglementation issue des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, jugeant le dispositif d'autorisation préalable pour réguler ce type de location conforme au droit européen et à la directive « Services » (dite aussi « directive Bolkenstein »), « proportionné » et nécessaire pour lutter contre la pénurie de logements destinés à la location ;
la Cour de cassation précise la nature des locations meublées constitutives d'un changement d'usage, et qualifie la location de « répétée » et de « courte durée » :
la Cour de cassation rappelle ses exigences en matière de preuve de l'affectation antérieure des locaux à un usage d'habitation : c'est aux pouvoirs publics d'établir la preuve d'un changement d'usage irrégulier, et pour ce faire un formulaire « H2 » rempli postérieurement au 1^er janvier 1970 ne permet pas nécessairement d'établir l'usage du bien à cette date.

– La réglementation des locations meublées à l'épreuve de la jurisprudence de la Cour de cassation et de la Cour de justice de l'Union européenne. – La location meublée de courte durée a été encadrée en 2014 par la loi dite « Alur », notamment par le biais de l'autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation (CCH, art. L. 631-7 et s.). Pour rappel, à Paris et dans les communes de plus de 200 000 habitants, le bailleur qui souhaite louer en meublé « de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » doit solliciter l'autorisation de changement d'usage requise par l'article précité. Cette autorisation est d'autant plus difficile à obtenir qu'elle peut être subordonnée, comme à Paris, à une compensation sous la forme de transformation concomitante en habitation d'autres locaux ayant un autre usage.

Par trois arrêts rendus par la troisième chambre civile le 18 février 2021, la Cour de cassation est venue apporter un éclairage sur trois questions importantes en la matière, que nous ne devrons pas manquer de rappeler aux clients concernés, dans le cadre de notre devoir d'information et de conseil :

Validation de la réglementation par la CJUE et la Cour de cassation

La Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a jugé récemment que la législation française en matière de réglementation de la location meublée touristique est conforme au droit de l'Union européenne, et la Cour de cassation a par trois arrêts de février 2021 validé la réglementation mise en place dans certaines grandes villes.

Le décret du 14 décembre 2020 et la précision de la qualité du bailleur

– L'obligation de mentionner si l'offre de location émane d'un particulier ou d'un professionnel. – Un décret du 14 décembre 2020 instaure l'obligation, pour toute offre de location meublée touristique, de préciser si l'offre émane d'un particulier ou d'un professionnel. Le Code du tourisme n'envisage pas de sanction spécifique. L'absence de mention pourrait être considérée comme un manquement à l'obligation d'information envers le client avec, en cas de préjudice, une éventuelle sanction de la part de la direction de la protection de la population (DPP) en cas de contrôle.

Le décret du 11 juin 2021 et les autorisations de location

– La loi « Engagement et proximité » et la possibilité pour une commune de prévoir une autorisation supplémentaire pour les meublés de tourisme. – La loi « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019 autorise certaines communes à soumettre à autorisation la location de locaux commerciaux en tant que meublés de tourisme, afin de protéger l'environnement urbain et de préserver l'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services sur leur territoire.

– Le décret du 11 juin 2021. – Entré en vigueur le 1^er juillet 2021, le décret du 11 juin 2021 précise quels sont les locaux commerciaux concernés par cette procédure, prévue au nouvel article R. 324-1-6 du Code du tourisme.

– La décision du Conseil de la Ville de Paris du 15 décembre 2021 concernant les locaux déjà commerciaux. – La Ville de Paris soumet désormais à autorisation la transformation (et la location) de locaux commerciaux en meublés de tourisme.

Réglementation de la location meublée touristique et devoir de conseil

Ne pas oublier de rappeler à nos clients les obligations et limites de plus en plus nombreuses en matière de location meublée touristique, et même pour les locaux déjà commerciaux.

Régulièrement, de nouvelles obligations déclaratives, limites ou autorisations voient le jour en matière de location meublée touristique, et il nous appartient d'avertir nos clients de leur existence.

Attention portée à la structure d'investissement choisie

– Plan. – Lorsqu'un investissement est réalisé en vue d'une location meublée, il est important d'anticiper et de conseiller le cas échéant sur le choix de la structure d'investissement : en rappelant à nos clients l'écueil fiscal de la combinaison d'une location meublée avec une SCI translucide (A) et les points de vigilance de l'utilisation d'une SARL de famille en la matière (B).

Location meublée et SCI translucide : un écueil fiscal à anticiper

Dans le cadre de notre devoir de conseil, il nous appartient de rappeler à un investisseur désireux de mettre en location meublée le bien acquis (ou détenu) par l'intermédiaire d'une société civile immobilière les incidences fiscales de cette décision.

– Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux. – La location d'un immeuble meublé ne figure pas dans la liste des activités commerciales de l'article L. 110-1 du Code de commerce. Il s'agit d'une activité civile, même si le bien est meublé. Toutefois, cette qualification n'est pas retenue en droit fiscal : les revenus provenant de la location meublée sont imposés, en application des articles 34 et 35 du Code général des impôts, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce particularisme fiscal a été qualifié de « bazar fiscal des locations meublées ».

– Un passage automatique à l'impôt sur les sociétés. – Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale devient passible de l'impôt sur les sociétés.

– Même si l'activité est accessoire. – L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés s'applique de plein droit, même si l'activité commerciale est réalisée à titre accessoire.

– Tolérance administrative. – Une tolérance administrative permet aux SCI de ne pas être imposées à l'impôt sur les sociétés si leurs recettes de nature commerciale (comme la location meublée) n'excèdent pas 10 % du montant des recettes totales.

– Et même en cas de locations dissociées de l'immeuble et des meubles. – Afin d'éviter un assujettissement de la SCI à l'IS, certains investisseurs ont imaginé de dissocier la propriété des murs (propriété de la société civile) et des meubles (propriété d'un des associés de la société civile) et d'établir un bail commun au profit du même preneur. Il ressort de la jurisprudence que cette technique ne pourrait être mise en œuvre que si la location des meubles est consentie par une personne ne présentant aucun lien juridique direct (associé) ou indirect (membre du même groupe sociétaire) avec la SCI.

– Un assujettissement irréversible. – Le passage à l'impôt sur les sociétés est irréversible, et se poursuit même dans l'hypothèse où la société civile abandonnerait toute activité de location meublée au profit d'une activité de location nue.

Location meublée et SARL de famille : point de vigilance

– Risque de perte du caractère familial ou commercial et passage à l'IS. – Lorsque la location est consentie par une SARL de famille, ou surtout quand nous conseillons à nos clients la mise en place d'une SARL de famille pour la réalisation d'un investissement, nous ne devons pas manquer d'attirer leur attention sur le risque fiscal du basculement à l'impôt sur les sociétés en cas de perte du caractère familial de la société ou du caractère commercial de l'activité (notamment en cas de location nue).

Les cas de perte du caractère familial sont les suivants :

entrée dans la société d'un associé n'ayant pas le lien de parenté voulu. L'entrée dans la société d'un associé non parent au sens des dispositions de l'article 239 bis AA du Code général des impôts entraîne l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés à compter de la date de la cession des parts au nouvel associé ou bien de la souscription des parts par celui-ci ;
décès d'un associé et dévolution de ses parts à une personne non parente (sauf si l'héritier transmet ses parts à une personne parente des autres associés dans un délai de six mois).

– L'option pour le régime fiscal des sociétés de personnes permise par l'article 239 AA du Code général des impôts. – L'article 239 AA du Code général des impôts permet aux SARL de famille exerçant une activité commerciale (location meublée) d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Cette option prend fin en cas de perte du « lien » familial.

– Tolérance. – Il est admis que dans le cas où un associé décède et que ses enfants ou son conjoint entrent dans la société, l'application du régime des sociétés de personnes ne soit pas remise en cause quels que soient les liens de parenté unissant les nouveaux associés avec les autres .

– Point de vigilance renforcée : la transmission volontaire à une personne non parente. – Le maintien, sous certaines conditions, du régime des sociétés de personnes en cas de transmission des parts par décès à des personnes non parentes ne s'étend pas à la transmission des parts entre vifs par donation dès lors qu'il s'agit d'un acte volontaire . Il en est ainsi lorsque dans une SARL constituée entre deux frères et ayant opté pour le régime des sociétés de personnes, l'un des associés consent une donation-partage de ses parts à ses deux fils tout en s'en réservant l'usufruit.

Location meublée, SCI et SARL de famille

Anticipons le contentieux en n'omettant pas de rappeler à nos clients les points de vigilance fiscaux en matière de location meublée et de choix de la structure d'investissement.