3277 La location des meublés de tourisme (définis par l’article L. 324-1-1 et D. 324-1 du Code du tourisme comme « des villas, appartements, ou studios meublés à usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ») est de nature à compléter l’offre hôtelière dans les périodes de forte affluence touristique. Elle procure également aux loueurs particuliers un appréciable complément de revenus⁷⁴⁴.

Après avoir précisé les objectifs de cette réglementation (Section I), nous examinerons le mécanisme mis en place par la loi pour encadrer cette pratique (Section II), puis la fiscalité de la location saisonnière des meublés touristiques (Section III).

3278 Avant l’arrivée des plateformes de réservation (Abritel, Airbnb, etc.), les touristes avaient le choix pour se loger entre l’hôtellerie traditionnelle, des structures spécialement dédiées à cette activité du type village de vacances ou chambre d’hôtes, et quelques maisons et appartements loués quelques semaines par an.

3279 Depuis l’apparition d’internet et de l’économie du partage, il est devenu très aisé de trouver une chambre, un appartement ou une maison à louer pour quelques jours ou quelques semaines dans les villes les plus touristiques du monde. Mais cette explosion des sites de réservation (plus de 20 % de progression chaque année et même 35 % entre 2018 et 2019)⁷⁴⁶ fait dire à certain que « l’économie du partage est devenue une économie de la prédation »⁷⁴⁷ et que cette activité doit être réglementée pour en réduire les nuisances. Au titre des nuisances entraînées par le « surtourisme », il a pu être avancé les raisons suivantes :

3280 La disparition des logements consacrés à l’habitation pérenne est la principale raison invoquée par les autorités pour réglementer la location de meublés touristiques. La ville de Paris estime qu’environ 20 000 logements ont disparu de la location traditionnelle au profit de cette activité⁷⁴⁸. Cette tendance serait particulièrement importante dans les quartiers les plus touristiques⁷⁴⁹.

Hausse des prix et des loyers. La hausse des prix et des loyers dans ces secteurs écartant les habitants traditionnels est également une raison majeure de l’inquiétude des maires des villes concernées par ces réservations. La hausse des prix de l’immobilier dans le centre historique de certaines villes comme Bordeaux (10 à 15 % par an) entraîne une évolution du prix des locations. Une location saisonnière multipliant par 2,7 la rentabilité financière d’un appartement par rapport à une location classique, certains investisseurs ont vite compris où était leur intérêt.

Perte d’identité de quartiers. La perte d’identité de quartiers entiers est liée à un afflux important de visiteurs qu’autorise la multiplication de locations de courte durée. Ainsi Barcelone aurait ainsi vu son célèbre quartier des « Ramblas » devenir un lieu de rendez-vous pour les noceurs tout au long de l’année, au point que ses habitants déclarent aujourd’hui que le tourisme est devenu le problème principal de leur ville et manifestent en brandissant des pancartes « ce n’est pas du tourisme, c’est une invasion »⁷⁵⁰.

Les commerces situés dans les quartiers fréquentés par ce tourisme de masse tendent à évoluer. Les petits commerces et les artisans sont remplacés par des boutiques de luxe ou des magasins de souvenirs.

Les problèmes de voisinage semblent également un point de friction important entre le locataire de courte durée et les résidents habituels au motif que les premiers souhaitent profiter de leur séjour alors que les seconds recherchent la tranquillité. Des copropriétaires se plaignent d’être régulièrement dérangés par un locataire de courte durée qui cherche à entrer dans l’immeuble dont il n’a pas le code ou qui se montre particulièrement incivique au motif qu’il est là pour une courte période⁷⁵¹.

Ainsi les copropriétaires peuvent trouver dans le règlement de copropriété la justification à une interdiction à la location de courte durée. La Cour de cassation a précisé que les locations de meublés touristiques ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel et d’habitation excluant toute activité commerciale⁷⁵².

3281 À la suite d’une question préjudicielle posée par la Cour de cassation, la législation relative à la location meublée touristique va être étudiée par la Cour de justice de l’Union européenne⁷⁵³.

Avant de lister les six questions posées par la Cour de cassation, il faut préciser que cette question préjudicielle emporte des conséquences importantes, tant pour les procédures en cours devant les tribunaux que pour l’avenir juridique de l’activité de location meublée touristique en France. En effet, la décision de la Cour de justice n’est pas un simple avis mais, par sa réponse, elle lie la Cour de cassation par la position qu’elle adopte sur les questions posées⁷⁵⁴.

La première question porte sur le champ d’application de la directive Services n^o 2006/123/CE du 12 décembre 2006. Celle-ci s’applique-t-elle à la location à titre onéreux, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour une courte durée, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, notamment au regard des notions de prestataire de services ?

La deuxième est relative au régime applicable en cas de réponse positive à la question précédente : régime des autorisations de l’activité au sens des articles 9 à 13 de la directive ou exigences interdites soumises aux dispositions des articles 14 et 15.

La troisième concerne la justification de cette réglementation compte tenu de l’objectif de lutte contre la pénurie de logements (l’article 9, 1.b de la directive précise qu’un régime d’autorisation peut être justifié par une raison impérieuse d’intérêt général).

La quatrième porte sur la proportionnalité de ces mesures par rapport à l’objectif poursuivi,

La cinquième concerne le caractère clair, non ambigu et objectif des critères utilisés par la réglementation (l’article 10, § 2, d et e de la directive précise que les conditions d’autorisation doivent répondre à ces critères).

La sixième et dernière question est relative au caractère transparent, accessible et rendu public à l’avance des critères utilisés par la réglementation (l’article 10, § 2, f et g de la directive précise que les conditions d’autorisation doivent répondre à ces critères).

La Cour a donc sursis à statuer et a renvoyé à son audience du 10 décembre 2019. À ce jour, la date de cette audience n’est pas fixée et les conclusions de l’avocat général ne sont pas encore connues.

Une fois que la Cour de justice se sera prononcée sur ces questions, « il n’est pas à exclure que la Cour européenne des droits de l’homme soit saisie – après épuisement des voies de recours internes – sur le fondement du protocole additionnel n^o 1 pour la protection du droit de propriété mis à mal par les contraintes imposées en France pour la gestion du patrimoine immobilier privé »⁷⁵⁵.

3282 La réglementation de la location des meublés touristiques provient de plusieurs lois successives, ce qui n’en facilite pas la compréhension.

Avant la loi Alur du 24 mars 2014⁷⁵⁶, la location en meublé touristique était soumise au droit commun du contrat de louage des articles 1709 et suivants du Code civil complétés par l’article L. 324-2 du Code de tourisme qui se contentait d’indiquer que : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux » et par l’article L. 324-1-1 du même code qui prévoyait que : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».

La loi Alur a ajouté un nouvel alinéa à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article » et a créé l’article L. 631-9 du même code qui permet aux communes de solliciter l’accord du préfet pour rendre applicable l’article L. 631-7 sur son territoire. Cette extension est ouverte aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du Code général des impôts, ainsi qu’aux communes qui obtiennent du préfet l’application de cette réglementation sur leur territoire.

L’ordonnance du 23 novembre 2015⁷⁵⁷, par son article 9, crée l’article L. 631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation qui autorise la location de courte durée de sa résidence principale et précise que l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire dans cette hypothèse. Ce texte renvoie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui précise que la résidence principale est celle qui est occupée au moins huit mois par an.

La loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique⁷⁵⁸, par son article 51, modifie l’article L. 324-1 du Code du tourisme et autorise les communes à rendre obligatoire la déclaration préalable soumise à enregistrement des locations meublées, même lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, et à produire le numéro de déclaration dans les annonces de mise en location⁷⁵⁹.

Enfin la loi Elan du 23 novembre 2018⁷⁶⁰, par son article 145, modifie l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme en définissant les meublés de tourisme, ainsi que l’article L. 631-7 en limitant à cent vingt jours par an la possibilité de louer sa résidence principale dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable. Ce texte renforce également les déclarations, le contrôle et les sanctions.

Compte tenu de ces réglementations successives, nous préciserons les règles qui s’appliquent en distinguant la location de la résidence principale (Sous-section I) de la location de la résidence secondaire (Sous-section II). Il faudra également que le loueur connaisse les contrôles et les sanctions qui peuvent lui être appliqués en cas de non-respect de cette réglementation (Sous-section III). Enfin, nous nous attacherons à indiquer les aspects fiscaux et sociaux de ce type de location (Section III).

3283 La résidence principale est définie par l’article L. 631-7-1, A du Code de la construction et de l’habitation⁷⁶¹, par référence à l’article 2 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989, comme le logement occupé au moins huit mois par an – sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure – soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à sa charge, ce qui se traduit dans les nouveaux textes par une durée de location possible de cent vingt jours⁷⁶².

La résidence s’entend de celle du propriétaire, mais également de celui qui est titulaire d’un bail d’habitation entrant dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Cette loi prévoit dans son article 8 que le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur pour sous-louer. À défaut d’accord, le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire le reversement des loyers indûment perçus en invoquant le droit d’accession prévu aux articles 546 et 547 du Code civil⁷⁶³.

Récemment, l’Union sociale pour l’habitat (confédération de l’ensemble des bailleurs sociaux) a adressé une mise en demeure à plusieurs plateformes de location de courte durée pour rappeler l’interdiction faite aux locataires du parc social de mettre leur logement en location⁷⁶⁶.

Déclarations. Si le bien est la résidence principale du loueur, il n’y a pas de déclaration préalable à effectuer en mairie⁷⁶⁷.

Toutefois, si le bien est situé dans une commune où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation (« zones tendues »), l’enregistrement sera obligatoire⁷⁶⁸. Le numéro d’enregistrement attribué par la commune doit figurer obligatoirement sur toute offre de location⁷⁶⁹.

On rappellera que les communes concernées sont : Paris, les communes de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), communes de plus de 200 000 habitants, communes où le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent aura délibéré en faveur d’un régime de procédure d’autorisation de changement d’usage (applicable dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants) ou sur décision du préfet sur proposition du maire dans les autres villes⁷⁷⁰. Il en résulte que de nombreuses communes du littoral, spécialement méditerranéen, ont pris des décisions d’application de ces dispositions et donc que cette réglementation est applicable sur une grande partie du territoire proposant des locations touristiques.

3284 La résidence secondaire est celle qui ne répond pas à la notion de résidence principale soit parce que le loueur possède une autre résidence principale, soit parce que ce logement est loué plus de cent vingt jours par an.

La déclaration en mairie de la location saisonnière est prévue par l’article L. 324-4-1-1 du Code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». Cette déclaration doit être effectuée sur un formulaire Cerfa n^o 14004*02 que l’on trouve en mairie ou sur le portail service-public.fr.

Le même article précise que : « Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n^o 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Si la commune a mis en place un numéro d’enregistrement, la déclaration n’est pas nécessaire, l’enregistrement suffit.

L’autorisation préalable de changement d’usage est prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique dans les communes définies à l’article précédent (V. supra, n^o a3283) et fait suite à la déclaration effectuée en mairie. Le maire peut décider ou non d’accorder ce changement d’usage. Cette autorisation est temporaire et délivrée par les mairies qui en fixent la durée (par ex., trois ans à Grimaud et à Saint-Cyr-sur-Mer et deux ans à Nice). Pendant la durée de cette autorisation, le logement perd sa qualité de local d’habitation pour devenir commercial⁷⁷¹. À l’expiration de l’autorisation temporaire, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation.

Certains ont pu écrire qu’il s’agissait d’un véritable permis de louer puisque sans cette autorisation la location saisonnière n’est pas possible⁷⁷³. Toutefois, compte tenu de la possible confusion avec la législation d’amélioration de l’habitat insalubre (dont il sera fait état ci-après) nous partageons l’avis d’un praticien pour qui le permis de louer n’est pas concerné par cette législation puisque ce dernier « n’a vocation à s’appliquer qu’aux locations à usage d’habitation, vides ou meublées, lesquelles constituent la résidence principale du locataire »⁷⁷⁴.

Compensation. La compensation est prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation⁷⁷⁵, à l’article 3 du règlement municipal de Paris relatif au changement d’usage et par délibération dans certaines communes⁷⁷⁶.

Celle-ci consiste à transformer des surfaces commerciales en logement pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé. Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. La mairie de Paris précise que « cette compensation a pour but la préservation de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques ».

Cette règle peut varier selon les arrondissements et impose donc d’acheter une surface équivalente, voire le double, pour compenser la perte d’un logement (destiné à la location touristique) par la création d’un autre logement.

La compensation n’est pas une taxe. Il s’agit du transfert de la commercialité d’un local à un autre usage que l’habitation vers un local d’habitation permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère définitif⁷⁷⁷. Ce dispositif est donc très lourd et écarte pratiquement la possibilité d’une location meublée de courte durée de sa résidence secondaire dans les secteurs où cette disposition est applicable.

3285 La législation sur la location meublée a prévu des sanctions pour garantir l’efficacité des règles mises en place et un contrôle spécial.

3286 – Sanction. – Les sanctions pour non-respect des règles ont tendance à l’alourdir.

En premier lieu, le décret n^o 2009-1650 du 23 décembre 2009 prévoit que le non-respect de l’obligation de déclaration prévue à l’article L. 324-1 du Code du tourisme est puni d’une amende de troisième classe, soit 450 €.

En deuxième lieu, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation contient, depuis la loi Alur⁷⁷⁹, un dernier alinéa rédigé de la manière suivante : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Dans les communes concernées, cette disposition entraîne les conséquences suivantes :

En troisième lieu, la loi Elan du 23 novembre 2018, précitée, a prévu des sanctions plus dissuasives en modifiant l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme :

Les plateformes de location n’ont pas été oubliées par ce texte qui prévoit à l’article L. 324-2-1 du même code :

Pour éviter ces sanctions, certains propriétaires pourraient être tentés de louer leur bien en location meublée à une société commerciale en autorisant cette dernière à sous-louer de manière temporaire ce logement. De cette manière, le propriétaire s’exonère de toute formalité et peut se croire à l’abri des sanctions ci-dessus énoncées au motif que c’est son locataire qui commet l’infraction. Statuant sur ce procédé, la Cour de cassation a fait preuve de fermeté vis-à-vis du propriétaire en validant les condamnations prononcées à son encontre au motif qu’il connaissait l’infraction de son locataire et en précisant que cette amende civile n’est pas contraire au principe constitutionnel de légalité des délits et des peines⁷⁸¹.

Les développements ci-dessus peuvent être synthétisés par le tableau suivant :

3287 Les autorisations nécessaires pour une location touristique de courte durée

Résidence principale

Nota : au-delà de cent vingt nuitées par an, la résidence perd son caractère de résidence principale.

Résidence secondaire

3288 – Autorisation du propriétaire du logement. – Lorsque le local est mis en location par le locataire, l’autorisation du propriétaire du logement est indispensable. Nous avons vu ci-dessus (V. supra, n^o a3283) que cet accord est nécessaire pour sous-louer son logement sous peine de restitution des fruits obtenus. Mais cette sous-location non autorisée peut également entraîner une demande en résiliation du bail, le versement de dommages et intérêts de la part du locataire principal, et ce dernier est susceptible de perdre son droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrivera à échéance.

3289 Un réseau d’agences⁷⁸² propose un nouveau type de convention en prévoyant la sous-location autorisée par le propriétaire avec un partage de revenus sur la base suivante :

À ce jour, nous n’avons pas de retour d’expérience sur le nombre de conventions signées.

3290 Le règlement de copropriété a été invoqué comme pouvant permettre de limiter les meublés touristiques.

Avant une décision récente de la Cour de cassation, un éminent auteur⁷⁸³ avait distingué entre :

Ces deux dernières possibilités sont toujours d’actualité et nous renvoyons à cet article pour leur mise en œuvre.

La première possibilité peut résulter :

3291 À notre sens, il ne s’agit pas d’un coup d’arrêt à la location sauvage d’appartement (hors résidence principale du loueur) dans les copropriétés dont le règlement ne prévoit pas la possibilité d’une activité commerciale mais plutôt d’une évolution par rapport à l’ancienne jurisprudence de la cour. En effet, cette jurisprudence considérait que les locations meublées traditionnelles étaient conformes à une destination d’habitation dès lors que l’immeuble n’était pas de très grand standing et que lesdites locations ne causaient pas de nuisances excessives. Souvent le juge faisait, en la matière, le parallèle avec le va-et-vient d’une clientèle de profession libérale. Si celle-ci était admise dans l’immeuble, il ne voyait aucune raison d’interdire les locations meublées »⁷⁹². À titre d’exemple, on relèvera une décision de la Cour de cassation du 8 juin 2011⁷⁹³.

Dans l’espèce qui a donné lieu à la décision du 8 mars 2018, les copropriétaires avaient divisé leur lot en quatre « hôtels studios meublés » destinés à la location, avec prestations de services, disponibles sur un site de réservation en ligne. Il s’agissait bien d’une location de type commercial sans lien avec le simple particulier qui loue sa résidence principale moins de cent vingt jours par an, et la Cour de cassation a pu approuver la cour d’appel d’avoir souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble.

Comme l’indique un praticien⁷⁹⁴, « il existe de nombreuses situations possibles, et l’issue des contentieux reste incertaine, à moins qu’il n’existe une prohibition de toute activité commerciale ». Néanmoins, invoquer le fait que ce type de location relève des bénéfices industriels et commerciaux⁷⁹⁵ et non des bénéfices non commerciaux pour présumer de la commercialité de l’activité exercée n’emporte pas notre conviction. Le caractère répété des nuisances dans le cadre d’une location de courte durée n’a rien d’équivalent avec la stabilité de la location meublée d’une résidence principale prévue à l’article I bis de la loi du 6 juillet 1989⁷⁹⁶.

3292

3293 Le contrôle de cette activité s’opère à deux niveaux : celui de la puissance publique et celui des particuliers.

Contrôle exercé par la personne publique. Le contrôle relève des communes dans lesquelles sont situés les biens concernés. Les collectivités ont créé des cellules chargées de recenser les annonces pour vérifier que le logement a fait l’objet d’une déclaration en mairie et que le numéro d’enregistrement qui lui a été attribué figure sur celle-ci⁷⁹⁸. Il en est de même de la conformité du logement avec la réglementation sur le changement d’usage prévu à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

À Paris, la Brigade de répression de la délinquance astucieuse (BRDA) de la préfecture de police est à l’œuvre, et des agents du service municipal du logement sont également chargés des contrôles sur place.

Si la constatation de l’infraction relève des agents municipaux, l’amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés⁷⁹⁹.

Ces contrôles sont prévus par deux articles du Code de la construction et de l’habitation, savoir :

Art. L. 651-6 : « Les agents assermentés du service municipal du logement sont nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal d’instance de leur résidence et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel.

Leur nombre est fixé à 1 par 30 000 habitants ou fraction de ce chiffre. Ce nombre peut être augmenté par décision ministérielle.

Ils sont habilités à visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement.

Ils doivent être munis d’un ordre de mission personnel ainsi que d’une carte d’identité revêtue de leur photographie.

La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures ; l’occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l’ordre de mission, la visite s’effectue en sa présence.

En cas de carence de la part de l’occupant ou du gardien du local, l’agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police. Les portes doivent être refermées dans les mêmes conditions ».

Art. L. 651-7 : « Les agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle.

Quiconque fait volontairement obstacle, en violation des prescriptions ci-dessus, à la mission des agents du service municipal du logement, est passible de l’amende civile prévue à l’article L. 651-4 »⁸⁰⁰.

3294 – Question prioritaire de constitutionnalité. – Ces deux textes ont fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité par la Cour de cassation⁸⁰¹. Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 5 avril 2019⁸⁰² en se référant à la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Le sixième alinéa de l’article L. 651-6 du Code de la construction et de l’habitation, qui autorise les agents du service municipal du logement, en cas de refus ou d’absence de l’occupant du local ou de son gardien à se faire ouvrir les portes et à procéder à une telle visite sans l’accord de l’occupant du local ou de son gardien, et sans y avoir été préalablement autorisés par le juge, a été déclaré contraire à la Constitution au motif qu’il méconnaît le principe de l’inviolabilité du domicile.

La seconde phrase du premier alinéa de l’article L. 651-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui reconnaît aux agents assermentés du service municipal du logement le droit de recevoir toute déclaration et de se faire présenter toute pièce ou document établissant les conditions dans lesquelles les lieux sont occupés n’a pas été jugée comme méconnaissant les droits de la défense ni le droit à un procès équitable.

Comme le remarque un auteur⁸⁰³, les effets de cette déclaration d’inconstitutionnalité sont importants puisqu’à compter de la date de publication de cette décision, l’alinéa 6 de l’article L. 651-6 est immédiatement abrogé et cette décision est donc applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date⁸⁰⁴.

Depuis l’entrée en vigueur, au 1^er décembre 2019, des articles R. 324-2.-1 et R. 324-3 du Code du tourisme, les communes qui ont mis en œuvre une procédure d’enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent adresser à la personne qui prête son concours à cette location, notamment les plateformes numériques, une demande d’information portant sur les locations, situées sur tout ou partie de son territoire, de l’année en cours et celles de l’année civile précédente. Par ce biais les communes devraient pouvoir être informées du respect ou non de la réglementation sur leur territoire. Toutefois, ce décret prévoyant que « le format de la demande est fixé par arrêté des ministres chargés respectivement du tourisme et du logement », la réponse de ces plateformes risque de se faire attendre.

Le contrôle du changement d’usage. Le dernier alinéa de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que constitue un changement d’usage « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Un local est réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

En s’appuyant sur ce texte, et spécialement sur l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit une amende de 50 000 € par logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à la régularisation, la ville de Paris a assigné deux propriétaires.

La Cour de cassation, « par deux arrêts du 28 novembre 2019 ayant fait l’objet d’une large diffusion »⁸⁰⁵, rejette les demandes de la ville de Paris⁸⁰⁶.

Dans la première affaire (n^o 18-24.157), elle décide que les locaux ayant fait l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux sont autorisés.

Dans la seconde affaire (n^o 18-23.769), la Haute juridiction décide que l’affectation du bien à usage d’habitation au 1^er janvier 1970 n’était pas établie par la ville de Paris et que la preuve d’un usage d’habitation à la date du 23 janvier 2017 était inopérante.

Il en résulte que, dans ces deux affaires, la ville de Paris n’a donc pas pu se prévaloir d’un changement d’usage illicite⁸⁰⁷.

Le contrôle exercé par les personnes privées. Le contrôle est principalement effectué par le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic agissant soit en vertu de ses pouvoirs propres, soit en vertu d’une décision prise en assemblée générale⁸⁰⁸.

Dans l’hypothèse où l’activité de meublé touristique est directement interdite par le règlement de copropriété, le syndic pourra agir en fonction de ses pouvoirs propres. Dans les hypothèses moins précises, il aura tout intérêt à agir en vertu d’une décision de l’assemblée des copropriétaires. On relève que dans la plupart des décisions prises par les tribunaux, cette action fait suite à une décision prise en assemblée.

L’assemblée pourra agir directement contre le propriétaire pour les troubles que celui-ci cause à l’immeuble. Si les troubles sont causés par son locataire, le copropriétaire en est toujours directement responsable sans que le locataire puisse invoquer une inopposabilité du règlement de copropriété à son encontre⁸⁰⁹.

Le syndic pourra également utiliser l’action oblique⁸¹⁰ pour demander l’annulation du bail sous la triple condition⁸¹¹ :

Plus récente est la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’agir sur le fondement des inconvénients anormaux de voisinage. Après un débat doctrinal⁸¹², la Cour de cassation a clairement affirmé « qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage »⁸¹³. Néanmoins, pour agir sur ce fondement, le syndicat des copropriétaires devra rapporter la preuve que l’ensemble des copropriétaires est affecté par le trouble. Cette preuve peut être difficile à établir en pratique lors de séjours de courte durée⁸¹⁴.

Le contrôle pourra également être exercé par un copropriétaire sous l’angle de ce même trouble anormal de voisinage⁸¹⁵ sous la condition qu’il justifie d’un lien de causalité et d’une nuisance excessive, c’est-à-dire dépassant les désagréments que chacun doit tolérer de ses voisins, et qui sont inhérents à la vie en société.

3295 – Nullité. – Il résulte de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :

Al. 5 : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ».

Al. 6 : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Les conventions contraires aux obligations issues des règles d’ordre public du changement d’usage sont nulles de plein droit ; toutefois, ce texte n’est pas invoqué devant les tribunaux⁸¹⁶.

3296 Les aspects fiscaux de la location saisonnière ne sont pas étrangers à son succès⁸¹⁷. L’époque ou le loueur « oubliait » de déclarer les revenus issus de ce type de location est maintenant révolue et, depuis le 1^er janvier 2017, la location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers, qu’elle soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel⁸¹⁸.

Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable⁸¹⁹.

Deux exceptions sont prévues à cette imposition pour les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale :

Dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux, le régime d’imposition est déterminé d’après les critères de droit commun : micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal. Le seuil du micro-BIC est fixé à 170 000 € pour les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1 du Code du tourisme et les chambres d’hôtes et bénéficie également de l’abattement forfaitaire pour frais de 71 %⁸²².

Pour les contribuables relevant du régime réel d’imposition, il faut distinguer les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels. Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Dans l’une ou l’autre hypothèse, le loueur doit s’immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) :

Enfin, dans l’hypothèse où il est assujetti aux prélèvements sociaux⁸²⁴, le loueur en meublé, qu’il soit professionnel ou non professionnel est, sauf option contraire lors de l’affiliation pour relever du régime général de sécurité sociale, affilié au régime des travailleurs non-salariés (SSI [ex-RSI]) – CSS, art. L. 611-1.

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3298 La fiscalité de la location en meublé peut être résumée sous la forme du tableau suivant :

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