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CGV – CGU

Partie II – Protéger l’habitat et le patrimoine historique
Titre 1 – La protection de l’habitat
Sous-titre 1 – La volonté de soutenir l’offre de logements
Chapitre II – Le cas particulier des meublés touristiques

3277 La location des meublés de tourisme (définis par l’article L. 324-1-1 et D. 324-1 du Code du tourisme comme « des villas, appartements, ou studios meublés à usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ») est de nature à compléter l’offre hôtelière dans les périodes de forte affluence touristique. Elle procure également aux loueurs particuliers un appréciable complément de revenus744.

Nota

Le meublé de tourisme ne concerne pas la location d’une chambre dans un logement occupé par son propriétaire ou un locataire. Le texte précisant « à l’usage exclusif du locataire ».

Même s’il n’est pas soumis à la législation sur le logement décent, le meublé de tourisme est soumis aux règlements sanitaires départementaux qui déterminent les conditions minimales des locations745.

Après avoir précisé les objectifs de cette réglementation (Section I), nous examinerons le mécanisme mis en place par la loi pour encadrer cette pratique (Section II), puis la fiscalité de la location saisonnière des meublés touristiques (Section III).

Section I – Les objectifs de la réglementation propre aux meublés touristiques

3278 Avant l’arrivée des plateformes de réservation (Abritel, Airbnb, etc.), les touristes avaient le choix pour se loger entre l’hôtellerie traditionnelle, des structures spécialement dédiées à cette activité du type village de vacances ou chambre d’hôtes, et quelques maisons et appartements loués quelques semaines par an.

Sous-section I – Les raisons de cette réglementation

3279 Depuis l’apparition d’internet et de l’économie du partage, il est devenu très aisé de trouver une chambre, un appartement ou une maison à louer pour quelques jours ou quelques semaines dans les villes les plus touristiques du monde. Mais cette explosion des sites de réservation (plus de 20 % de progression chaque année et même 35 % entre 2018 et 2019)746 fait dire à certain que « l’économie du partage est devenue une économie de la prédation »747 et que cette activité doit être réglementée pour en réduire les nuisances. Au titre des nuisances entraînées par le « surtourisme », il a pu être avancé les raisons suivantes :

3280 La disparition des logements consacrés à l’habitation pérenne est la principale raison invoquée par les autorités pour réglementer la location de meublés touristiques. La ville de Paris estime qu’environ 20 000 logements ont disparu de la location traditionnelle au profit de cette activité748. Cette tendance serait particulièrement importante dans les quartiers les plus touristiques749.

Hausse des prix et des loyers. La hausse des prix et des loyers dans ces secteurs écartant les habitants traditionnels est également une raison majeure de l’inquiétude des maires des villes concernées par ces réservations. La hausse des prix de l’immobilier dans le centre historique de certaines villes comme Bordeaux (10 à 15 % par an) entraîne une évolution du prix des locations. Une location saisonnière multipliant par 2,7 la rentabilité financière d’un appartement par rapport à une location classique, certains investisseurs ont vite compris où était leur intérêt.

Perte d’identité de quartiers. La perte d’identité de quartiers entiers est liée à un afflux important de visiteurs qu’autorise la multiplication de locations de courte durée. Ainsi Barcelone aurait ainsi vu son célèbre quartier des « Ramblas » devenir un lieu de rendez-vous pour les noceurs tout au long de l’année, au point que ses habitants déclarent aujourd’hui que le tourisme est devenu le problème principal de leur ville et manifestent en brandissant des pancartes « ce n’est pas du tourisme, c’est une invasion »750.

Les commerces situés dans les quartiers fréquentés par ce tourisme de masse tendent à évoluer. Les petits commerces et les artisans sont remplacés par des boutiques de luxe ou des magasins de souvenirs.

Les problèmes de voisinage semblent également un point de friction important entre le locataire de courte durée et les résidents habituels au motif que les premiers souhaitent profiter de leur séjour alors que les seconds recherchent la tranquillité. Des copropriétaires se plaignent d’être régulièrement dérangés par un locataire de courte durée qui cherche à entrer dans l’immeuble dont il n’a pas le code ou qui se montre particulièrement incivique au motif qu’il est là pour une courte période751.

Ainsi les copropriétaires peuvent trouver dans le règlement de copropriété la justification à une interdiction à la location de courte durée. La Cour de cassation a précisé que les locations de meublés touristiques ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel et d’habitation excluant toute activité commerciale752.

Sous-section II – Les limites fixées par la décision de la Cour de justice de l’Union européenne

3281 À la suite d’une question préjudicielle posée par la Cour de cassation, la législation relative à la location meublée touristique va être étudiée par la Cour de justice de l’Union européenne753.

Avant de lister les six questions posées par la Cour de cassation, il faut préciser que cette question préjudicielle emporte des conséquences importantes, tant pour les procédures en cours devant les tribunaux que pour l’avenir juridique de l’activité de location meublée touristique en France. En effet, la décision de la Cour de justice n’est pas un simple avis mais, par sa réponse, elle lie la Cour de cassation par la position qu’elle adopte sur les questions posées754.

La première question porte sur le champ d’application de la directive Services no 2006/123/CE du 12 décembre 2006. Celle-ci s’applique-t-elle à la location à titre onéreux, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour une courte durée, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, notamment au regard des notions de prestataire de services ?

La deuxième est relative au régime applicable en cas de réponse positive à la question précédente : régime des autorisations de l’activité au sens des articles 9 à 13 de la directive ou exigences interdites soumises aux dispositions des articles 14 et 15.

La troisième concerne la justification de cette réglementation compte tenu de l’objectif de lutte contre la pénurie de logements (l’article 9, 1.b de la directive précise qu’un régime d’autorisation peut être justifié par une raison impérieuse d’intérêt général).

La quatrième porte sur la proportionnalité de ces mesures par rapport à l’objectif poursuivi,

La cinquième concerne le caractère clair, non ambigu et objectif des critères utilisés par la réglementation (l’article 10, § 2, d et e de la directive précise que les conditions d’autorisation doivent répondre à ces critères).

La sixième et dernière question est relative au caractère transparent, accessible et rendu public à l’avance des critères utilisés par la réglementation (l’article 10, § 2, f et g de la directive précise que les conditions d’autorisation doivent répondre à ces critères).

La Cour a donc sursis à statuer et a renvoyé à son audience du 10 décembre 2019. À ce jour, la date de cette audience n’est pas fixée et les conclusions de l’avocat général ne sont pas encore connues.

Une fois que la Cour de justice se sera prononcée sur ces questions, « il n’est pas à exclure que la Cour européenne des droits de l’homme soit saisie – après épuisement des voies de recours internes – sur le fondement du protocole additionnel no 1 pour la protection du droit de propriété mis à mal par les contraintes imposées en France pour la gestion du patrimoine immobilier privé »755.

Pratique

Ainsi, dans l’hypothèse où la location meublée saisonnière est admise comme relevant de la directive Services, les tribunaux ne seront plus en mesure d’appliquer les sanctions prévues par la réglementation que nous allons exposer.

Section II – Le mécanisme mis en place par la loi

3282 La réglementation de la location des meublés touristiques provient de plusieurs lois successives, ce qui n’en facilite pas la compréhension.

Avant la loi Alur du 24 mars 2014756, la location en meublé touristique était soumise au droit commun du contrat de louage des articles 1709 et suivants du Code civil complétés par l’article L. 324-2 du Code de tourisme qui se contentait d’indiquer que : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux » et par l’article L. 324-1-1 du même code qui prévoyait que : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».

La loi Alur a ajouté un nouvel alinéa à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article » et a créé l’article L. 631-9 du même code qui permet aux communes de solliciter l’accord du préfet pour rendre applicable l’article L. 631-7 sur son territoire. Cette extension est ouverte aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du Code général des impôts, ainsi qu’aux communes qui obtiennent du préfet l’application de cette réglementation sur leur territoire.

L’ordonnance du 23 novembre 2015757, par son article 9, crée l’article L. 631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation qui autorise la location de courte durée de sa résidence principale et précise que l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire dans cette hypothèse. Ce texte renvoie à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui précise que la résidence principale est celle qui est occupée au moins huit mois par an.

La loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique758, par son article 51, modifie l’article L. 324-1 du Code du tourisme et autorise les communes à rendre obligatoire la déclaration préalable soumise à enregistrement des locations meublées, même lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, et à produire le numéro de déclaration dans les annonces de mise en location759.

Enfin la loi Elan du 23 novembre 2018760, par son article 145, modifie l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme en définissant les meublés de tourisme, ainsi que l’article L. 631-7 en limitant à cent vingt jours par an la possibilité de louer sa résidence principale dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable. Ce texte renforce également les déclarations, le contrôle et les sanctions.

Compte tenu de ces réglementations successives, nous préciserons les règles qui s’appliquent en distinguant la location de la résidence principale (Sous-section I) de la location de la résidence secondaire (Sous-section II). Il faudra également que le loueur connaisse les contrôles et les sanctions qui peuvent lui être appliqués en cas de non-respect de cette réglementation (Sous-section III). Enfin, nous nous attacherons à indiquer les aspects fiscaux et sociaux de ce type de location (Section III).

Sous-section I – La location saisonnière de la résidence principale

3283 La résidence principale est définie par l’article L. 631-7-1, A du Code de la construction et de l’habitation761, par référence à l’article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, comme le logement occupé au moins huit mois par an – sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure – soit par le locataire ou la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à sa charge, ce qui se traduit dans les nouveaux textes par une durée de location possible de cent vingt jours762.

La résidence s’entend de celle du propriétaire, mais également de celui qui est titulaire d’un bail d’habitation entrant dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Cette loi prévoit dans son article 8 que le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur pour sous-louer. À défaut d’accord, le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire le reversement des loyers indûment perçus en invoquant le droit d’accession prévu aux articles 546 et 547 du Code civil763.

Nota

Le tribunal d’instance de Paris764 a condamné Airbnb à indemniser un propriétaire dont le bien loué à titre de résidence principale a été transformé par son locataire en activité permanente et occulte de meublé touristique, au motif que cette plateforme a fourni au locataire le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles et a laissé persister abusivement une situation manifestement illicite.

La Cour de cassation a confirmé l’amende prononcée à l’encontre du propriétaire qui avait autorisé son locataire à sous-louer son bien de manière temporaire, répétée, à une clientèle de passage765.

Récemment, l’Union sociale pour l’habitat (confédération de l’ensemble des bailleurs sociaux) a adressé une mise en demeure à plusieurs plateformes de location de courte durée pour rappeler l’interdiction faite aux locataires du parc social de mettre leur logement en location766.

Déclarations. Si le bien est la résidence principale du loueur, il n’y a pas de déclaration préalable à effectuer en mairie767.

Toutefois, si le bien est situé dans une commune où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation (« zones tendues »), l’enregistrement sera obligatoire768. Le numéro d’enregistrement attribué par la commune doit figurer obligatoirement sur toute offre de location769.

On rappellera que les communes concernées sont : Paris, les communes de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne), communes de plus de 200 000 habitants, communes où le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent aura délibéré en faveur d’un régime de procédure d’autorisation de changement d’usage (applicable dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants) ou sur décision du préfet sur proposition du maire dans les autres villes770. Il en résulte que de nombreuses communes du littoral, spécialement méditerranéen, ont pris des décisions d’application de ces dispositions et donc que cette réglementation est applicable sur une grande partie du territoire proposant des locations touristiques.

Sous-section II – La location saisonnière de la résidence secondaire

3284 La résidence secondaire est celle qui ne répond pas à la notion de résidence principale soit parce que le loueur possède une autre résidence principale, soit parce que ce logement est loué plus de cent vingt jours par an.

La déclaration en mairie de la location saisonnière est prévue par l’article L. 324-4-1-1 du Code du tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ». Cette déclaration doit être effectuée sur un formulaire Cerfa no 14004*02 que l’on trouve en mairie ou sur le portail service-public.fr.

Le même article précise que : « Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Si la commune a mis en place un numéro d’enregistrement, la déclaration n’est pas nécessaire, l’enregistrement suffit.

L’autorisation préalable de changement d’usage est prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique dans les communes définies à l’article précédent (V. supra, no a3283) et fait suite à la déclaration effectuée en mairie. Le maire peut décider ou non d’accorder ce changement d’usage. Cette autorisation est temporaire et délivrée par les mairies qui en fixent la durée (par ex., trois ans à Grimaud et à Saint-Cyr-sur-Mer et deux ans à Nice). Pendant la durée de cette autorisation, le logement perd sa qualité de local d’habitation pour devenir commercial771. À l’expiration de l’autorisation temporaire, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation.

Nota

Cette autorisation est purement personnelle et n’est pas attachée au logement qui bénéficie de celle-ci.

Cette autorisation n’est pas nécessaire pour un logement de fonction et un bail mobilité772.

Certains ont pu écrire qu’il s’agissait d’un véritable permis de louer puisque sans cette autorisation la location saisonnière n’est pas possible773. Toutefois, compte tenu de la possible confusion avec la législation d’amélioration de l’habitat insalubre (dont il sera fait état ci-après) nous partageons l’avis d’un praticien pour qui le permis de louer n’est pas concerné par cette législation puisque ce dernier « n’a vocation à s’appliquer qu’aux locations à usage d’habitation, vides ou meublées, lesquelles constituent la résidence principale du locataire »774.

Compensation. La compensation est prévue par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation775, à l’article 3 du règlement municipal de Paris relatif au changement d’usage et par délibération dans certaines communes776.

Celle-ci consiste à transformer des surfaces commerciales en logement pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé. Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. La mairie de Paris précise que « cette compensation a pour but la préservation de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques ».

Cette règle peut varier selon les arrondissements et impose donc d’acheter une surface équivalente, voire le double, pour compenser la perte d’un logement (destiné à la location touristique) par la création d’un autre logement.

La compensation n’est pas une taxe. Il s’agit du transfert de la commercialité d’un local à un autre usage que l’habitation vers un local d’habitation permettant à ce dernier d’obtenir un changement d’usage à caractère définitif777. Ce dispositif est donc très lourd et écarte pratiquement la possibilité d’une location meublée de courte durée de sa résidence secondaire dans les secteurs où cette disposition est applicable.

Nota

Cette compensation est réelle et reste attachée au logement qui bénéficie de celle-ci778.

Sous-section III – Les sanctions et les contrôles de la puissance publique

3285 La législation sur la location meublée a prévu des sanctions pour garantir l’efficacité des règles mises en place et un contrôle spécial.

3286 – Sanction. – Les sanctions pour non-respect des règles ont tendance à l’alourdir.

En premier lieu, le décret no 2009-1650 du 23 décembre 2009 prévoit que le non-respect de l’obligation de déclaration prévue à l’article L. 324-1 du Code du tourisme est puni d’une amende de troisième classe, soit 450 €.

En deuxième lieu, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation contient, depuis la loi Alur779, un dernier alinéa rédigé de la manière suivante : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Dans les communes concernées, cette disposition entraîne les conséquences suivantes :

50 000 € d’amende par local irrégulièrement transformé et une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré utile. Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête de la commune dans laquelle est situé le local (CCH, art. L. 651-2) ;

nullité de plein droit de tous accords ou conventions conclus en violation de cette disposition (CCH, art. L. 631-7, al. 5) ;

en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, le loueur risque jusqu’à un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende (CCH, art. L. 651-3).

En troisième lieu, la loi Elan du 23 novembre 2018, précitée, a prévu des sanctions plus dissuasives en modifiant l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme :

5 000 € en cas d’absence d’enregistrement dans les communes de plus de 200 000 habitants ayant mis en place un numéro d’enregistrement ;

10 000 € en cas d’absence de réponse lorsque les services de ces mêmes communes demandent au bailleur un décompte des nuitées annuelles pour vérifier le respect de la limite des cent vingt jours.

Les plateformes de location n’ont pas été oubliées par ce texte qui prévoit à l’article L. 324-2-1 du même code :

12 500 € d’amende par annonce ne comportant pas le numéro visé ci-dessus ;

50 000 € d’amende pour tout logement dont le décompte de nuitées n’est pas transmis à la commune qui a mis en place la procédure d’enregistrement. Il est même prévu à l’alinéa 2 de ce texte que la plateforme numérique ne doit plus offrir à la location le meublé loué par son intermédiaire plus de cent vingt jours par an. Le décret no 2019-1104 du 30 octobre 2019, pris en application de ce texte insère, après l’article R. 324-1-2 du Code du tourisme, les articles R. 324-2-1 et R. 324-3 qui précisent que les communes peuvent interroger les intermédiaires au plus une fois par année civile. Ceci doit permettre à ces dernières de connaître les biens, situés sur leur territoire, qui sont loués en location meublée touristique en cours d’année et ceux de l’année précédente, mais également de savoir si la durée de ces locations a excédé cent vingt jours par an780.

Pour éviter ces sanctions, certains propriétaires pourraient être tentés de louer leur bien en location meublée à une société commerciale en autorisant cette dernière à sous-louer de manière temporaire ce logement. De cette manière, le propriétaire s’exonère de toute formalité et peut se croire à l’abri des sanctions ci-dessus énoncées au motif que c’est son locataire qui commet l’infraction. Statuant sur ce procédé, la Cour de cassation a fait preuve de fermeté vis-à-vis du propriétaire en validant les condamnations prononcées à son encontre au motif qu’il connaissait l’infraction de son locataire et en précisant que cette amende civile n’est pas contraire au principe constitutionnel de légalité des délits et des peines781.

Les développements ci-dessus peuvent être synthétisés par le tableau suivant :

3287 Les autorisations nécessaires pour une location touristique de courte durée

Résidence principale

Nota : au-delà de cent vingt nuitées par an, la résidence perd son caractère de résidence principale.

Résidence secondaire

3288 – Autorisation du propriétaire du logement. – Lorsque le local est mis en location par le locataire, l’autorisation du propriétaire du logement est indispensable. Nous avons vu ci-dessus (V. supra, no a3283) que cet accord est nécessaire pour sous-louer son logement sous peine de restitution des fruits obtenus. Mais cette sous-location non autorisée peut également entraîner une demande en résiliation du bail, le versement de dommages et intérêts de la part du locataire principal, et ce dernier est susceptible de perdre son droit au renouvellement de son bail lorsque celui-ci arrivera à échéance.

3289 Un réseau d’agences782 propose un nouveau type de convention en prévoyant la sous-location autorisée par le propriétaire avec un partage de revenus sur la base suivante :

23 % pour le propriétaire ;

70 % pour le locataire ;

7 % pour l’agence.

À ce jour, nous n’avons pas de retour d’expérience sur le nombre de conventions signées.

3290 Le règlement de copropriété a été invoqué comme pouvant permettre de limiter les meublés touristiques.

Avant une décision récente de la Cour de cassation, un éminent auteur783 avait distingué entre :

la possibilité pour le règlement de copropriété d’interdire ou de réglementer les meublés de tourisme ;

la possibilité d’action du syndicat de copropriétaires en cas de non-respect des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation ;

la possibilité, pour le syndicat, d’agir sur le fondement des inconvénients anormaux de voisinage.

Ces deux dernières possibilités sont toujours d’actualité et nous renvoyons à cet article pour leur mise en œuvre.

La première possibilité peut résulter :

soit du règlement de copropriété lui-même qui peut limiter784, voire interdire les locations touristiques dans les immeubles soumis au statut de la copropriété. Toutefois, conformément aux dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965785 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ». Si cette disposition manque de précision, elle a été définie lors des travaux préparatoires de la loi par « l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble ainsi que la situation sociale de ses occupants »786. Ainsi la jurisprudence a-t-elle validé l’interdiction de diviser les lots pour en faire des chambres meublées au motif que la multiplication du nombre des occupants porte atteinte au standing de l’immeuble787, mais a précisé que la location en meublé ne peut être interdite si elle porte sur un appartement entier788 ;

soit du respect de la destination de l’immeuble. La jurisprudence traditionnelle789 a été modifiée sur ce point par un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018790. Dans cette décision, la Cour de cassation devait répondre à la question de savoir si les clauses d’un règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble peuvent entraver le droit d’un copropriétaire de transformer librement son lot en meublé de tourisme. Elle y répond de la manière suivante : « attendu qu’ayant retenu qu’il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l’immeuble était principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, (…), la cour d’appel qui en a souverainement déduit que ces rotations de périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble, a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision ». Dans son commentaire de cette décision, Mme Christelle Coutant-Lapalus791 précise que celle-ci est parfaitement justifiée au regard des nuisances particulières que peuvent occasionner ces locations qui multiplient les allées et venues et augmentent les nuisances sonores.

3291 À notre sens, il ne s’agit pas d’un coup d’arrêt à la location sauvage d’appartement (hors résidence principale du loueur) dans les copropriétés dont le règlement ne prévoit pas la possibilité d’une activité commerciale mais plutôt d’une évolution par rapport à l’ancienne jurisprudence de la cour. En effet, cette jurisprudence considérait que les locations meublées traditionnelles étaient conformes à une destination d’habitation dès lors que l’immeuble n’était pas de très grand standing et que lesdites locations ne causaient pas de nuisances excessives. Souvent le juge faisait, en la matière, le parallèle avec le va-et-vient d’une clientèle de profession libérale. Si celle-ci était admise dans l’immeuble, il ne voyait aucune raison d’interdire les locations meublées »792. À titre d’exemple, on relèvera une décision de la Cour de cassation du 8 juin 2011793.

Dans l’espèce qui a donné lieu à la décision du 8 mars 2018, les copropriétaires avaient divisé leur lot en quatre « hôtels studios meublés » destinés à la location, avec prestations de services, disponibles sur un site de réservation en ligne. Il s’agissait bien d’une location de type commercial sans lien avec le simple particulier qui loue sa résidence principale moins de cent vingt jours par an, et la Cour de cassation a pu approuver la cour d’appel d’avoir souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble.

Comme l’indique un praticien794, « il existe de nombreuses situations possibles, et l’issue des contentieux reste incertaine, à moins qu’il n’existe une prohibition de toute activité commerciale ». Néanmoins, invoquer le fait que ce type de location relève des bénéfices industriels et commerciaux795 et non des bénéfices non commerciaux pour présumer de la commercialité de l’activité exercée n’emporte pas notre conviction. Le caractère répété des nuisances dans le cadre d’une location de courte durée n’a rien d’équivalent avec la stabilité de la location meublée d’une résidence principale prévue à l’article I bis de la loi du 6 juillet 1989796.

3292

Pratique

Il ressort de ces décisions que les seules certitudes actuelles sont les suivantes :

si l’activité exercée peut être déclarée commerciale par les juges du fond, elle sera contraire à la destination de l’immeuble à usage exclusif d’habitation ;

si le propriétaire veut affecter son lot à la location de courte durée, il ne sera pas inquiété si le règlement de copropriété prévoit soit expressément cette activité, soit qu’il autorise une activité commerciale797.

3293 Le contrôle de cette activité s’opère à deux niveaux : celui de la puissance publique et celui des particuliers.

Contrôle exercé par la personne publique. Le contrôle relève des communes dans lesquelles sont situés les biens concernés. Les collectivités ont créé des cellules chargées de recenser les annonces pour vérifier que le logement a fait l’objet d’une déclaration en mairie et que le numéro d’enregistrement qui lui a été attribué figure sur celle-ci798. Il en est de même de la conformité du logement avec la réglementation sur le changement d’usage prévu à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

À Paris, la Brigade de répression de la délinquance astucieuse (BRDA) de la préfecture de police est à l’œuvre, et des agents du service municipal du logement sont également chargés des contrôles sur place.

Si la constatation de l’infraction relève des agents municipaux, l’amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés799.

Ces contrôles sont prévus par deux articles du Code de la construction et de l’habitation, savoir :

Art. L. 651-6 : « Les agents assermentés du service municipal du logement sont nommés par le maire. Ils prêtent serment devant le juge du tribunal d’instance de leur résidence et sont astreints aux règles concernant le secret professionnel.

Leur nombre est fixé à 1 par 30 000 habitants ou fraction de ce chiffre. Ce nombre peut être augmenté par décision ministérielle.

Ils sont habilités à visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement.

Ils doivent être munis d’un ordre de mission personnel ainsi que d’une carte d’identité revêtue de leur photographie.

La visite des locaux ne peut avoir lieu que de huit heures à dix-neuf heures ; l’occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter sur présentation de l’ordre de mission, la visite s’effectue en sa présence.

En cas de carence de la part de l’occupant ou du gardien du local, l’agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police. Les portes doivent être refermées dans les mêmes conditions ».

Art. L. 651-7 : « Les agents assermentés du service municipal du logement constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu’ils visitent. Ils sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux toute pièce ou document établissant ces conditions. Sans pouvoir opposer le secret professionnel, les administrations publiques compétentes et leurs agents sont tenus de communiquer aux agents du service municipal du logement tous renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission de recherche et de contrôle.

Quiconque fait volontairement obstacle, en violation des prescriptions ci-dessus, à la mission des agents du service municipal du logement, est passible de l’amende civile prévue à l’article L. 651-4 »800.

3294 – Question prioritaire de constitutionnalité. – Ces deux textes ont fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité par la Cour de cassation801. Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 5 avril 2019802 en se référant à la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Le sixième alinéa de l’article L. 651-6 du Code de la construction et de l’habitation, qui autorise les agents du service municipal du logement, en cas de refus ou d’absence de l’occupant du local ou de son gardien à se faire ouvrir les portes et à procéder à une telle visite sans l’accord de l’occupant du local ou de son gardien, et sans y avoir été préalablement autorisés par le juge, a été déclaré contraire à la Constitution au motif qu’il méconnaît le principe de l’inviolabilité du domicile.

La seconde phrase du premier alinéa de l’article L. 651-7 du Code de la construction et de l’habitation, qui reconnaît aux agents assermentés du service municipal du logement le droit de recevoir toute déclaration et de se faire présenter toute pièce ou document établissant les conditions dans lesquelles les lieux sont occupés n’a pas été jugée comme méconnaissant les droits de la défense ni le droit à un procès équitable.

Comme le remarque un auteur803, les effets de cette déclaration d’inconstitutionnalité sont importants puisqu’à compter de la date de publication de cette décision, l’alinéa 6 de l’article L. 651-6 est immédiatement abrogé et cette décision est donc applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date804.

Depuis l’entrée en vigueur, au 1er décembre 2019, des articles R. 324-2.-1 et R. 324-3 du Code du tourisme, les communes qui ont mis en œuvre une procédure d’enregistrement des locations de meublés de tourisme peuvent adresser à la personne qui prête son concours à cette location, notamment les plateformes numériques, une demande d’information portant sur les locations, situées sur tout ou partie de son territoire, de l’année en cours et celles de l’année civile précédente. Par ce biais les communes devraient pouvoir être informées du respect ou non de la réglementation sur leur territoire. Toutefois, ce décret prévoyant que « le format de la demande est fixé par arrêté des ministres chargés respectivement du tourisme et du logement », la réponse de ces plateformes risque de se faire attendre.

Le contrôle du changement d’usage. Le dernier alinéa de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que constitue un changement d’usage « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Un local est réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

En s’appuyant sur ce texte, et spécialement sur l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit une amende de 50 000 € par logement et une astreinte de 1 000 € par jour et par mètre carré jusqu’à la régularisation, la ville de Paris a assigné deux propriétaires.

La Cour de cassation, « par deux arrêts du 28 novembre 2019 ayant fait l’objet d’une large diffusion »805, rejette les demandes de la ville de Paris806.

Dans la première affaire (no 18-24.157), elle décide que les locaux ayant fait l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel les travaux sont autorisés.

Dans la seconde affaire (no 18-23.769), la Haute juridiction décide que l’affectation du bien à usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’était pas établie par la ville de Paris et que la preuve d’un usage d’habitation à la date du 23 janvier 2017 était inopérante.

Il en résulte que, dans ces deux affaires, la ville de Paris n’a donc pas pu se prévaloir d’un changement d’usage illicite807.

Le contrôle exercé par les personnes privées. Le contrôle est principalement effectué par le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic agissant soit en vertu de ses pouvoirs propres, soit en vertu d’une décision prise en assemblée générale808.

Dans l’hypothèse où l’activité de meublé touristique est directement interdite par le règlement de copropriété, le syndic pourra agir en fonction de ses pouvoirs propres. Dans les hypothèses moins précises, il aura tout intérêt à agir en vertu d’une décision de l’assemblée des copropriétaires. On relève que dans la plupart des décisions prises par les tribunaux, cette action fait suite à une décision prise en assemblée.

L’assemblée pourra agir directement contre le propriétaire pour les troubles que celui-ci cause à l’immeuble. Si les troubles sont causés par son locataire, le copropriétaire en est toujours directement responsable sans que le locataire puisse invoquer une inopposabilité du règlement de copropriété à son encontre809.

Le syndic pourra également utiliser l’action oblique810 pour demander l’annulation du bail sous la triple condition811 :

de se heurter à l’inaction du copropriétaire bailleur de faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété ;

de constituer une infraction suffisamment grave aux clauses du bail ;

de puiser sa cause dans une violation effective du règlement de copropriété.

Plus récente est la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’agir sur le fondement des inconvénients anormaux de voisinage. Après un débat doctrinal812, la Cour de cassation a clairement affirmé « qu’un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage »813. Néanmoins, pour agir sur ce fondement, le syndicat des copropriétaires devra rapporter la preuve que l’ensemble des copropriétaires est affecté par le trouble. Cette preuve peut être difficile à établir en pratique lors de séjours de courte durée814.

Le contrôle pourra également être exercé par un copropriétaire sous l’angle de ce même trouble anormal de voisinage815 sous la condition qu’il justifie d’un lien de causalité et d’une nuisance excessive, c’est-à-dire dépassant les désagréments que chacun doit tolérer de ses voisins, et qui sont inhérents à la vie en société.

3295 – Nullité. – Il résulte de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :

Al. 5 : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article ».

Al. 6 : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Les conventions contraires aux obligations issues des règles d’ordre public du changement d’usage sont nulles de plein droit ; toutefois, ce texte n’est pas invoqué devant les tribunaux816.

Section III – La fiscalité de la location saisonnière

3296 Les aspects fiscaux de la location saisonnière ne sont pas étrangers à son succès817. L’époque ou le loueur « oubliait » de déclarer les revenus issus de ce type de location est maintenant révolue et, depuis le 1er janvier 2017, la location en meublé de chambres ou appartements est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers, qu’elle soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel818.

Si le propriétaire est une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui est applicable819.

Deux exceptions sont prévues à cette imposition pour les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale :

lorsque les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale820 (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier) et que le prix de sa location est fixé dans des limites raisonnables821 (CGI, art. 35 bis, I) ;

lorsque l’ensemble des loyers encaissés ne dépasse pas 760 € par an (CGI, art. 35 bis, II).

Dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux, le régime d’imposition est déterminé d’après les critères de droit commun : micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou réel normal. Le seuil du micro-BIC est fixé à 170 000 € pour les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1 du Code du tourisme et les chambres d’hôtes et bénéficie également de l’abattement forfaitaire pour frais de 71 %822.

Pour les contribuables relevant du régime réel d’imposition, il faut distinguer les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels. Un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :

les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l’année civile ;

ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal823.

Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Dans l’une ou l’autre hypothèse, le loueur doit s’immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) :

pour les loueurs non professionnels, au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien mis en location ou celui qui génère les revenus les plus élevés (en Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre-mer : auprès du service des impôts des entreprises). Cette immatriculation permet d’obtenir un numéro Siret et d’indiquer le régime d’imposition choisi ;

pour les loueurs professionnels, il s’agira du centre de formalités des entreprises en distinguant :

le CFE des Urssaf si la location n’est pas assortie de fourniture de services,

le CFE des chambres de commerce et d’industrie si la location est assortie de fourniture de services (petit-déjeuner, repas, renouvellement du linge…).

Enfin, dans l’hypothèse où il est assujetti aux prélèvements sociaux824, le loueur en meublé, qu’il soit professionnel ou non professionnel est, sauf option contraire lors de l’affiliation pour relever du régime général de sécurité sociale, affilié au régime des travailleurs non-salariés (SSI [ex-RSI]) – CSS, art. L. 611-1.

3297

Les extraordinaires avantages fiscaux de la location en meublé touristique825

• Les revenus de la location en meublé, professionnelle ou non professionnelle, occasionnelle ou habituelle, ouvrent droit à un abattement de 71 % jusqu’à 170 000 € (l’abattement est de 3 % jusqu’à 15 000 € au titre du régime micro-foncier dans le cadre des revenus fonciers).

• Le bien loué peut faire l’objet d’un amortissement (ce qui est impossible pour un logement nu), déductible dans la limite du loyer perçu. Même s’il ne peut être source de déficit, cet amortissement est reportable indéfiniment et permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien826.

• Si le propriétaire est un loueur en meublé non professionnel, l’amortissement déduit ne sera pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable réalisée lors de la vente du bien (contrairement à la plupart des États).

• Si le propriétaire est un loueur en meublé professionnel, il pourra bénéficier du dispositif d’exonération des plus-values de l’article 151 septies du Code général des impôts si l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans précédant la cession827.

3298 La fiscalité de la location en meublé peut être résumée sous la forme du tableau suivant :



3299

Les pièges de la fiscalité lorsque la location en meublé est exercée par une société

Lorsque le bien mis en location appartient à une société civile, il faut avoir présent à l’esprit que compte tenu du caractère commercial de cette activité et des dispositions de l’article 206-2 du Code général des impôts, la société devient passible de l’impôt sur les sociétés (IS), sauf si le montant des recettes hors taxes n’excède pas 10 % du montant total des recettes.

Dans le cas, très fréquent, d’une société qui met gratuitement un logement à la disposition de ses associés, les revenus tirés de la location meublée occasionnelle seront ses seuls revenus et donc le seuil de 10 % sera immédiatement atteint avec comme conséquence un passage de la société à l’IS entraînant l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes.

Il semble que pour contourner cette difficulté, les professionnels conseillent de faire déclarer les revenus de la location en meublé au niveau de l’associé et non pas de la société833. Compte tenu de la récente jurisprudence de la Cour de cassation rappelée ci-dessus834 sur le fait que les sous-loyers reviennent par accession au propriétaire en leur qualité de fruits civils, il serait redoutable que l’administration fiscale invoque l’abus de droit ou le caractère fictif de cette présentation.

Lorsque le bien appartient à une SARL de famille, il peut être envisagé d’utiliser la faculté d’opter pour le régime des sociétés de personnes prévu à l’article 239 bis AA du Code général des impôts835. De cette manière, le risque de passage à l’IS est écarté.

Toutefois, il suffit d’un divorce, d’une rupture de Pacs ou d’un décès pour que la condition requise ne soit plus remplie, entraînant fiscalement une cessation d’activité avec imposition immédiate des bénéfices en cours et taxation des plus-values latentes.

De plus, l’affiliation obligatoire au régime de la sécurité sociale des indépendants du gérant majoritaire de la SARL de famille peut entraîner des charges non prévues par celui-ci836.


744) L. Pernet et E. Vital-Durand, Modalités d’application de la loi pour une République numérique concernant les locations de meublés de tourisme : JCP A 29 mai 2017, no 21, p. 385. – 8,5 millions de Français ont utilisé la plateforme Airbnb au cours de l’été 2019. Marie-Pierre, propriétaire d’un logement de 40 m2 à Strasbourg, précise que son activité lui rapporte 2 500 € bruts par mois (Le Parisien 3 sept. 2019).
745) Bull. Cridon Paris 1er sept. 2019, par M. Colinot.
746) 8,5 millions de Français ont utilisé la plateforme de location touristique Airbnb entre juin et août 2019 selon le journal Le Parisien (4 sept. 2019).
747) I. Brossat, Airbnb, la ville ubérisée, éd. La Ville Brûle, sept. 2018.
748) I. Brossat, Airbnb, la ville ubérisée, préc., p. 48.
749) La cartographie des appartements mis en location sur Airbnb à Paris et recensé par Murray Cox sur son site « Inside Airbnb » est particulièrement parlante (Marianne 2 août 2019, no 1166).
750) Airbnb annonçait en 2018 vouloir faire voyager un milliard de Terriens.
751) Une parade consiste pour le syndic (CA Paris, 21 mai 2014, no 12/17679), voire pour le copropriétaire seul (CA Paris, 15 juin 2016, no 15/18917), à agir sur la base du trouble anormal de voisinage pour interdire la location de courte durée dans l’immeuble. Toutefois, ce trouble devra être prouvé. Il sera donc nécessaire de justifier que les locataires successifs, par leur bruit, leur tapage nocturne ou par la dégradation des parties communes causent des nuisances au voisinage.
752) Cass. 3e civ., 8 mars 2018, no 14-15.864.
753) Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, no 17-26.156.
754) X. Demeuzoy, Locations sur Airbnb : tout comprendre sur le gel des procédures en 2019 dans l’attente de la position de la CJUE : www.village-justice.com, Article expert, 31 janv. 2019.
755) F. de La Vaissière, Les « meublés touristiques » après la loi Elan : Defrénois 13 juin 2019, no 24, p. 19.
756) L. no 2014-366.
757) Ord. no 2015-1174.
758) L. no 2016-1321 dite « loi Lemaire ».
759) Les modalités de l’enregistrement (nom, local…) ont été précisées par le décret no 2017-678 du 28 avr. 2017. – D. Gilli, Location airbnb : l’encadrement par le changement d’usage : Constr.-Urb. oct. 2019, no 10, alerte 76.
760) L. no 2018-1021, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
761) « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent art. n’est pas nécessaire pour le louer pour de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » (CCH, art. L. 631-7-1, A, dernier al.).
762) Un amendement présenté par la sénatrice de Paris, Mme Marie-Pierre de la Gontrie, a été adopté par le Sénat le 17 octobre 2019 pour ajouter à l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme un nouvel alinéa : « La commune peut décider par délibération de fixer une limite inférieure à 120 jours, qui ne peut être inférieure à 60 jours au cours d’une même annexée civile ».
763) CA Paris, 5 juin 2018, no 16/10684 confirmé par Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, no 18-20.727 : « Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». – J. Monéger, Orage à la cour d’appel de Paris : la location meublée de courte durée n’est plus ce qu’elle était : Loyers et copr. juill.-août 2018, nos 7-8, 7. – Airbnb : une locataire doit verser 46 000 € à sa propriétaire : Le Parisien 28 oct. 2018, p. 8.
764) TI Paris, 6 févr. 2018, no 11-17-000190, cité par Bull. Cridon Paris 1er sept. 2018, no 17.
765) Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, no 17-20.654 : LPA 23 oct. 2018, no 212, note A. Valmary. Le propriétaire invoquait le fait que l’infraction avait été commise par son locataire et non par lui-même. La cour a retenu l’autorisation du propriétaire, mettant ainsi fin à une certaine pratique qui voyait des particuliers louer un logement à une société commerciale elle-même sous-louant les biens en location touristique.
766) Communiqué de presse du 4 novembre 2019 (www.union-habitat.org).
767) C. tourisme, art. L. 324-1-1-I.
768) C. tourisme, art. L. 324-1-1-II et L. 324-2.
769) C. tourisme, art. L. 324-2.
770) D. Lagau-Lacrousts, Location meublée touristique et pratique notariale : JCP N 7 déc. 2017, no 49, p. 34.
771) Depuis l’art. de H. Périnet-Marquet (Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété : JCP N 2017, no 26, 1216), la Cour de cassation a renforcé sa jurisprudence en précisant que les locations touristiques ne correspondent pas à la destination d’un immeuble à usage mixte (habitation/professionnel) : Cass. 3e civ., 8 mars 2018, no 14-15.864.
772) CCH, art. L. 631-7, al. 2. Il s’agit d’un nouveau type de bail de courte durée d’un logement meublé créé par la loi Elan. Ce type de bail a été prévu pour la location à des étudiants ou à des personnes en mobilité professionnelle.
773) R. Rossi-Landi, Location meublée saisonnière : la loi du 7 octobre 2016 a instauré un véritable permis de louer (www.lavieimmo.com., 17 nov. 2016).
774) D. Lagau-Lacrouts, Location meublée touristique et pratique notariale : JCP N 7 déc. 2018, no 49, p. 34.
775) Applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
776) Récemment, les communes de Levallois-Perret et de Neuilly-sur-Seine qui avaient déjà délibéré sur la nécessité d’une compensation, ont été rejointes par les communes de Nanterre, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Suresnes et Vaucresson aux termes d’une délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial Paris-Ouest La Défense par délibération en date du 24 septembre 2019.
777) L. Derhy, Réglementation de la location meublée saisonnière (www.village-justice.com., 22 mai 2018).
778) Pour une étude complète de ce dispositif et de ses effets, V. 112e Congrès des notaires de France, La propriété immobilière, entre liberté et contraintes, Nantes, 2016, 2e commission, no 2098, p. 326, par M.-H. Pero-Augereau-Hue et O. Bouteville.
779) L. no 2014-366, 24 mars 2014, art. 16.
780) Décret entré en vigueur le 1er décembre 2019.
781) Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, no 17-20.654 : LPA 23 oct. 2018, no 212, note A. Valmary.
782) Century 21 a signé un accord avec Airbnb le 26 juin 2018 pour préciser les modalités d’un partage de revenus.
783) H. Périnet-Marquet, Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété : JCP N 2017, 1216.
784) En précisant par exemple que la location meublée doit rester exceptionnelle et temporaire.
785) L. no 65-557, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
786) JCl. Copropriété, Fasc. 68-20, no 23, par J.-N. Baulieu.
787) CA Versailles, ch. 14, 16 juill. 2009 : JurisData no 2009-379397.
788) CA Paris, 23e ch. 15 juin 2000 : JurisData no 2000-118222.
789) On se reportera à l’art. précité de M. Hugues Périnet-Marquet sur cette question, et notamment sur la décision no 2014-691 DC du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014 invalidant l’article 19 de la loi Alur qui prévoyait la possibilité d’un vote de l’assemblée des copropriétaires pour soumettre à un accord préalable toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation aux fins de le louer pour de courte durée à une clientèle de passage.
790) Cass. 3e civ., 8 mars 2018, no 14-15.864 : JurisData no 2018-00373.
791) JCl. Loyers et copropriétés avr. 2018, no 4, p. 30.
792) H. Périnet-Marquet, Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété, préc.
793) Cass. 3e civ., 8 juin 2011, no 10-15.891 : « Mais attendu qu’ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour une location meublée de cour durée et souverainement retenue que celle-ci n’avait provoqué aucune nuisance la cour d’appel, qui en retenant que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X… sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite ».
794) F. de la Vaissière, Les meublés touristiques après la loi Elan : JCP N 2019, 148t1.
795) CGI, art. 35, I, 5o.
796) L. no 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs.
797) D. Lagau-Lacroust, La location meublée touristique et pratique notariale. Aspects juridiques : JCP N 2018, 1355.
798) Ces cellules étaient composées de trente agents à Paris pour 60 000 annonces et de cinq agents pour 10 000 annonces à Bordeaux.
799) CCH, art. L. 651-2.
800) Amende de 2 250 €.
801) Cass. 3e civ., 17 janv. 2019, no 18-40.040.
802) Cons. const., 5 avr. 2019, no 2019-772 QPC : JurisData no 2019-005190.
803) B. Vial-Pedroletti : Loyers et copr. 5 mai 2019, p. 19.
804) Cons. const., 5 avr. 2019, no 2019-772 QPC : JurisData no 2019-005190.
805) Defrénois 2019, no 49, p. 5.
806) Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, no 18-24157 : JurisData no 2019-021378 et Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, no 18-23769 : JurisData no 2010-021379.
807) Sur la notion de changement d’usage, V. l’ouvrage de référence : G. Daudré et P. Wallut, Les changements d’usage des locaux d’habitation, LexisNexis, 2e éd. 2016, l’art. éclairant de H. Périnet-Marquet, Une interprétation atypique de l’article L. 631-7 menace la sécurité juridique des changements d’usage (à propos d’un arrêt du Conseil d’État du 5 avr. 2019) : Constr.-Urb. mai 2019, no 5, p. 1 et l’art. de V. Zaleswski-Sicard «  Meublés touristiques : l’article L. 631-7 du CCH ou l’histoire d’une présomption inexistante  » Gaz. Pal. 18 févr. 2020. No 370m7. P. 64.
808) L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 18.
809) CA Paris, pôle 4, ch. 2, 3 avr. 2013, no 10/22484 : JurisData no 2013-006446.
810) C. civ., ancien art. 1166 devenu art. 1341-1 depuis l’ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016.
811) JCl. Copropriété, Fasc. 68-20, par J.-N. Beaulieu.
812) V., sur cette question, H. Périnet-Marquet, Les meublés touristiques dans les immeubles en copropriété, préc.
813) Cass. 3e civ., 11 mai 2017, no 16-14.665 : JurisData no 2017-008968 ; Constr.-Urb. 2017, comm. 102, obs. M.-L. Pagès-de-Varenne.
814) L. Derhy, Comment une copropriété peut interdire les locations Airbnb, La vieimmo.com., 8 juin 2018.
815) CA Paris, 15 juin 2016, no 15/18917.
816) F. de la Vaissière, Les meublés touristiques après la loi Elan : JCP N 2019, 148t1.
817) Le Conseil des prélèvements obligatoires (organisme dépendant de la Cour des comptes [CPO]) précise que pour un rendement avant impôt similaire entre la location nue et la location meublée, le régime fiscal plus favorable de la location meublée permet d’atteindre un taux de rendement après impôt de 4,1 % pour les ménages aisés alors que le même taux est de 2,1 % dans la location nue (L’incidence des prélèvements obligatoires sur le capital sur le comportement des ménages, rapport particulier, janvier 2018, no 4).
818) CGI, art. 35, I, 5o bis.
819) Mémento Lefebvre fiscal 2019, no 90485.
820) Les étudiants et les apprentis sont considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année, même s’ils ont leur domicile fiscal chez leurs parents.
821) Plafond actuellement fixé à 185 € pour les locations ou sous-locations réalisées en Île-de-France, et 136 € dans les autres régions.
822) Ce taux est de 50 % dans la limite de 70 000 € pour les autres biens.
823) Pour les non-résidents, seuls les revenus du foyer fiscal imposables en France sont pris en compte (BOI-BIC-CHAMP-40-10, no 165).
824) V. tableau ci-après.

825) Pour une étude détaillée, V. F. Ait-Ahmed, La fiscalité de la location en meublé : état des lieux et perspectives : Defrénois 13 sept. 2018, p. 17, qui rapporte que si le régime fiscal de la location meublée était aligné sur la location nue, « plus de la moitié des propriétaires cesseraient de mettre leur bien en location.

826) CPO, rapport janvier 2018, qui a calculé un manque à gagner pour l’État de l’ordre de 330 à 380 millions d’euros.
827) Mémento Lefebvre fiscal 2019, no 90550.
828) Le loueur doit offrir, en sus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes : « le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle » (CGI, art. 261 D, 4o, b).
829) Près de 15 000 communes ont mis en place cette taxe. La liste peut être consultée sur : taxesejour.impots.gouv.fr.

830) La location doit être l’activité principale du contribuable et celui-ci doit :

réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles en qualité de loueur professionnel ;

retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

831) Au moins l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel et les recettes issues de la location sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
832) Les cotisations sociales dues par les loueurs sont alors calculées sur une assiette diminuée d’un abattement de 60 % ; lequel abattement est porté à 87 % pour les loueurs en meublé de tourisme visés à l’article L. 324-1 du Code du tourisme (D. Lagau-Lacroust, Location meublée touristique et pratique notariale. Aspects fiscaux et sociaux : JCP N 2019, 1170).
833) Ce raisonnement peut s’appuyer sur le fait que les meubles appartiennent aux associés et non à la société.
834) Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, no 18-20.727.
835) CGI, art. 239 bis AA : « Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l’art. 515-1 du Code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l’art. 8. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent art. deviennent associées ».
836) G. Fonteneau, Location meublée et SARL de famille : une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ? (www.leblogpatrimoine.com., 12 sept. 2019).
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