Intérêts particuliers et points de vigilance de la société patrimoniale en matière immobilière

– Anticiper la revente en optimisant la fiscalité de l'enregistrement. – Comme nous l'avons vu ci-dessus, les premières années d'investissement immobilier dans une société à l'IS permettront de constater un déficit fiscal, reportable sans limites, quand bien même les flux de trésorerie seraient équilibrés.

À partir d'un certain gabarit, constituer une société par immeuble peut être une option très intéressante, qui permet notamment d'avoir une vision claire et précise de l'équilibre économique intrinsèque de l'investissement, puisque celui-ci disposera d'un bilan comptable autonome.

Au surplus, pour certains types d'actifs, notamment d'entreprises, placer l'actif dans une structure patrimoniale dédiée peut présenter un avantage notoire en cas de revente. Il s'agit de l'hypothèse où des apports financiers importants ont été réalisés lors de l'acquisition. Ces apports auront le plus souvent été effectués par la voie des comptes courants d'associés, détaillés ci-dessus, de par la facilité qu'ils représentent face à l'apport en capital, dont l'utilité fondamentale ne force plus l'évidence.

En cas de projet de revente ultérieure de l'actif, un choix pourra être réalisé entre la vente de l'actif détenu par la structure patrimoniale dédiée, ou la cession des droits sociaux de celle-ci. La seconde hypothèse présentera un intérêt financier notoire pour l'acquéreur, et donc pour le vendeur, puisque la cession des droits sociaux devra s'accompagner de la cession des créances inscrites en compte courant. Cette dernière ne subira pas les droits de mutation à titre onéreux de l'article 726, I, 2^o du Code général des impôts, au taux de 5 %, mais sera taxée au droit fixe de 125 € applicable aux cessions de créance si elle est réalisée dans un acte distinct (CGI, art. 680), voire ne subira aucune taxation si la cession des créances est incluse en tant que disposition accessoire au sein de l'acte de cession de droits sociaux (CGI, art. 670).

Cette circonstance est de nature à permettre d'importantes économies de droits si l'apport initial en compte courant est élevé. L'avantage retiré pour l'acquéreur aura nécessairement une incidence sur les conditions de vente pour le vendeur.

Ces économies doivent cependant appeler une vigilance particulière dans certaines circonstances puisque les déficits comptables des premières années, couplés à un capital social très faible, aboutissent à la constatation de capitaux propres négatifs. Dans cette situation, l'administration pourrait considérer que les apports en compte courant d'associé s'assimilent à du quasi-capital (dans la mesure où la société ne survit que grâce à eux) et non plus à une dette sociale à rembourser.

– Filialiser l'immobilier dans une société translucide, sous une société à l'IS. – Cette stratégie n'est cependant possible que dans la mesure où la société patrimoniale détentrice de l'actif immobilier est elle-même translucide sur le plan fiscal. À défaut, si elle est soumise à l'IS, elle devra amortir l'actif immobilier, sur la base de sa valeur initiale d'acquisition, et l'acquéreur de la société ne pourra donc plus déduire ces amortissements, ni la valeur de son propre investissement. Combiner l'intérêt de l'IS pendant la phase d'investissement et de détention tout en logeant l'actif dans une structure translucide est possible si cette dernière est une filiale d'une société à l'IS pouvant être la structure patrimoniale à l'IS « de tête » de l'investisseur, au sein de laquelle il logerait des actifs soit directement, soit au travers de filiales translucides.

Au surplus, la société patrimoniale translucide détentrice de l'actif immobilier conservera l'antériorité de sa date d'acquisition immobilière. Si l'acquéreur est une personne physique, il bénéficiera à plein des abattements pour durée de détention si un jour la société, dont les droits sociaux ont été acquis, vend l'actif immobilier.