Les baux de locaux nus ou meublés soumis à la loi de 1989

La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d'une clause de résiliation de plein droit, soit d'une résiliation judiciaire. La loi de 1989 prévoit des dispositions particulières pour les baux régis par les titres 1^er (locaux à usage d'habitation ou mixte qui constituent la résidence principale du preneur,) et 1^er bis (logements meublés résidence principale).

La résiliation de plein droit

La stipulation expresse

À la différence de droit commun du bail, les clauses résolutoires de plein droit ne peuvent sanctionner tous les manquements. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie est admis et régi par l'article 24 de la loi de 1989.

La clause de résiliation de plein droit doit être impérativement stipulée aux termes du bail, ne pouvant être implicite . À défaut, le bailleur devra agir en résiliation judiciaire .

Le commandement de payer

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1^o la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2^o le montant mensuel du loyer et des charges ;

3^o le décompte de la dette ;

4^o l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5^o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6^o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

La résiliation judiciaire

Nonobstant la stipulation dans le bail d'une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution. Cette action est soumise à l'appréciation du juge et soumise au droit commun . Par conséquent, le bailleur n'est pas tenu de délivrer un commandement de payer préalablement à l'assignation, requise uniquement pour l'application d'une clause résolutoire .

En revanche, depuis la loi SRU, l'assignation en résiliation judiciaire doit être également notifiée au préfet, comme pour l'action tendant à la constatation de la résiliation de plein droit .

La saisie préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Le rôle des CCAPEX

Dans certains cas, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie avant d'assigner aux fins de constat de résiliation du bail.

Les CCAPEX ont été créées par la loi du 25 mars 2009 . La loi Alur et le décret du 30 octobre 2015 en ont renforcé les pouvoirs. Les CCAPEX sont compétentes pour l'ensemble des procédures d'expulsion, qu'elles résultent d'un impayé ou de troubles de voisinage ou de la reprise du logement par le bailleur à la fin du bail pour vente ou occupation personnelle.

Les bailleurs, personnes morales autres que sociétés familiales

Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement .

Les bailleurs, personnes physiques et sociétés familiales

Le préfet fixe, par arrêté , le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la CCAPEX. Ce signalement est effectué lorsque :

soit le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre trois et six mois ;
soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.