Le cas particulier résultant de la situation d'impayés

Le cas particulier résultant de la situation d'impayés

Les locations régies par le droit commun du louage (Code civil)

Le non-paiement du loyer ou son retard est une cause de résiliation du bail. La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d'une clause de résiliation de plein droit, soit d'une résiliation judiciaire . Nonobstant la stipulation dans le bail d'une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution.
Le juge peut accorder des délais de paiement . Ces délais peuvent reporter ou échelonner la dette dans la limite de deux années, et par conséquent suspendre la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit.
Les créances locatives sont éteintes à la suite d'une procédure de rétablissement personnel , si elles sont nées avant le jugement d'ouverture de la procédure et ont été déclarées .

Les baux de locaux nus ou meublés soumis à la loi de 1989

La résiliation peut résulter de la mise en œuvre soit d'une clause de résiliation de plein droit, soit d'une résiliation judiciaire. La loi de 1989 prévoit des dispositions particulières pour les baux régis par les titres 1er (locaux à usage d'habitation ou mixte qui constituent la résidence principale du preneur,) et 1er bis (logements meublés résidence principale).

La résiliation de plein droit

La stipulation expresse

À la différence de droit commun du bail, les clauses résolutoires de plein droit ne peuvent sanctionner tous les manquements. Le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie est admis et régi par l'article 24 de la loi de 1989.
La clause de résiliation de plein droit doit être impérativement stipulée aux termes du bail, ne pouvant être implicite . À défaut, le bailleur devra agir en résiliation judiciaire .

Le commandement de payer

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1o la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2o le montant mensuel du loyer et des charges ;
3o le décompte de la dette ;
4o l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6o la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

La résiliation judiciaire

Nonobstant la stipulation dans le bail d'une clause résolutoire expresse, le bailleur peut préférer intenter une action en résolution. Cette action est soumise à l'appréciation du juge et soumise au droit commun . Par conséquent, le bailleur n'est pas tenu de délivrer un commandement de payer préalablement à l'assignation, requise uniquement pour l'application d'une clause résolutoire .
En revanche, depuis la loi SRU, l'assignation en résiliation judiciaire doit être également notifiée au préfet, comme pour l'action tendant à la constatation de la résiliation de plein droit .

La saisie préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Le rôle des CCAPEX

Dans certains cas, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie avant d'assigner aux fins de constat de résiliation du bail.
Les CCAPEX ont été créées par la loi du 25 mars 2009 . La loi Alur et le décret du 30 octobre 2015 en ont renforcé les pouvoirs. Les CCAPEX sont compétentes pour l'ensemble des procédures d'expulsion, qu'elles résultent d'un impayé ou de troubles de voisinage ou de la reprise du logement par le bailleur à la fin du bail pour vente ou occupation personnelle.

Les bailleurs, personnes morales autres que sociétés familiales

Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement .

Les bailleurs, personnes physiques et sociétés familiales

Le préfet fixe, par arrêté , le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la CCAPEX. Ce signalement est effectué lorsque :
  • soit le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée fixée en mois par arrêté préfectoral, comprise entre trois et six mois ;
  • soit la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à un multiple, fixé par arrêté préfectoral, compris entre trois et six fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

Les allocations logement

Le bailleur doit informer la caisse d'allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA) de son département dans les deux mois de sa constitution de toute situation d'impayé.
Notion d'impayé. Dans le secteur locatif, lorsque l'aide personnelle au logement est versée au bénéficiaire, l'impayé de dépense de logement, comprenant le loyer et, le cas échéant, les charges locatives, est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. Lorsque l'aide personnelle au logement est versée entre les mains du bailleur, l'impayé est constitué quand le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges. Le montant mensuel brut du loyer correspond au loyer figurant dans le bail. Le montant mensuel net du loyer correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l'aide personnelle au logement .
Procédure. La CAF ou la MSA demande :
  • au bailleur qu'il mette en place un plan d'apurement de la dette ;
  • ou au fonds de solidarité pour le logement (FSL) qu'il mette en place un dispositif d'apurement de la dette.
Si l'impayé est inférieur ou égal à 100 €, c'est la CAF ou la MSA qui propose un plan d'apurement (et non le bailleur) avec l'accord du locataire et du bailleur. La durée du plan d'apurement est fixée librement par la CAF ou la MSA sans pouvoir dépasser trois ans.
Si l'allocation est versée au locataire, la CAF ou la MSA doit proposer au bailleur d'obtenir le versement en tiers payant (à la place du locataire). À défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, il est réputé avoir refusé.