Le domaine d'application de l'article 1751 du Code civil

Les bénéficiaires de la cotitularité du bail

- Bénéficiaires de la cotitularité. - La protection instituée par l'article 1751 du Code civil issu de la loi du 4 août 1962, et non modifié par les lois des 13 juillet 1965 et 23 décembre 1985, a créé une véritable cotitularité du droit au bail profitant initialement aux seuls époux. La loi n^o 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi Alur », a étendu le bénéfice de la cotitularité du bail aux partenaires pacsés qui en font conjointement la demande au bailleur. Pour les époux, l'application de l'article 1751 est impérative et automatique. En cela, la cotitularité se rapproche étroitement du régime primaire. Il importe peu que le bail ait été consenti à un locataire alors célibataire ou que l'un des époux n'ait été ni présent ni représenté lors de la signature du contrat de bail. Toutefois, afin de rendre l'existence du bail opposable au bailleur, il est indispensable que le locataire l'informe de son mariage. Son conjoint pourra alors bénéficier de tous les droits résultant du bail (et aussi des obligations, le loyer entrant naturellement dans les dettes ménagères et la solidarité de l'article 220 du Code civil). Pour les partenaires pacsés, l'application de l'article 1751 du Code civil est supplétive. Pour pouvoir s'en prévaloir, ils doivent en faire la demande conjointe au bailleur .

- L'exclusion des concubins. - Les concubins en union libre ne bénéficient pas de cette protection. Il convient, lors du renouvellement du bail ou si possible dès sa conclusion, de faire signer les deux concubins afin d'obtenir la cotitularité.

Les baux à usage exclusif d'habitation constituant la résidence effective du couple

- Le contrat de bail. - L'article 1751 du Code civil limite sa protection aux seuls baux. Cette disposition ne pourra donc pas être invoquée par le conjoint d'un époux propriétaire du bien immobilier constituant le logement de la famille, ni par les porteurs de parts de sociétés civiles immobilières ou autres sociétés. Les commodats et plus largement les conventions emportant occupation gratuite d'un immeuble à usage d'habitation sont exclus de cette protection .

Les contrats de location-vente et de location-accession devraient être également exclus du champ d'application de l'article 1751 du Code civil dans la mesure où ces contrats ne constituent pas des baux stricto sensu et eu égard au caractère dérogatoire de cet article. Toutefois, un doute subsiste suite à un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation qui, en matière de solidarité ménagère, a pris acte de la nature ambivalente d'un contrat de location-attribution et a qualifié cette opération de location.

Il a par ailleurs été jugé que l'article 1751 du Code civil s'applique aux logements de fonction loués , à moins que le bail ne comporte des dispositions dérogatoires permettant de justifier l'exclusion du bénéfice de la cotitularité.

- Bail d'habitation. - Le bail doit être à usage exclusif d'habitation, ce qui exclut les baux commerciaux, les baux professionnels et les baux ruraux ainsi que les baux mixtes. L'article 1751 du Code civil a ainsi un périmètre plus restreint que celui de l'article 215, alinéa 3 du même code qui s'applique par exemple aux cas d'immeuble à usage mixte .

L'article 1751 du Code civil vise tous les baux à usage exclusif d'habitation quel qu'en soit le statut.

- Habitation effective. - Le bail doit porter sur le local qui « sert effectivement à l'habitation » du couple. Il ne saurait être question de cotitularité en cas de location d'une résidence secondaire ou d'une annexe de la résidence principale servant d'habitation à l'usage exclusif des enfants. Il en est de même pour toute villégiature occasionnelle. L'immeuble loué doit être le lieu de vie commun au couple. Si l'un des époux ou partenaire n'a pas vécu dans le logement, il ne peut bénéficier de la protection de l'article 1751 du Code civil.