L'immeuble évolutif dans l'espace

– L'espace, une question de dimension. – Imaginer l'immeuble évolutif dans l'espace, c'est le voir s'agrandir ou se reconfigurer en occupant un espace différent. Cette évolution de l'immeuble dans l'espace est corrélée à celle de l'immeuble dans le temps. À ce titre, l'exemple des constructions modulaires (A) permet d'imaginer un permis de construire évolutif (B).

Les constructions modulaires

– Du préfabriqué à la fabrique urbaine. – Couramment appelée « préfabriqué », la construction modulaire a largement investi le domaine des entreprises et des collectivités ^{1511013128095}. Elle connaît aujourd'hui un réel engouement pour la réalisation de locaux d'habitation individuels ou collectifs, notamment en raison d'un coût de construction moins élevé et d'une certaine rapidité d'exécution. Ces solutions modulaires respectent les dernières normes en vigueur, en particulier la réglementation thermique RT 2012. Les bâtiments préfabriqués peuvent se raccorder entre eux ou à un bâtiment principal, et également être superposés, permettant ainsi d'optimiser l'utilisation d'un espace.

– Construction, extension. – Ces réalisations modulaires sont de véritables constructions ^{1511017499280}. Elles nécessitent à ce titre la délivrance d'un permis de construire (C. urb., art. R. 421-1). En dessous de vingt mètres carrés d'emprise au sol ou de surface de plancher, une simple déclaration préalable suffit (C. urb., art. R. 421-9 à R. 421-12). Les projets inférieurs à cinq mètres carrés bénéficient d'une dispense d'autorisation (C. urb., art. R. 421-2 à R. 421-8-2).

Pour les extensions, un permis de construire est nécessaire au-delà de quarante mètres carrés (C. urb., art. R. 421-17, f), sauf à dépasser le seuil global de 170 mètres carrés.

Ce procédé constructif, véritable jeu de lego, permet un bâtiment évolutif, modulable, voire mobile ^{1511018429945}, y compris pour des bâtiments de grande ampleur ^{1513199682071}. Il s'adapte également parfaitement à certaines caractéristiques des constructions prévues par imprimantes 3D ^{1511213659139}.

Cette modularité, symbole d'une véritable souplesse, tranche avec la rigidité des autorisations préalables nécessaires à tout changement.

– La modularité à l'épreuve de l'autorisation dans le temps. – À défaut de prorogation, la validité d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux est limitée à trois ans, sous réserve du démarrage effectif des travaux (C. urb., art. R. 424-17). Ce feu vert administratif valide un projet donné sans qu'il soit possible de le faire évoluer à défaut de nouvelle autorisation ou de modification de celle déjà obtenue. Outre la question du temps d'instruction et des éventuels recours (V. n° ), le risque est que la règle d'urbanisme change entre-temps et soit moins souple. Face aux enjeux du bâtiment évolutif, l'immuabilité de l'autorisation de construire est à contre-courant.

Un permis de construire évolutif

– Un permis de construire… à points. – Certaines autorisations ou conventions attribuent des droits à leurs bénéficiaires dont l'utilisation progressive est décomptée ^{1511021243304}. Sauf hypothèses imputables au titulaire, ces droits lui sont acquis. Dans le domaine de la construction, c'est l'inverse. On part du premier mètre carré pour éventuellement consommer tous les droits à construire.

L'utilité du permis de construire est notamment de permettre à l'administration de vérifier la conformité du projet avec la règle (C. urb., art. L. 421-6). En transposant au permis de construire le régime du permis de conduire à points, un pétitionnaire pourrait figer un maximum de droits à construire sur une parcelle, sans risquer un changement de règle ultérieur. Ces droits seraient utilisés en fonction des besoins dans le temps, en tenant compte des constructions réalisées sur les parcelles voisines ^{1511081168681}.

– Un permis de construire mixte et rechargeable. – Ce nouveau permis de construire serait mixte, autorisant ainsi dès sa délivrance un changement de destination plus ou moins étendu selon les besoins identifiés sur le secteur. Cette réversibilité intrinsèque au permis nécessiterait d'harmoniser les législations applicables aux différentes destinations de l'immeuble (V. n° ).

Idéalement, ce permis deviendrait rechargeable en bénéficiant de toute augmentation ultérieure de la constructibilité de la parcelle ^{1511104890925}.

Dans le contexte de la ville durable, ce permis de construire évolutif est une sorte de vision augmentée de l'actuel permis à tranches, permettant la réalisation dans le temps d'un projet prédéterminé (C. urb., art. R. 462-2). Il appellerait de vastes réflexions en matière d'urbanisme, mais également pour la copropriété abritant la majorité des logements collectifs, l'état descriptif de division devenant à son tour évolutif.