Les réserves foncières au-dessus et sur le pourtour du bâti

– Le cas du propriétaire unique. – L'utilisation des réserves foncières est encouragée partout, y compris sur le dessus des constructions existantes ^{1496127848237}et sur leur pourtour. Lorsque le pétitionnaire de l'autorisation de construire est seul propriétaire de l'assiette foncière, il est confronté uniquement aux règles du droit de l'urbanisme et de la construction. Dans ce cadre, les extensions sur les terrains nus à côté du bâti sont fréquentes et sans particularités notables.

En revanche, les surélévations sont encore peu nombreuses en pratique, hormis le cas des particuliers créant un étage de plus à leur maison individuelle. Sans doute cette rareté est-elle due à ce que la plupart des immeubles entiers n'appartiennent pas à un seul et même propriétaire. Les exemples connus renvoient généralement à des bailleurs sociaux rehaussant leurs immeubles d'un niveau supplémentaire, souvent fait de structures en bois ^{1495701080934}, plus légères à supporter par les fondations d'origine qu'une surcharge de béton.

En revanche, lorsque la propriété de l'immeuble devant supporter l'extension est partagée, les cas sont plus nombreux mais des difficultés singulières apparaissent.

– En volumétrie. – En volumétrie, l'extension n'est possible qu'à l'intérieur de la propriété du pétitionnaire. Ainsi, il convient de vérifier que la construction envisagée ne dépasse pas le cadre du volume lui appartenant ^{1495974120221}.

Les véritables difficultés ont trait à l'application de la loi du 10 juillet 1965, tant pour la surélévation (§ I) que pour la construction sur les parties non bâties de l'assiette des copropriétés (§ II).

La surélévation en copropriété

– Une volonté politique de surélévation. – En matière de copropriété, la réglementation applicable à la surélévation a été récemment décrite avec exhaustivité ^{1495991804664}. Il en ressort une volonté législative et politique d'inciter à une augmentation sensible des surélévations de bâtiments. Ainsi, de la loi du 25 mars 2009 ayant allégé les conditions de vote de la décision d'aliénation à un tiers des droits de surélévation d'un bâtiment ^{1495994899106}, à la loi ALUR ayant de facto supprimé le droit de veto des copropriétaires de l'étage supérieur sur les projets de rehaussement ^{1496125507660}, les textes récents facilitent tous l'utilisation des droits de surélévation et leur commercialisation.

– L'intérêt économique. – Les copropriétés constituent un gisement important de ressources foncières. Au surplus, les copropriétaires peuvent y trouver un intérêt économique, dès lors qu'ils ont dépassé l'étape des inquiétudes techniques et nouvelles gênes potentielles.

Plus que la construction de nouveaux locaux à usage commun prévue par l'article 30 de la loi de 1965, l'option majoritairement choisie par le syndicat des copropriétaires est assurément la commercialisation des droits à construire. Au prix des mètres carrés constructibles dans les zones tendues, il est ainsi possible de récupérer une somme non négligeable, susceptible d'être réinvestie par exemple dans le financement des travaux de rénovation thermique ^{1496130327046}. Accessoirement, la création de nouvelles parties privatives diminue les charges liées aux lots déjà existants. Enfin, les travaux donnent une nouvelle jeunesse à la toiture.

La construction sur les parties non bâties de la copropriété

Les droits à construire sont utilisés sur un terrain appartenant à la copropriété (A) ou sorti de son assiette à dessein (B).

L'utilisation des droits à construire sur l'assiette foncière de la copropriété

– Une utilisation au profit de qui ? – Les aspects juridiques de l'utilisation des droits à construire sur l'assiette foncière de la copropriété ont également fait l'objet de développements complets dans le rapport du 112^e Congrès des notaires de France ^{1503407100275}. La pluralité de situations invite à s'interroger sur le statut de celui profitant de cette utilisation. Il peut s'agir, selon les cas :

du syndicat des copropriétaires : c'est le cas de droit commun. Le syndicat peut alors soit exercer ce droit lui-même ^{1497206254919}, soit l'aliéner ;
d'un copropriétaire (ou d'un tiers) s'étant réservé ce droit à utilisation dans le règlement de copropriété, en précisant dès l'origine, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire, ainsi que les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Il doit alors exercer ce droit dans un délai de dix ans sous peine de caducité ^{1497205802769} ;
d'un copropriétaire bénéficiant d'un droit à construire rattaché à son lot privatif, ou, le plus souvent, d'un lot transitoire constitué pour la totalité de sa partie privative de ce droit à construire ^{1497206436113}.

En pratique, la mise en place de ces droits à construire est plus aisée lorsqu'il s'agit d'un copropriétaire en ayant fait réserve à son profit dans le règlement de copropriété ou pour un copropriétaire bénéficiant d'un lot transitoire ^{1497208006057}que pour la majorité des copropriétaires, souvent adeptes du statu quo. Pourtant, au même titre que pour la surélévation, l'aliénation du droit à construire est souvent très rémunératrice pour le syndicat des copropriétaires.

À défaut d'avoir privatisé les droits de construire avant de les vendre ^{1497297345923}, le syndicat peut décider de les céder en dehors de la copropriété.

L'utilisation des droits à construire en dehors de la copropriété

– Vente et scission. – Les copropriétaires ont la faculté de diviser le terrain d'assiette de la copropriété afin d'en céder une partie. Il s'agit d'un montage simple, le seul utilisable en pratique dès lors qu'il n'y a pas au moins un bâtiment sur la parcelle à céder. La décision est prise à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, soit à la moitié des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Les conditions de majorité sont plus simples en matière de scission de copropriété. En effet, la décision de scission est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, mais elle est conditionnée à ce qu'il y ait plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol soit possible ^{1497385384328}. Le Congrès des notaires a déjà eu l'occasion d'analyser les scissions de copropriétés, qu'elles soient « classiques » ^{1503407125072}ou « en volumes » ^{1503407146559}. Le lecteur est renvoyé à ces ouvrages.