Les conventions SAFER

La SAFER a la possibilité d'assurer temporairement la gestion de biens grâce à des conventions de mise à disposition (§ I). Elle peut également réaliser des opérations d'entremise en vue du louage de parcelles agricoles (§ II).

Les conventions de mise à disposition

La loi permet à des propriétaires de confier temporairement la gestion de leurs immeubles ruraux à une SAFER en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole (C. rur. pêche marit., art. L. 142-6) ^{1504350611177}. Cette opération s'effectue au moyen d'une double convention : une convention de mise à disposition (CMD) liant le propriétaire à la SAFER (A), et une convention de sous-location liant la SAFER à un exploitant (B).

Les rapports propriétaires/SAFER

– Des conventions dérogatoires au statut du fermage. – La convention de mise à disposition lie un propriétaire et une SAFER. Ces conventions dérogent au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1), à l'exception de l'indemnité due en contrepartie de la mise à disposition versée par la SAFER.

– L'utilité des CMD. – L'objectif des conventions de mise à disposition est l'aménagement parcellaire ou la mise en valeur agricole des terres par des exploitants (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1 à L. 141-5). Elles sont mises en place avec le propriétaire à l'occasion d'un départ à la retraite, d'une cessation d'activité du fermier, dans l'attente du règlement d'une succession, ou dans le cadre de la gestion d'un terrain appartenant à une collectivité territoriale dans l'attente d'une utilisation non agricole ultérieure (C. rur. pêche marit., art. R. 142-7) ^{1504360447288}. Cet outil de transition permet au propriétaire d'attendre sereinement la mise en place d'une solution définitive telle que la conclusion d'un bail rural, la vente ou l'installation d'un membre de sa famille. Il permet également à un repreneur de conforter son installation en prenant le temps de finaliser son financement en exploitant les terres concernées. La SAFER assure la gestion locative en s'engageant à verser une indemnité au propriétaire. Elle lui garantit également le bon entretien des biens mis à disposition et porte la responsabilité en cas de défaut du locataire dans ses obligations.

– La durée des CMD. – La durée maximale d'une convention est de six ans, sans distinction de superficie ^{1504360276517}. Cette durée s'applique également à la mise à disposition des immeubles ruraux dans le cadre de conventions conclues avec l'État, une collectivité territoriale ou un établissement public (C. rur. pêche marit., art. L. 142-6). Elle est susceptible d'être renouvelée une fois lorsque les immeubles loués sont situés dans un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) (C. urb., art. L. 143-1), dans un espace pastoral (C. rur. pêche marit., art. L. 113-2), ou lorsqu'elle concerne des biens à usage de pâturage extensif saisonnier. À l'issue de la convention, le propriétaire retrouve ses terres libres et entretenues. Le départ de l'exploitant s'effectue sans délivrance de congé.

Les CMD signées par les SAFER

Les SAFER ont signé 8 200 conventions de mise à disposition avec des propriétaires privés ou publics, louant ainsi 93 900 hectares à 11 800 agriculteurs au moyen de baux SAFER ^{1504361648938}.

Selon les chiffres de la SAFER Aquitaine-Atlantique où 90 % du territoire est consacré à l'agriculture et à la forêt, la surface agricole bénéficiant des CMD est passée de 1 848 hectares en 2008 à 2 699 hectares en 2009, dont les trois quarts pour des surfaces viticoles. Cet engouement s'explique en partie par un apport rapide de trésorerie, les vendanges s'effectuant sans frais de ramassage et de vinification pour le propriétaire.

Les rapports SAFER/exploitants

– Une mutation de jouissance temporaire. – Après régularisation de la convention de mise à disposition avec le propriétaire, la SAFER recherche un exploitant chargé de mettre en valeur le bien. Elle lui confie les terres pour une durée ne pouvant excéder celle de la convention ^{1511736875379}. Un état des lieux est dressé.

L'intermédiation de la SAFER prive l'exploitant des garanties liées au statut du fermage ^{1504367688407}. Néanmoins, ce mode de gestion permet d'assurer l'entretien des biens agricoles dans l'attente d'une affectation définitive (installation d'un jeune agriculteur, transmission successorale, etc.). Seul le loyer est encadré ^{1511738344567}, à l'instar d'un bail rural classique. Il se traduit à terme par la conclusion d'un bail rural soumis au statut du fermage ou par une vente.

Les améliorations apportées par l'exploitant

La mutation de jouissance étant temporaire, il est judicieux de préciser les effets de la fin du contrat dans l'acte. Il convient notamment de prévoir le sort des améliorations réalisées par le preneur et les éventuelles indemnités auxquelles il peut prétendre en fin de contrat. Seuls les rapports SAFER/preneur sont concernés.

S'agissant des baux et des mises à disposition portant sur des vignes plantées, il paraît opportun de rappeler les pratiques relatives à la dévolution des plantations et des autorisations qui y sont attachées lors des renouvellements de vigne. Il convient d'adapter la terminologie en substituant la notion d'autorisation de plantation à celle de droits de plantation/replantation.

– Le droit de préférence du sous-locataire. – À l'expiration de la convention de sous-location, l'exploitant est privé de tout droit au maintien dans les lieux. Néanmoins, avant de relouer les biens, le propriétaire est tenu de lui proposer prioritairement un bail soumis au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 142-6). Ce droit de préférence locatif intervient uniquement lorsque la sous-location régularisée avec la SAFER a excédé six années. Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à des dommages et intérêts (C. civ., art. 1142). Compte tenu de la précarité inhérente aux sous-locations SAFER, le préjudice subi est limité à la perte du revenu engendré par une année d'exploitation des parcelles concernées ^{1504958165371}. Le propriétaire ne peut en aucun cas être sanctionné par la mise en place d'un bail forcé au profit du sous-locataire évincé ^{1504952632500}.

Les conventions de louage de parcelles agricoles

– Les opérations d'entremise en vue du louage de parcelles agricoles. – Pour la réalisation de ses missions d'intérêt général (C. rur. pêche marit., art. L. 141-1, II, 4°), la SAFER effectue des opérations d'entremise en vue du louage de parcelles agricoles. Après avis de ses organes consultatifs et de contrôle ^{1504943611312}, elle fixe librement les conditions de la location s'imposant au candidat retenu. Elle peut par exemple conditionner l'attribution en jouissance à un échange parcellaire ^{1504451479138}.

– L'intermédiation de louage au service des collectivités territoriales. – Les terrains dépendant du domaine privé des collectivités territoriales ou des établissements publics inclus dans les PAEN sont susceptibles d'être loués à des exploitants agricoles (CGCT, art. L. 2411-10). Un cahier des charges est imposé à ce titre. Dans la majorité des cas, la SAFER sert d'intermédiaire (C. rur. pêche marit., art. R. 142-7 et R. 142-12). Cette intermédiation est également utilisée pour les biens sectionaux ^{1504960199535}.