L'engagement du cessionnaire

– L'obligation de réaliser et d'achever des logements. – Le bénéfice de l'exonération est subordonné à l'engagement du cessionnaire de réaliser et d'achever exclusivement des locaux à usage d'habitation.

Cet engagement résulte d'une mention dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété.

L'engagement est réputé accompli par la réalisation d'un logement neuf répondant aux caractéristiques du Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. R.* 111-1-1 et s.).

Les nouveaux locaux constituent une ou plusieurs unités d'habitation distinctes ou un agrandissement du logement existant par un ajout de pièces supplémentaires ^{1502371392086}. La réalisation de locaux mixtes n'ouvre pas droit à l'exonération.

L'achèvement du logement doit intervenir dans un délai de quatre ans suivant la cession. L'achèvement du logement résulte de son habitabilité.

– Le non-respect de l'engagement. – Le non-respect de son engagement par le cessionnaire ne remet pas en cause l'exonération dont a bénéficié le cédant.

Le cessionnaire défaillant est néanmoins redevable d'une amende représentant 25 % de la valeur de la cession du droit de surélévation. Cette solution s'applique en cas de défaut d'achèvement du logement dans le délai de quatre ans, de réalisation d'un bien à usage autre que d'habitation ou de cession du bien avant son achèvement. En cas de réalisation de l'engagement sur une partie seulement du droit de surélévation acquis, la sanction n'est pas précisée. Dans cette situation, il est probable que l'amende porte sur la fraction du droit de surélévation sur laquelle l'engagement du cessionnaire n'a pas été réalisé.

Toutefois, l'amende n'est pas due si le cessionnaire justifie de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. Ces circonstances sont appréciées par l'administration fiscale.

Elle n'est pas due non plus en cas d'événements particuliers relatifs au cessionnaire ou à son époux soumis à imposition commune : décès, chômage, invalidité.

Enfin, la fusion de la société cessionnaire ne remet pas en cause le dispositif, sous réserve que la société absorbante s'engage à se substituer à la société absorbée et achève les logements dans le délai restant à courir de l'engagement initial.

Par ce dispositif fiscal, le législateur favorise le développement de l'offre de logement par surélévation de l'existant. Il est néanmoins regrettable que le dispositif d'exonération des plus-values résultant de la cession d'un droit de surélévation par une entreprise en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017 n'ait pas été prorogé. Il est également dommageable que l'aide fiscale accordée ne soit liée qu'à la cession. En effet, le propriétaire susceptible de surélever son immeuble de locaux à usage d'habitation ne bénéficie d'aucune aide ou régime fiscal incitatif.

Permettre de construire sur des espaces nouveaux est un préalable indispensable à l'accroissement de l'offre de logement.