La surélévation de l'existant

Les espaces constructibles résultent également de la surélévation des bâtiments existants.

Outre les difficultés techniques et pratiques liées à la surélévation d'un immeuble, la fiscalité applicable aux plus-values de cession est nécessairement dissuasive. En effet, l'assiette de l'imposition est importante, le prix d'acquisition du droit cédé ne pouvant être déterminé ^{1502373084089}.

Afin d'inciter à la cession des droits de surélévation des immeubles bâtis existants, le législateur a instauré un régime d'exonération des plus-values au bénéfice des particuliers (§ I).

Cette exonération est conditionnée à l'engagement du cessionnaire d'édifier des logements (§ II).

L'exonération des plus-values de cession de droit de surélévation

– Un dispositif temporaire. – L'exonération s'applique aux cessions à titre onéreux réalisées au plus tard le 31 décembre 2020 ^{1514633637487}.

– Une exonération au profit des particuliers. – L'exonération profite aux personnes physiques ou morales passibles de l'impôt sur le revenu (CGI, art. 150 U, II, 9°). Elle bénéficie également aux contribuables non résidents, sous réserve de l'application des conventions fiscales internationales ^{1502368703742}.

Le copropriétaire remplissant ces conditions est éligible à l'exonération en cas de cession par le syndicat des copropriétaires d'un droit de surélévation formant une partie commune.

– La portée de l'exonération. – L'exonération porte à la fois sur l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et le prélèvement dû par les contribuables domiciliés hors de France ^{1502374034409}.

L'engagement du cessionnaire

– L'obligation de réaliser et d'achever des logements. – Le bénéfice de l'exonération est subordonné à l'engagement du cessionnaire de réaliser et d'achever exclusivement des locaux à usage d'habitation.

Cet engagement résulte d'une mention dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété.

L'engagement est réputé accompli par la réalisation d'un logement neuf répondant aux caractéristiques du Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. R.* 111-1-1 et s.).

Les nouveaux locaux constituent une ou plusieurs unités d'habitation distinctes ou un agrandissement du logement existant par un ajout de pièces supplémentaires ^{1502371392086}. La réalisation de locaux mixtes n'ouvre pas droit à l'exonération.

L'achèvement du logement doit intervenir dans un délai de quatre ans suivant la cession. L'achèvement du logement résulte de son habitabilité.

– Le non-respect de l'engagement. – Le non-respect de son engagement par le cessionnaire ne remet pas en cause l'exonération dont a bénéficié le cédant.

Le cessionnaire défaillant est néanmoins redevable d'une amende représentant 25 % de la valeur de la cession du droit de surélévation. Cette solution s'applique en cas de défaut d'achèvement du logement dans le délai de quatre ans, de réalisation d'un bien à usage autre que d'habitation ou de cession du bien avant son achèvement. En cas de réalisation de l'engagement sur une partie seulement du droit de surélévation acquis, la sanction n'est pas précisée. Dans cette situation, il est probable que l'amende porte sur la fraction du droit de surélévation sur laquelle l'engagement du cessionnaire n'a pas été réalisé.

Toutefois, l'amende n'est pas due si le cessionnaire justifie de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. Ces circonstances sont appréciées par l'administration fiscale.

Elle n'est pas due non plus en cas d'événements particuliers relatifs au cessionnaire ou à son époux soumis à imposition commune : décès, chômage, invalidité.

Enfin, la fusion de la société cessionnaire ne remet pas en cause le dispositif, sous réserve que la société absorbante s'engage à se substituer à la société absorbée et achève les logements dans le délai restant à courir de l'engagement initial.

Surélévation et régime de faveur en cas d'engagement de construire

Les personnes assujetties à la TVA sont redevables de la taxe de publicité foncière au droit fixe de 125 € si elles prennent l'engagement d'effectuer des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf dans un délai de quatre ans (CGI, art. 1594-0 G, A).

Une surélévation à partir d'un immeuble existant n'ouvre droit à l'exonération de l'acquisition de l'immeuble d'emprise qu'à proportion de la surface de plancher de la construction résultant des constructions réalisées en surélévation rapportée au total de cette même surface et de celle des locaux préexistants. En revanche, lorsque l'acquisition ne porte que sur le droit de surélévation, il y a lieu d'admettre que l'exonération soit acquise à proportion de la surface de plancher de la construction édifiée rapportée à la superficie de l'emprise du bâtiment qui la supporte ^{1503396502834}.

Par ce dispositif fiscal, le législateur favorise le développement de l'offre de logement par surélévation de l'existant. Il est néanmoins regrettable que le dispositif d'exonération des plus-values résultant de la cession d'un droit de surélévation par une entreprise en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017 n'ait pas été prorogé. Il est également dommageable que l'aide fiscale accordée ne soit liée qu'à la cession. En effet, le propriétaire susceptible de surélever son immeuble de locaux à usage d'habitation ne bénéficie d'aucune aide ou régime fiscal incitatif.

Permettre de construire sur des espaces nouveaux est un préalable indispensable à l'accroissement de l'offre de logement.