La sous-location partielle

Il est parfois tentant de sous-louer son logement, notamment pour partager le montant du loyer.

La définition et le régime de la sous-location

– Un encadrement légal et une liberté conventionnelle. – La sous-location est le contrat par lequel un locataire donne en location tout ou partie de son logement ^{1501341619601}. Elle nécessite l'autorisation discrétionnaire du bailleur. En pratique, il convient de justifier de cette autorisation au sous-locataire par écrit, concomitamment à la fourniture de la copie du bail principal ^{1494315445363}. Deux rapports locatifs coexistent :

le bailleur et le locataire principal sont liés en vertu du bail initial ;
les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire sont régis par une convention rédigée librement. Il s'agit néanmoins d'une liberté encadrée, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable étant plafonné à celui du bail principal ^{1501342361454}. Par ailleurs, la qualification de sous-location est conditionnée à l'existence d'un paiement ou d'une contrepartie véritable à l'occupation ^{1501343203348}.

Un lien juridique apparaît parfois entre le bailleur et le sous-locataire à l'occasion d'un défaut de paiement du locataire principal. Dans cette hypothèse, le bailleur peut en effet réclamer directement au sous-locataire le montant du loyer à concurrence du prix de la sous-location (C. civ., art. 1753).

– La sous-location et le simple hébergement. – Un locataire bénéficie du libre usage de son logement. À ce titre, il peut héberger gratuitement les personnes de son choix, aucune atteinte ne pouvant être portée à ce principe ^{1494317332101}. En revanche, le versement d'une contrepartie financière ou en nature caractérise une sous-location nécessitant l'accord écrit du bailleur.

– La sous-location d'une habitation à loyer modéré. – La sous-location d'un logement HLM est en principe interdite sous peine d'une amende de 9 000 € (CCH, art. L. 442-8). Par dérogation, les locataires ont la faculté de sous-louer une partie de leur logement à des personnes âgées de moins de trente ans, de plus de soixante ans, ou à des personnes adultes présentant un handicap, après information de l'organisme bailleur (CCH, art. L. 442-8-1). Cette disposition, introduite par la loi Molle, est un moyen de lutter contre la sous-occupation s'apparentant à de la vacance partielle ^{1496477364708}.

Les sanctions d'une sous-location irrégulière

– Pas de résolution contractuelle. – La clause résolutoire sanctionnant la cession du bail contractuellement proscrite est réputée non écrite ^{1501582514155}. Ainsi, la résiliation du bail pour infraction à une interdiction de sous-louer et le versement de dommages et intérêts au propriétaire sont soumis à l'appréciation souveraine des juges du fond.

– L'appréciation des juges à défaut de prévision contractuelle. – En cas de sous-location non autorisée, les tribunaux apprécient les faits pour satisfaire ou non la demande du propriétaire. Un tribunal a considéré que les manquements au contrat engendrés par une sous-location non autorisée ne justifiaient pas la résiliation du bail, mais que la procédure valait avertissement solennel ^{1494319703268}. Dans une autre espèce, les locataires ont été condamnés à verser au bailleur une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour avoir loué leur logement sur la plate-forme Airbnb ^{1494319906651}. Sauf trouble manifeste de voisinage ^{1497705143962}, les tribunaux prononcent rarement la résiliation du bail, évitant ainsi des expulsions contraires à l'esprit de la loi de 1989.

– Inopposabilité et résolution de la convention. – Outre son inopposabilité au bailleur, la sanction d'une sous-location irrégulière est la résolution judiciaire systématique du bail principal. Les juges sont tenus d'appliquer la clause résolutoire figurant dans le bail ^{1495725336791}. À défaut de clause résolutoire, les tribunaux se prononcent selon la gravité des faits ^{1495725669336}.

La disparition du bail principal entraîne la résiliation de la sous-location ^{1495725845288}.

Par ailleurs, le bailleur a la faculté de refuser le renouvellement du bail principal sans s'exposer au paiement d'une indemnité d'éviction ^{1495726003129}, la sous-location irrégulière constituant un motif légitime de non-renouvellement ^{1495690766545}. Enfin, le sous-locataire irrégulier ne bénéficie pas du droit au renouvellement ^{1495690994399}.