La satisfaction d'un besoin de logement

La satisfaction d'un besoin de logement

– Des motivations différentes. – L'accès au logement dans les villes compactes n'est pas toujours aisé. Si l'aspect financier est une motivation importante du partage, la dimension humaine intervient également. Le vivre ensemble devient une tendance de fond dont les professionnels de l'immobilier et les pouvoirs publics font la promotion.
La cohabitation s'exerce principalement en colocation (A) ou par l'intermédiaire de la sous-location (B). Pour un propriétaire, la mise à disposition d'une partie de sa résidence principale constitue également une modalité de partage d'un logement (C).

La colocation

La colocation, longtemps réservée aux étudiants, séduit de plus en plus les jeunes actifs et les familles monoparentales 1494241486642.
– Définition de la colocation. – La colocation est la prise à bail par plusieurs locataires d'un même logement, constituant le plus souvent leur résidence principale. Elle est formalisée par la conclusion d'un ou plusieurs contrats entre les preneurs et le bailleur 1494238287519. Ce mode de location, autorisé depuis longtemps pour les bailleurs privés, a été étendu en 2009 aux sociétés d'habitation à loyer modéré 1494238902037. Ces organismes peuvent aujourd'hui louer des logements à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans, ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation (C. action soc. et fam., art. L. 442-8, 4°).
– Quel bail pour un bailleur privé ? – À défaut de législation spécifique, la colocation est régie par la loi du 6 juillet 1989 1494339826057. Depuis le 1er août 2015, les contrats de colocation d'une résidence principale sont obligatoirement établis selon un bail type, permettant par exemple au bailleur de souscrire un contrat d'assurance pour le compte des colocataires ou de faire payer les charges locatives sous la forme d'un forfait définitif 1494249173401.
Le propriétaire conserve néanmoins le choix de signer un contrat par locataire ou un bail unique avec l'ensemble des colocataires. En pratique, le bail unique est préférable pour le bailleur. Il permet en effet de répondre plus aisément aux critères de décence du logement et d'exiger une solidarité entre ses locataires.
– Logement décent et colocation : un facteur aggravant ? – Un logement loué est décent s'il offre une pièce principale ayant au minimum une surface habitable de neuf mètres carrés ou un volume habitable de vingt mètres cubes 1494256740638. Certains auteurs estiment qu'un logement, considéré dans sa globalité comme décent dans le cadre d'une location classique, pourrait ne plus l'être dans le cadre d'une colocation 1515255069865. Ainsi, en présence d'un appartement trop petit pour conclure une pluralité de baux, le bailleur doit privilégier la régularisation d'un bail unique.
– Solidarité, indivisibilité et caution. – La signature d'un bail unique n'emporte pas de plein droit solidarité entre les locataires 1494244374900. L'insertion d'une clause de solidarité et d'indivisibilité offre ainsi une garantie importante au propriétaire, notamment pour le paiement des loyers dus pendant la période de préavis d'un colocataire. À défaut, le locataire sortant peut s'en exonérer en invoquant la dispense de loyer prévue par l'article 15, I, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 1494246601596. Le colocataire restant permet ainsi au colocataire sortant de s'exonérer de son obligation à la dette pendant cette période.
Du point de vue du bailleur, il est également judicieux d'insérer une clause stipulant que le locataire sortant reste tenu de sa part dans les loyers tant qu'un nouveau locataire n'a pas été trouvé.
Cette clause est valable pour une durée ne pouvant excéder six mois après la date d'effet du congé.
Le bailleur est libre de se prévaloir de la clause de solidarité et d'invisibilité à l'encontre de l'un ou l'autre seulement des locataires 1494247955616. La condition essentielle de la solidarité est bien sûr la signature effective du bail par le locataire poursuivi 1494350322061. Pour les baux conclus à compter du 27 mars 2014 ou tacitement reconduits depuis le 8 août 2015, l'engagement solidaire du colocataire ayant donné congé prend fin à la date d'expiration du délai de préavis, à condition qu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, il reste solidaire du paiement du loyer jusqu'à six mois après son départ 1501318003073.
Le bail mobilité annoncé par le gouvernement d'Édouard Philippe dans son « plan logement » du second semestre 2017 prévoit une clause de non-solidarité entre locataires en cas de colocation meublée, la garantie attendue par le bailleur provenant du dispositif Visale 1512937373619.
– Le congé dans la colocation. – Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur pour sa partie privative sans que cela n'entraîne de conséquences sur la validité du bail unique. La situation est évidemment la même en cas de pluralité de contrats de location.
En ce qui concerne le bailleur, il convient d'adresser un congé à chaque colocataire, sauf si une clause de solidarité figure dans le bail unique. Dans cette hypothèse, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut en effet pour tous les autres.
– Quel bail pour les organismes HLM ? – À l'inverse des propriétaires privés, les organismes HLM ont l'obligation de conclure un bail unique contenant une clause de solidarité. La limitation de durée de la solidarité résultant de la loi ALUR n'est pas applicable aux baux du secteur HLM 1494250126492.

La sous-location partielle

Il est parfois tentant de sous-louer son logement, notamment pour partager le montant du loyer.

La définition et le régime de la sous-location

– Un encadrement légal et une liberté conventionnelle. – La sous-location est le contrat par lequel un locataire donne en location tout ou partie de son logement 1501341619601. Elle nécessite l'autorisation discrétionnaire du bailleur. En pratique, il convient de justifier de cette autorisation au sous-locataire par écrit, concomitamment à la fourniture de la copie du bail principal 1494315445363. Deux rapports locatifs coexistent :
  • le bailleur et le locataire principal sont liés en vertu du bail initial ;
  • les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire sont régis par une convention rédigée librement. Il s'agit néanmoins d'une liberté encadrée, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable étant plafonné à celui du bail principal 1501342361454. Par ailleurs, la qualification de sous-location est conditionnée à l'existence d'un paiement ou d'une contrepartie véritable à l'occupation 1501343203348.
Un lien juridique apparaît parfois entre le bailleur et le sous-locataire à l'occasion d'un défaut de paiement du locataire principal. Dans cette hypothèse, le bailleur peut en effet réclamer directement au sous-locataire le montant du loyer à concurrence du prix de la sous-location (C. civ., art. 1753).
– La sous-location et le simple hébergement. – Un locataire bénéficie du libre usage de son logement. À ce titre, il peut héberger gratuitement les personnes de son choix, aucune atteinte ne pouvant être portée à ce principe 1494317332101. En revanche, le versement d'une contrepartie financière ou en nature caractérise une sous-location nécessitant l'accord écrit du bailleur.
– La sous-location d'une habitation à loyer modéré. – La sous-location d'un logement HLM est en principe interdite sous peine d'une amende de 9 000 € (CCH, art. L. 442-8). Par dérogation, les locataires ont la faculté de sous-louer une partie de leur logement à des personnes âgées de moins de trente ans, de plus de soixante ans, ou à des personnes adultes présentant un handicap, après information de l'organisme bailleur (CCH, art. L. 442-8-1). Cette disposition, introduite par la loi Molle, est un moyen de lutter contre la sous-occupation s'apparentant à de la vacance partielle 1496477364708.

Les sanctions d'une sous-location irrégulière

– Pas de résolution contractuelle. – La clause résolutoire sanctionnant la cession du bail contractuellement proscrite est réputée non écrite 1501582514155. Ainsi, la résiliation du bail pour infraction à une interdiction de sous-louer et le versement de dommages et intérêts au propriétaire sont soumis à l'appréciation souveraine des juges du fond.
– L'appréciation des juges à défaut de prévision contractuelle. – En cas de sous-location non autorisée, les tribunaux apprécient les faits pour satisfaire ou non la demande du propriétaire. Un tribunal a considéré que les manquements au contrat engendrés par une sous-location non autorisée ne justifiaient pas la résiliation du bail, mais que la procédure valait avertissement solennel 1494319703268. Dans une autre espèce, les locataires ont été condamnés à verser au bailleur une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour avoir loué leur logement sur la plate-forme Airbnb 1494319906651. Sauf trouble manifeste de voisinage 1497705143962, les tribunaux prononcent rarement la résiliation du bail, évitant ainsi des expulsions contraires à l'esprit de la loi de 1989.
– Inopposabilité et résolution de la convention. – Outre son inopposabilité au bailleur, la sanction d'une sous-location irrégulière est la résolution judiciaire systématique du bail principal. Les juges sont tenus d'appliquer la clause résolutoire figurant dans le bail 1495725336791. À défaut de clause résolutoire, les tribunaux se prononcent selon la gravité des faits 1495725669336.
La disparition du bail principal entraîne la résiliation de la sous-location 1495725845288.
Par ailleurs, le bailleur a la faculté de refuser le renouvellement du bail principal sans s'exposer au paiement d'une indemnité d'éviction 1495726003129, la sous-location irrégulière constituant un motif légitime de non-renouvellement 1495690766545. Enfin, le sous-locataire irrégulier ne bénéficie pas du droit au renouvellement 1495690994399.

La mise à disposition par un propriétaire d'une partie de sa résidence principale

En quittant le foyer familial, les enfants laissent parfois un grand vide derrière eux. Pour le combler, certains propriétaires hébergent des personnes en leur proposant les chambres disponibles. Il s'agit d'un véritable partage de l'occupation, le logement étant habité par le propriétaire et un autre occupant. Deux situations se distinguent : la location d'une partie de la résidence principale (I) et l'hébergement intergénérationnel contre services (II).

La location d'une partie de la résidence principale

– Civilement, une véritable location. – La location d'une partie de la résidence principale obéit aux contrats types des locations de biens à usage d'habitation vides ou meublés 1494335947169. La pièce louée doit répondre aux conditions de décence imposées par la loi (V. n° ).
– Un choix souvent fiscal. – Pour des raisons fiscales, le bailleur opte souvent pour la location meublée 1501346214978. En effet, les revenus tirés de cette location sont exonérés de toute imposition s'ils sont raisonnables. Pour 2017, le loyer annuel hors charges par mètre carré de surface habitable est plafonné à 184 € en Île-de-France et 135 € dans les autres régions (V. n° ). Dans cette hypothèse, la durée du bail est d'une année minimum tacitement reconductible, ou de neuf mois non reconductible en cas de location à un étudiant 1501346239450.

L'hébergement intergénérationnel contre services

– Une dérogation au régime de la location. – L'hébergement intergénérationnel contre services est l'expression d'un engagement solidaire réunissant des jeunes en quête d'un logement et des seniors recherchant des individus bienveillants susceptibles de leur rendre quelques services au quotidien. C'est en quelque sorte un échange de bons procédés par des prestations de services.
Les parties signent une convention d'hébergement provisoire dérogatoire au statut du bail d'habitation. Ce contrat détaille les lieux occupés et les engagements de chacun. La participation aux charges du logement est adaptée en fonction de l'implication de la personne hébergée.
À l'heure où la dépendance des personnes âgées s'accentue et où la recherche de lien social s'accroît, nul doute que cette formule connaisse un succès grandissant. Pour accompagner son développement, des clarifications fiscales et sociales s'imposent néanmoins.