Une notion à géométrie variable

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation a des sources multiples et est également à géométrie variable selon la localisation du logement.

La décence est imposée en premier lieu par le Code civil, tel que modifié par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi « SRU ») . Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale , un logement décent .

La décence du logement est définie à l'article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 qui renvoie au décret dit « décret décence » du 30 janvier 2002 , lequel en précise les critères.

La définition initiale du décret « décence » ne visait que le respect des normes de sécurité, de salubrité, de confort et d'habitabilité . La loi Alur a ajouté un critère de performance énergétique minimale et la loi Elan a précisé que le logement doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ».

La loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale, en ajoutant à l'article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an », dont l'entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1^er janvier 2023.

Par ailleurs, les dispositions du règlement sanitaire départemental (RSD) doivent être également respectées . Une difficulté survient dans l'hypothèse où les dispositions du RSD diffèrent de celles du décret « décence » de 2002. Il ressort de la jurisprudence que celles du RSD priment lorsqu'elles sont plus rigoureuses et non incompatibles . Toutefois, en 2017, la Cour de cassation a estimé dans un arrêt non publié au bulletin que les dispositions du décret du 30 janvier 2002, postérieur au RSD, prévalaient à raison de la hiérarchie des normes et de son entrée en vigueur postérieure au RSD . Cet argument ne saurait prospérer, un texte spécial pouvant préciser un texte général. Nous préconisons d'appliquer en tout état de cause les dispositions les plus rigoureuses.

Cette situation de juxtaposition de normes nous amène à proposer, comme de nombreux auteurs et praticiens, à uniformiser les normes de décence et à en clarifier le champ d'application. La suppression des RSD, ayant pour objet des règles d'hygiène et de salubrité, pourrait être envisagée, tant leur consultation est peu aisée, leur teneur ancienne et non mise à jour, et leurs termes contradictoires avec le décret « décence », engendrant les difficultés de lisibilité et d'application soulignées.

Nous présenterons successivement le champ d'application, la définition et les critères, les sanctions, et enfin les mesures préventives.