Un logement décent

- Logements dont la location est interdite. - À titre liminaire, il convient également de préciser que les locaux doivent être propres à l'habitation, et que ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux :

des locaux, dans des situations qui conduisent manifestement à leur suroccupation ; pour l'appréciation de la suroccupation, il convient de se référer à l'article D. 542-14, 2^o du Code de la santé publique qui fixe le nombre de personnes pouvant occuper un logement en fonction de sa surface ;
les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation .

Par ailleurs, l'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation prohibe la location :

des appartements au sein d'immeubles frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou déclarés insalubres, ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n^o 48-1360 du 1^er septembre 1948 ;
des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³ , ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du Code de la santé publique, et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code ;
toute division par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.

Les développements qui suivent présentent les obligations du bailleur, le champ d'application, les critères et les sanctions encourues. Les dispositifs de lutte contre l'habitat indigne seront développés en seconde partie de la présente commission (V. infra, n^os et s.).

Une notion à géométrie variable

Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation a des sources multiples et est également à géométrie variable selon la localisation du logement.

La décence est imposée en premier lieu par le Code civil, tel que modifié par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite loi « SRU ») . Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale , un logement décent .

La décence du logement est définie à l'article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 qui renvoie au décret dit « décret décence » du 30 janvier 2002 , lequel en précise les critères.

La définition initiale du décret « décence » ne visait que le respect des normes de sécurité, de salubrité, de confort et d'habitabilité . La loi Alur a ajouté un critère de performance énergétique minimale et la loi Elan a précisé que le logement doit être « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ».

La loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale, en ajoutant à l'article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an », dont l'entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1^er janvier 2023.

Par ailleurs, les dispositions du règlement sanitaire départemental (RSD) doivent être également respectées . Une difficulté survient dans l'hypothèse où les dispositions du RSD diffèrent de celles du décret « décence » de 2002. Il ressort de la jurisprudence que celles du RSD priment lorsqu'elles sont plus rigoureuses et non incompatibles . Toutefois, en 2017, la Cour de cassation a estimé dans un arrêt non publié au bulletin que les dispositions du décret du 30 janvier 2002, postérieur au RSD, prévalaient à raison de la hiérarchie des normes et de son entrée en vigueur postérieure au RSD . Cet argument ne saurait prospérer, un texte spécial pouvant préciser un texte général. Nous préconisons d'appliquer en tout état de cause les dispositions les plus rigoureuses.

Cette situation de juxtaposition de normes nous amène à proposer, comme de nombreux auteurs et praticiens, à uniformiser les normes de décence et à en clarifier le champ d'application. La suppression des RSD, ayant pour objet des règles d'hygiène et de salubrité, pourrait être envisagée, tant leur consultation est peu aisée, leur teneur ancienne et non mise à jour, et leurs termes contradictoires avec le décret « décence », engendrant les difficultés de lisibilité et d'application soulignées.

Nous présenterons successivement le champ d'application, la définition et les critères, les sanctions, et enfin les mesures préventives.

Le champ d'application

Le champ d'application varie selon le texte auquel on se réfère :

- Hôtels meublés. - La loi Alur avait prévu un décret visant à régir les règles de décence des locaux meublés constituant la résidence principale du preneur, situés dans les hôtels meublés .

Constatant la difficulté de définir des règles différentes de celles déjà applicables à tous les logements, la loi Elan a supprimé la disposition de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoyant la publication de ce décret. Désormais, les règles de décence de droit commun restent applicables à ces logements.

La définition et les critères

La définition

- Définition de la décence résultant de l'article 6 la loi de 1989. - Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les critères sont définis par un décret en Conseil d'État du 30 janvier 2002 .

La loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale en ajoutant à l'article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an », dont l'entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1^er janvier 2023.

Cette obligation de décence est un des éléments de l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est obligé , savoir :

a) délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

- Obligation d'ordre public. - L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d'ordre public, les parties ne pouvant pas y déroger en prévoyant par exemple la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit .

Les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité .

Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance d'un logement décent même dans l'hypothèse de la connaissance par les locataires de cette information .

- Tempéraments à l'obligation de mise à disposition d'un logement décent. - L'obligation continue de mise à disposition d'un logement décent (fondée sur le décret « décence » ou le RSD) peut être écartée si le bailleur apporte la preuve que l'état actuel du logement est la conséquence directe du manque d'entretien du locataire .

Les critères

L'article 1719 du Code civil ne définit pas la notion de logement décent. Le décret « décence » en précise les critères. Toutefois, ce décret a été pris pour l'application de l'article 6 de la loi de 1989 et ne serait donc pas applicable aux logements non visés par cet article, et notamment en présence d'un bail commercial portant également sur le logement du preneur. Néanmoins, les juges l'ont appliqué en pareil cas et donnent implicitement au juge du fond le pouvoir d'apprécier souverainement si le preneur avait son habitation principale dans une partie des lieux loués .

Les critères résultant du décret « décence »

Le cas particulier de la colocation

- Application à la colocation. - Les critères énoncés par le décret de 2002 n'étaient pas adaptés aux colocations pour lesquelles chaque locataire est titulaire d'un bail portant sur une chambre . En effet, les chambres ne disposent pas de coin-cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et d'évacuation des eaux usées .

L'article 8-1, § 2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais qu'en cas de colocation à baux multiples, il est tenu compte, pour apprécier les conditions de décence, de l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Par ailleurs, les colocations à baux multiples constituant une division de logements, les dispositions de l'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation qui imposent la mise à disposition de locaux d'une superficie et d'un volume habitables supérieurs, respectivement, à 14 m² et à 33 m³, sont applicables.

Ces superficies minimales sont incompatibles avec celles prévues par le décret relatif à la décence. Le décret en Conseil d'État qui devait adapter les règles de la décence aux colocations n'est toujours pas intervenu depuis 2014. L'article 8-1, § 2 précité, tel que modifié par la loi Elan, prévoit désormais que par dérogation au même article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 m² et à 20 m³.

Les sanctions

Les sanctions varient selon le texte invoqué par les parties et retenu par les juges.

Les sanctions résultant du Code civil

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant .

Le locataire peut :

demander des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
se prévaloir du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent pour suspendre le règlement des loyers et paralyser le cas échéant par ce biais les effets d'un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers .

Il incombe au locataire d'apporter la preuve de l'indécence, de l'insalubrité ou de l'absence d'habitabilité d'un logement .

Les sanctions résultant de la loi 1989 et du décret « décence »

Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours . À défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20 de la loi de 1989. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au préfet l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6 de la loi de 1989.

En copropriété. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa de l'article 6 de la loi de 1989, lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. Cette dernière disposition entrera en vigueur à une date fixée par décret à intervenir, et au plus tard le 1^er janvier 2023 .

- Obligation de relogement ? - Aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité .

Il en serait différemment si le logement n'était pas indécent mais frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril assorti d'une interdiction d'habiter .

Bien que le texte ne le précise pas, il paraît évident qu'un logement indécent ne peut être loué . Il ne précise également pas le sort d'un tel bail s'il était néanmoins conclu. Comme indiqué, l'article 20-1 de la loi de 1989 précise que la demande du locataire ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours. Toutefois, en vertu d'un ordre public de direction, le juge pourrait s'arroger le pouvoir de prononcer sa résiliation .

Les sanctions résultant du Code de la construction et de l'habitation

L'article L. 511-6 du Code de la construction et de l'habitation punit d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter des travaux prescrits par le maire d'un immeuble menaçant ruine, et de trois ans emprisonnement et de 100 000 € d'amende :

le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;
le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser des locaux prise en application de l'article L. 511-2 et l'interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l'article L. 511-5.

L'article L. 521-4 du même code punit de trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 € le fait :

en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu'il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3-1, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d'intimidation ou de rendre impropres à l'habitation les lieux qu'il occupe ;
de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l'occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l'article L. 521-2 ;
de refuser de procéder à l'hébergement ou au relogement de l'occupant, bien qu'étant en mesure de le faire.

L'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation punit d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 € les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies par le même article.

Les personnes physiques encourent également l'interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction .

Les sanctions résultant du Code de la santé publique

L'article L. 1337-4 du Code de la santé publique incrimine le fait de mettre à disposition un local :

impropre, par nature, à l'habitation ;
dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation ;
dont l'utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ;
déclaré insalubre par arrêté préfectoral .

Le préfet met en demeure la personne qui a mis à disposition des locaux tels que caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation qui ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux . La mise en demeure précise que, à l'expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux impropres à l'habitation ou, le cas échéant, de non-réalisation des mesures prescrites, la personne qui les a mis à disposition est redevable d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 1331-29-1 du Code de la santé publique.

Les dispositions de l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables.

Les sanctions résultant du règlement sanitaire départemental

En application des articles L. 1311-1 et L. 1311-2 du Code de la santé publique, le maire doit veiller au respect des dispositions du règlement sanitaire départemental. En outre, au titre de son pouvoir de police générale, précisé à l'article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales, le maire doit assurer la salubrité publique. Il doit donc faire cesser toute cause d'insalubrité sur le territoire de sa commune. Par ailleurs, le règlement sanitaire départemental prévoit des sanctions pénales en cas d'infractions à ce règlement. Elles sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire visés aux articles L. 2122-31 et L. 2212-5 du Code général des collectivités territoriales .

Les sanctions pénales

Le non-respect d'un règlement sanitaire départemental est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la troisième classe, soit une amende forfaitaire de 450 € .

Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 € d'amende . Les juges se fondent tant sur les critères issus du décret du 30 janvier 2002 que sur ceux résultant des dispositions du règlement sanitaire départemental.

Le fait d'exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende .

Les personnes physiques et morales coupables de l'infraction de soumission à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine prévue à l'article 225-14 du Code pénal encourent également les peines complémentaires suivantes :

« 1^o La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 est égal à celui de l'indemnité d'expropriation ;

2^o L'interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien ou d'un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières ; cette interdiction ne porte toutefois pas sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien immobilier à usage d'habitation à des fins d'occupation à titre personnel ;

3^o La confiscation de tout ou partie des biens leur appartenant ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont elles ont la libre disposition, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis ».

Les sanctions pénales encourues sont présentées de manière succincte.

Les mesures préventives

Les dispositions relatives à la déclaration de mise en location ainsi qu'à l'autorisation de mise en location qui permettent de contrôler, de manière préventive, la conformité des logements loués aux critères de décence seront abordées en seconde partie (V. infra, n^o ).

Nous rappellerons également, pour mémoire, d'autres mesures préventives :

le droit à l'allocation-logement est subordonné à la délivrance d'un logement décent à peine d'obligation de restitution des allocations directement perçues ;
les organismes ou services débiteurs de prestations familiales sont habilités à faire vérifier sur place si le logement est décent ;
l'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire ;
l'obligation des syndics de copropriété et des agents immobiliers de signalement au procureur de la République des logements indignes .