Les sanctions

Les sanctions

Les sanctions varient selon le texte invoqué par les parties et retenu par les juges.

Les sanctions résultant du Code civil

Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant .
Le locataire peut :
  • demander des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;
  • se prévaloir du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent pour suspendre le règlement des loyers et paralyser le cas échéant par ce biais les effets d'un commandement de payer visant la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers .
Il incombe au locataire d'apporter la preuve de l'indécence, de l'insalubrité ou de l'absence d'habitabilité d'un logement .

Les sanctions résultant de la loi 1989 et du décret « décence »

Le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours . À défaut d'accord entre les parties, ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20 de la loi de 1989. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du Code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au préfet l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6 de la loi de 1989.
En copropriété. Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa de l'article 6 de la loi de 1989, lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal. Cette dernière disposition entrera en vigueur à une date fixée par décret à intervenir, et au plus tard le 1er janvier 2023 .
- Obligation de relogement ? - Aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité .
Il en serait différemment si le logement n'était pas indécent mais frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril assorti d'une interdiction d'habiter .
Bien que le texte ne le précise pas, il paraît évident qu'un logement indécent ne peut être loué . Il ne précise également pas le sort d'un tel bail s'il était néanmoins conclu. Comme indiqué, l'article 20-1 de la loi de 1989 précise que la demande du locataire ne porte pas atteinte à la validité du contrat en cours. Toutefois, en vertu d'un ordre public de direction, le juge pourrait s'arroger le pouvoir de prononcer sa résiliation .

Les sanctions résultant du Code de la construction et de l'habitation

L'article L. 511-6 du Code de la construction et de l'habitation punit d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter des travaux prescrits par le maire d'un immeuble menaçant ruine, et de trois ans emprisonnement et de 100 000 € d'amende :
  • le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l'habitation de quelque façon que ce soit dans le but d'en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;
  • le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser des locaux prise en application de l'article L. 511-2 et l'interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l'article L. 511-5.
L'article L. 521-4 du même code punit de trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 € le fait :
  • en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu'il détient en application des articles L. 521-1 à L. 521-3-1, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d'intimidation ou de rendre impropres à l'habitation les lieux qu'il occupe ;
  • de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l'occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l'article L. 521-2 ;
  • de refuser de procéder à l'hébergement ou au relogement de l'occupant, bien qu'étant en mesure de le faire.
L'article L. 111-6-1 du Code de la construction et de l'habitation punit d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 75 000 € les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d'autrui des locaux destinés à l'habitation et provenant d'une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies par le même article.
Les personnes physiques encourent également l'interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d'exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l'infraction .

Les sanctions résultant du Code de la santé publique

L'article L. 1337-4 du Code de la santé publique incrimine le fait de mettre à disposition un local :
  • impropre, par nature, à l'habitation ;
  • dans des conditions qui conduisent manifestement à sa suroccupation ;
  • dont l'utilisation présente un danger pour la santé ou la sécurité des occupants ;
  • déclaré insalubre par arrêté préfectoral .
Le préfet met en demeure la personne qui a mis à disposition des locaux tels que caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation qui ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux . La mise en demeure précise que, à l'expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux impropres à l'habitation ou, le cas échéant, de non-réalisation des mesures prescrites, la personne qui les a mis à disposition est redevable d'une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l'article L. 1331-29-1 du Code de la santé publique.
Les dispositions de l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d'assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l'article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l'article L. 521-3-2 sont applicables.

Les sanctions résultant du règlement sanitaire départemental

En application des articles L. 1311-1 et L. 1311-2 du Code de la santé publique, le maire doit veiller au respect des dispositions du règlement sanitaire départemental. En outre, au titre de son pouvoir de police générale, précisé à l'article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales, le maire doit assurer la salubrité publique. Il doit donc faire cesser toute cause d'insalubrité sur le territoire de sa commune. Par ailleurs, le règlement sanitaire départemental prévoit des sanctions pénales en cas d'infractions à ce règlement. Elles sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire visés aux articles L. 2122-31 et L. 2212-5 du Code général des collectivités territoriales .

Les sanctions pénales

Le non-respect d'un règlement sanitaire départemental est puni de l'amende prévue pour les contraventions de la troisième classe, soit une amende forfaitaire de 450 € .
Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 € d'amende . Les juges se fondent tant sur les critères issus du décret du 30 janvier 2002 que sur ceux résultant des dispositions du règlement sanitaire départemental.
Le fait d'exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de sécurité ou de prudence imposée par la loi ou le règlement est puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 € d'amende .
Les personnes physiques et morales coupables de l'infraction de soumission à des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine prévue à l'article 225-14 du Code pénal encourent également les peines complémentaires suivantes :
« 1o La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l'infraction ont fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, le montant de la confiscation en valeur prévue au neuvième alinéa de l'article 131-21 est égal à celui de l'indemnité d'expropriation ;
2o L'interdiction pour une durée de dix ans au plus d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ou d'être usufruitier d'un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien ou d'un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières ; cette interdiction ne porte toutefois pas sur l'acquisition ou l'usufruit d'un bien immobilier à usage d'habitation à des fins d'occupation à titre personnel ;
3o La confiscation de tout ou partie des biens leur appartenant ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont elles ont la libre disposition, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis ».
Les sanctions pénales encourues sont présentées de manière succincte.