Les conditions

Les conditions

Le titre exécutoire

La procédure d'expulsion requiert un titre exécutoire, lequel peut être une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

Un titre

Une décision de justice

Le juge compétent est le juge d'instance . Une décision de justice constatant ou ordonnant la résiliation du bail est insuffisante pour mettre en œuvre une procédure d'expulsion. Seule une décision de justice ordonnant ou autorisant l'expulsion de l'occupant pourra permettre d'engager la procédure, ce qui impose de demander expressément dans l'assignation le prononcé de l'expulsion de l'occupant.
Depuis l'ordonnance no 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière , le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi .

Un procès-verbal de conciliation exécutoire

Cette possibilité résultait initialement d'une réponse ministérielle et a été légalisée . Le bail par acte authentique ne permet pas l'expulsion, même s'il constitue un titre exécutoire . Par ailleurs, l'expulsion ne peut pas davantage être poursuivie en vertu d'une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance, ce titre ne constituant aucun des deux titres exécutoires limitativement énumérés .

Exécutoire

Le titre doit revêtit un caractère exécutoire.

La décision de justice

Il ressort de l'article 504 du Code de procédure civile que la preuve du caractère exécutoire ressort du jugement lorsque celui-ci n'est susceptible d'aucun recours suspensif ou qu'il bénéficie de l'exécution provisoire. Dans les autres cas, cette preuve résulte :
  • soit de l'acquiescement de la partie condamnée ;
  • soit de la notification de la décision et d'un certificat permettant d'établir, par rapprochement avec cette notification, l'absence, dans le délai, d'une opposition, d'un appel, ou d'un pourvoi en cassation lorsque le pourvoi est suspensif.
Toute partie peut se faire délivrer par le greffier de la juridiction devant laquelle le recours pouvait être formé un certificat attestant l'absence d'opposition, d'appel ou de pourvoi en cassation ou indiquant la date du recours s'il en a été formé un .
- Exécution provisoire. - L'exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée, si ce n'est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.
Sont notamment exécutoires de droit à titre provisoire les ordonnances de référé, les décisions qui prescrivent des mesures provisoires pour le cours de l'instance, celles qui ordonnent des mesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge de la mise en état qui accordent une provision au créancier .
Lorsque l'exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d'appel, que par le premier président et dans les cas suivants :
1o si elle est interdite par la loi ;
2o si elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ; dans ce dernier cas, le premier président peut aussi prendre les mesures prévues aux articles 517 à 522 du Code de procédure civile.
Le même pouvoir appartient, en cas d'opposition, au juge qui a rendu la décision.
Lorsque l'exécution provisoire est de droit, le premier président peut prendre les mesures prévues au deuxième alinéa de l'article 521 et à l'article 522 du Code de procédure civile.
Le premier président peut arrêter l'exécution provisoire de droit en cas de violation manifeste du principe du contradictoire ou de l'article 12 du même code et lorsque l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.
Les conséquences manifestement excessives sont appréciées souverainement par les premiers présidents .

Le procès-verbal de conciliation

Le procès-verbal de conciliation doit être signé par les parties et le juge, une transaction rendue exécutoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance étant insuffisante .

La signification du commandement de quitter les lieux

Un commandement de quitter les lieux doit être notifié au locataire . S'agissant d'un acte d'administration , l'expulsion peut être poursuivie par l'un quelconque des indivisaires . Conformément aux dispositions de l'article 1751 du Code civil, une procédure d'expulsion doit être diligentée contre les deux époux et partenaires pacsés et par suite la décision signifiée aux deux .
Le commandement d'avoir à libérer les locaux prend la forme d'un acte d'huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité :
1o l'indication du titre exécutoire en vertu duquel l'expulsion est poursuivie ;
2o la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l'exécution des opérations d'expulsion ;
3o l'indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
4o l'avertissement qu'à compter de cette date il peut être procédé à l'expulsion forcée du débiteur ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef .
Ce commandement peut être délivré dans l'acte de signification du jugement.
Le commandement d'avoir à libérer les locaux ne peut être signifié à domicile élu , mais doit l'être au domicile réel. Si l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité vise des personnes non dénommées, l'acte est remis au parquet à toutes fins .
Lorsque l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le commandement d'avoir à libérer les locaux contient, à peine de nullité, en plus des mentions prévues à l'article R. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, la reproduction des articles L. 412-1 à L. 412-6. Par dérogation au précédent alinéa, les articles L. 412-3 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l'application de l'article L. 412-7. Les articles L. 412-1 à L. 412-6 ne sont pas reproduits pour l'application de l'article L. 412-8 .
L'expulsion portant sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suivent le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 du Code des procédures civiles d'exécution .
Ce délai de deux mois :
  • est applicable si le locataire est une société civile immobilière ;
  • n'est pas applicable :
  • peut être supprimé ou réduit par le juge, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ;
  • peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques ;
  • être supprimé par le juge au moyen d'une décision spéciale et motivée.
Par ailleurs, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel , dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable :
  • lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi de 1948 ;
  • lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ;
  • à l'occupant entré par voie de fait ;
  • à un locataire logé dans un local accessoire au commerce loué . En revanche, cela a été admis pour les occupants d'un logement à titre d'accessoire de leur emploi ou de leur fonction ou dépendant d'une exploitation rurale .
Ce délai ne peut être accordé :
  • lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions normales ;
  • aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d'étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition .

L'information du préfet

Le préfet doit être impérativement informé dans les conditions ci-après énoncées. Dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, l'huissier de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le préfet afin que celui-ci informe :
  • la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;
  • et le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable.
À défaut de saisine du préfet par l'huissier, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.
L'information du préfet a été renforcée par la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Lorsque l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, le juge qui ordonne l'expulsion ou qui, avant la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux mentionné à l'article L. 411-1, statue sur une demande de délais présentée sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution peut, même d'office, décider que l'ordonnance ou le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par ladite loi de 1990 .
Pour l'application de l'article L. 412-5 du même code, l'huissier de justice envoie au préfet du lieu de situation de l'immeuble, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique, copie du commandement d'avoir à libérer les locaux.
Dans toute la mesure du possible, il communique tous renseignements relatifs à l'occupant dont l'expulsion est poursuivie ainsi qu'aux personnes vivant habituellement avec lui.
Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée à la diligence de l'huissier de justice au préfet au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990.

Cas particulier : conclusion d'un protocole d'accord entre le bailleur et l'occupant en vue du rétablissement du bail

Comme indiqué précédemment, un volet du dispositif de prévention des expulsions est la conclusion entre le bailleur et l'occupant d'un protocole en vue du rétablissement du bail.
Les bénéficiaires de ce dispositif sont :
  • les locataires et sous-locataires du parc HLM conventionné ou non ;
  • les locataires du parc des sociétés d'économie mixte conventionné.
Lorsque le bail de l'occupant est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d'un protocole d'accord conclu entre le bailleur et l'intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d'occupation, et donne droit à l'aide personnalisée au logement (pour les logements conventionnés) ou à l'allocation logement (pour les logements non conventionnés).
Ce dispositif issu de la loi du 18 janvier 2005 n'est pas applicable lorsque le bail est résilié pour d'autres motifs .
La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d'apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.
Sous réserve du respect des engagements de l'occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d'expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. L'organisme retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire de résiliation du bail si le locataire ne respecte pas les conditions du protocole.
L'occupant s'engage à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative approuvé par le représentant de l'organisme payeur et joint au protocole.