La protection issue du droit commun du bail : une protection a minima pour les concubins

- Régime légal de droit commun. - Les concubins ne bénéficient pas de la protection instituée par l'article 1751 du Code civil. Pour autant, la législation sur les baux d'habitation leur apporte une protection minimale en érigeant en droit fondamental le droit au logement, dont les époux comme les partenaires pacsés peuvent bénéficier.

Lorsque le bail est signé par un seul des concubins

Lorsqu'un couple vit en union libre, n'a la qualité de locataire que celui qui est intervenu en qualité de preneur au contrat de location. Seul le signataire du bail est redevable du loyer et des charges : le bailleur ne peut jamais les réclamer au concubin non signataire du contrat, sauf s'il s'est porté caution.

- Sort du bail en cas de rupture du couple. - L'article 14 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès de celui-ci , son concubin resté seul peut prétendre au transfert du bail s'il vivait dans le logement depuis au moins un an à la date de l'abandon ou du décès et que le concubinage était notoire (ce qui se prouve par tous moyens). Il est traité comme un époux ou un partenaire pacsé et n'a pas à justifier de conditions de ressources particulières.

Il lui appartient de faire la demande expresse de transfert auprès du bailleur dans un délai raisonnable. Le transfert du bail a pour effet de substituer le bénéficiaire au locataire initial dans tous ses droits et obligations ; toutefois, le bénéficiaire n'est pas tenu de régler les arriérés de loyers (sauf s'il s'était porté caution). Il devient personnellement titulaire du contrat de bail.

Mais d'autres proches du locataire initial peuvent également bénéficier du transfert du bail d'habitation : il s'agit notamment des ascendants et des descendants de celui-ci sous réserve d'une cohabitation stable et continue d'au moins un an avant le décès du locataire ou l'abandon du domicile. Figurent aussi dans les bénéficiaires les personnes à charge du locataire initial sous réserve également d'une cohabitation d'une durée d'une année. Sont également concernés par cette disposition le conjoint et le partenaire pacsé, mais sans condition de délai. Les conditions posées par l'article 14 étant remplies, il n'existe aucun ordre de priorité entre les bénéficiaires. Aussi il appartient au juge saisi de plusieurs demandes de trancher entre les intérêts en présence.

L'article 14 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public.

- Sort du bail en cas de congé du locataire. - Par ailleurs, l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas vocation à s'appliquer en cas de congé donné par le locataire au bailleur, préalablement à son départ. Le concubin abandonné ne pourra alors prétendre à aucune continuation du bail. Il devra lui aussi quitter les lieux sauf à ce que le bailleur consente à les lui louer. Sa qualité de simple concubin le place dans une certaine précarité.

- Sort du bail en cas de congé du bailleur. - Dans l'hypothèse d'un congé délivré par le bailleur au titulaire du bail, le concubin non signataire ne pourra demeurer dans les lieux à la fin du préavis (sauf cas d'abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès de celui-ci).

Lorsque le bail est signé par les deux concubins

Dans cette hypothèse, chacun des concubins a la qualité de preneur. Les concubins sont dès lors tenus au paiement du loyer et des charges, solidairement si une clause de solidarité est incluse dans le bail ou à hauteur de 50 % chacun si aucune clause de solidarité ne figure dans le contrat de location. En effet, la solidarité n'est pas automatique pour les concubins, à la différence de ce qui existe, par une disposition de la loi, pour les époux et les partenaires pacsés.

- Sort du bail en cas de rupture du couple. - Si l'un des signataires du bail abandonne son domicile ou décède, le contrat de location se poursuit au profit du seul concubin signataire restant en place.

- Sort du bail en cas de congé du locataire. - Les concubins peuvent adresser leur préavis simultanément dans le même courrier ou séparément. Lorsqu'un seul donne congé, l'autre reste locataire du bail en cours. En présence d'une clause de solidarité conventionnelle figurant dans le contrat de bail, le concubin qui donne congé reste redevable du loyer et des charges du logement.

- Sort du bail en cas de congé du bailleur. - Lorsque le congé est délivré par le bailleur, celui-ci doit le notifier par écrit à chaque locataire ; à défaut, le congé est invalide. Toutefois, la Cour de cassation a estimé que le congé délivré par le bailleur à un seul des preneurs solidaires était opposable aux autres . Au vu des règles en vigueur, il y a lieu d'informer les concubins en union libre de la précarité de la situation de celui qui n'est pas partie au contrat de bail. Il est judicieux de les inciter à solliciter en cours de bail, un avenant au contrat pour permettre au concubin d'en devenir cotitulaire.