La définition et les critères

- Définition de la décence résultant de l'article 6 la loi de 1989. - Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les critères sont définis par un décret en Conseil d'État du 30 janvier 2002 .

La loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 a apporté des précisions en ce qui concerne la performance énergétique minimale en ajoutant à l'article 6 de la loi n^o 89-462 du 6 juillet 1989 les mots : « défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an », dont l'entrée en vigueur interviendra à une date fixée par décret à intervenir et au plus tard le 1^er janvier 2023.

Cette obligation de décence est un des éléments de l'obligation de délivrance à laquelle le bailleur est obligé , savoir :

a) délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et les modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

- Obligation d'ordre public. - L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d'ordre public, les parties ne pouvant pas y déroger en prévoyant par exemple la livraison d'un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d'un loyer réduit .

Les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité .

Le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de délivrance d'un logement décent même dans l'hypothèse de la connaissance par les locataires de cette information .

- Tempéraments à l'obligation de mise à disposition d'un logement décent. - L'obligation continue de mise à disposition d'un logement décent (fondée sur le décret « décence » ou le RSD) peut être écartée si le bailleur apporte la preuve que l'état actuel du logement est la conséquence directe du manque d'entretien du locataire .