Les subventions de l'ANAH

Les subventions de l'ANAH

L'Agence nationale de l'habitat (ANAH) est un établissement public d'État ayant pour mission de mettre en œuvre la politique nationale de développement et d'amélioration du parc de logements privés existant.
La rénovation thermique de l'habitat et la lutte contre la précarité énergétique figurent parmi ses priorités.
Elle accorde à ce titre des subventions pour l'amélioration énergétique (§ I).
En complément, les propriétaires bénéficient sous conditions de revenus de l'aide à la solidarité écologique accordée par le Fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART). Cette aide spécifique créée par l'État dans le cadre des investissements d'avenir est gérée par l'ANAH sous l'appellation « Programme Habiter Mieux » (§ II). L'attribution de cette subvention et le contrôle de son utilisation méritent une attention particulière (§ III).
– Une des missions de l'ANAH : favoriser le logement. – L'ANAH a notamment pour mission de faciliter la transformation de locaux non affectés à l'habitation en logements. À ce titre, elle consent des subventions. Ce dispositif concerne les logements utilisés à titre de résidence principale (CCH, art. L. 321-1, I). Il profite également à la transformation d'un local attenant au logement et affecté à l'origine à un autre usage que l'habitation en pièce habitable.
Seul un propriétaire bailleur est éligible à cette subvention.
Le logement issu de la transformation répond en principe au minimum au niveau « D » de performance énergétique. Néanmoins, un classement sous la lettre « E » est parfois accepté en cas d'impossibilité technique démontrée ou de surcoût disproportionné par rapport à l'objectif des travaux.
L'ANAH apprécie les demandes de subvention cas par cas 1509547582884.
– Les dispositifs non spécifiques utilisables. – Outre les aides spécifiquement mises en place, d'autres dispositifs fiscaux sont applicables à la transformation de biens en logement.
Les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 faisant ou ayant fait l'objet de travaux de transformation en logements sont éligibles à la réduction d'impôt « Pinel » 1507374395501.
Les locaux destinés à l'habitation alors qu'ils ne l'étaient pas initialement ouvrent droit à la réduction d'impôt « Malraux » pour les autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2017 1507375025927.
Enfin, le PTZ est également ouvert aux opérations de transformation d'un local en habitation 1514722326431.

Les conditions d'octroi des subventions

Les subventions de l'ANAH sont consenties sous diverses conditions résultant à la fois du Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. R. 321-12 à R. 321-22) et du règlement national de l'ANAH 1493562138678.

Personnes éligibles

Les personnes éligibles au bénéfice des subventions de l'ANAH sont limitativement énumérées (CCH, art. R. 321-12).
Parmi les personnes éligibles, seuls les propriétaires occupants (I), les propriétaires bailleurs (II)et les syndicats de copropriétaires éligibles (III)bénéficient de l'aide complémentaire du FART pour la rénovation thermique 1493563491560.

Les propriétaires occupants

– La qualité de propriétaire occupant. – La qualité de propriétaire occupant est reconnue :
  • aux personnes occupant le logement dont ils sont propriétaires ;
  • aux bénéficiaires d'un contrat de location-vente ou d'un contrat de location-accession ;
  • et aux porteurs de parts ou d'actions de sociétés civiles immobilières d'attribution.
Les occupants suivants entrent également dans la catégorie des propriétaires :
  • l'usufruitier et le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ;
  • le propriétaire indivis du logement ;
  • l'associé d'une société civile immobilière propriétaire du logement ;
  • le titulaire d'un droit réel conférant l'usage des locaux, tel qu'un bail emphytéotique, un bail à construction ou un droit réel de jouissance spéciale.
Les copropriétaires occupants bénéficient également d'une subvention, tant pour des travaux portant sur leur logement que pour les travaux portant sur les parties communes de l'immeuble décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
– La condition de ressources. – Les personnes éligibles sont les propriétaires occupants dont les ressources annuelles n'excèdent pas certains plafonds. Il existe deux plafonds :
  • le plafond de ressources standard s'appliquant aux ménages dont les ressources sont très modestes ;
  • et le plafond de ressources majoré s'appliquant aux ménages dont les ressources sont modestes (CCH, art. R. 321-12, II, al. 5).

Les propriétaires bailleurs

– La qualité de propriétaire bailleur. – Les propriétaires personnes physiques ou morales et les titulaires d'un droit réel conférant l'usage des locaux (preneur à bail emphytéotique, à construction, ou à réhabilitation) sont éligibles aux subventions de l'ANAH, à condition de donner le logement à bail sous certaines conditions.
En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire sollicitent conjointement la subvention, sous réserve de désigner un mandataire pour les représenter. À défaut de demande conjointe, l'usufruitier sollicite seul la subvention. Le nu-propriétaire ne dispose pas de cette faculté. En effet, seul l'usufruitier a la faculté de donner en location le logement concerné et, par conséquent, de prendre l'engagement de respecter les conditions de location exigées par l'ANAH 1493556494712.
Les indivisions et les personnes morales sont également éligibles, sous réserve qu'aucun des membres de l'indivision ou des associés et gérants ou administrateurs selon le cas 1505062560410, n'occupe le logement subventionné pendant la durée des engagements de location 1493556587641.
Le copropriétaire bailleur bénéficie d'une subvention pour les travaux portant sur le logement lui appartenant, mais également pour les travaux portant sur les parties communes de l'immeuble décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.
– L'absence de condition de ressources. – Le versement de la subvention au propriétaire bailleur n'est conditionné par aucune condition de ressource.

Les syndicats de copropriétaires

Certaines copropriétés affectées à l'habitation à hauteur de 75 % des lots ou des tantièmes minimum sont éligibles aux subventions de l'ANAH (CCH, art. R. 321-12, I, 7° et 8°).
Il s'agit des copropriétés :
  • faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ou situées dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (CCH, art. R. 321-12, I, 7°) ;
  • souhaitant réaliser des travaux portant sur des parties communes et équipements communs permettant l'accessibilité de l'immeuble ;
  • en difficultés financières 1493572089954.
Si la copropriété est éligible, tous les copropriétaires occupants ou bailleurs bénéficient de la subvention à hauteur de leur quote-part dans les parties communes, sans autres conditions.
La subvention attribuée au syndicat de copropriétaires peut être cumulée, pour les mêmes travaux, avec les subventions individuelles attribuées aux copropriétaires remplissant eux-mêmes les conditions d'attribution.
Néanmoins, le montant total des aides versées ne peut pas dépasser le montant maximum pouvant être versé au seul syndicat de copropriétaires 1493557416361.

Les biens éligibles

Les biens éligibles sont les logements anciens (I)utilisés à titre de résidence principale (II).

Les logements anciens

– Les logements éligibles. – Les subventions sont attribuées pour des travaux portant sur des locaux d'habitation en propriété ou en copropriété (CCH, art. L. 321-14).
Les subventions profitent également :
  • aux locaux non affectés à usage d'habitation mais transformés en locaux d'habitation utilisés à titre de résidence principale (CCH, art. L. 321-1, I) 1500132226211 ;
  • aux locaux mixtes d'habitation et professionnels s'ils sont utilisés à titre de résidence principale 1493558854852 ;
  • aux locaux d'habitation inclus dans un bail commercial mais uniquement à titre exceptionnel (CCH, art. R. 312-1, II) ;
  • et aux locaux d'habitation inclus dans un bail rural (CCH, art. L. 321-1, I).
– L'ancienneté du logement. – Pour être éligibles, les logements doivent être achevés depuis quinze ans au moins à la date de la notification de la décision d'octroi de la subvention. Ce délai est ramené à dix ans lorsque les travaux portent sur les parties communes d'un immeuble faisant l'objet d'un plan de sauvegarde (CCH, art. R. 321-14).
Toutefois, cette condition d'ancienneté de l'immeuble n'est pas obligatoirement exigée lorsque les travaux envisagés tendent à économiser de l'énergie.

Les logements utilisés à titre de résidence principale

L'utilisation à titre de résidence principale s'entend d'une occupation effective d'au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Les conditions d'occupation et la durée à respecter varient en fonction de chacun des bénéficiaires de la subvention (CCH, art. R. 321-20. – Règl. gén. ANAH, art. 15).
– Les propriétaires occupants. – Les propriétaires occupants, bénéficiaires d'une subvention, doivent occuper le logement dans le délai maximum d'un an suivant la date de déclaration d'achèvement des travaux. Pour les travaux ne nécessitant pas d'autorisation d'urbanisme, le délai débute à compter de la transmission des factures à l'ANAH.
Le logement est ensuite occupé par le subventionné pendant une durée de six ans minimum. Toutefois, la subvention n'est pas remise en cause si le bénéficiaire est autorisé à ne pas occuper le logement pour des motifs d'ordre médical, familial ou professionnel. Cette autorisation est parfois conditionnée à l'obligation de louer le logement à titre de résidence principale avec, le cas échéant, des engagements de location spécifique (Règl. gén. ANAH, art. 15-D).
– Les propriétaires bailleurs. – Les propriétaires bailleurs sont tenus de respecter des conditions particulières de location.
À ce titre, une convention type est conclue avec l'ANAH (CCH, art. L. 321-4) 1500734067098. Les propriétaires s'engagent à louer le logement nu à titre de résidence principale pendant toute la durée de la convention, et pour neuf ans au moins à compter de la déclaration d'achèvement des travaux. Il convient également de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires (Règl. gén. ANAH, art. 15-A). Cette convention ouvre droit à une déduction spécifique sur les revenus fonciers 1500733718564.

Les travaux d'amélioration énergétique éligibles et le montant des subventions

– Les travaux d'amélioration énergétique éligibles. – Les travaux éligibles figurent sur une liste établie par le conseil d'administration de l'ANAH.
Elle comporte notamment les travaux d'amélioration des performances énergétiques des logements. Ces travaux sont subventionnés sous deux conditions :
  • ils sont réalisés dans un logement ou immeuble peu ou pas dégradé. Une expertise est réalisée sur la base d'une grille établie par l'ANAH ;
  • ils permettent un gain énergétique d'au moins 35 %.
Toutefois, les subventions demandées par les propriétaires occupants pour financer des travaux d'économie d'énergie doivent permettre un gain de performance énergétique du logement d'au moins 25 % et bénéficier de l'aide à la solidarité écologique 1505578520195.
La demande de subvention est recevable si le montant des travaux subventionnables est au moins égal à un montant minimum fixé par le conseil d'administration de l'ANAH, excepté pour des opérations à caractère social déterminées (Règl. gén. ANAH, art. 4).
Les travaux subventionnés sont obligatoirement réalisés par des entreprises soumises aux règles de garantie légales (Règl. gén. ANAH, art. 13).
Ils portent sur la totalité des travaux réalisés par les entreprises sollicitées, c'est-à-dire sur les matériaux, les équipements et la main-d'œuvre.
Aucune subvention n'est accordée si le demandeur acquiert directement les matériaux, même si les travaux sont réalisés par une entreprise.
Une exception existe néanmoins concernant les propriétaires occupants réalisant des travaux en autoréhabilitation. Dans cette hypothèse, le bénéficiaire de la subvention justifie des dépenses engagées. Au surplus, un encadrement technique est nécessaire (CCH, art. R. 321-18).
– Le montant de la subvention. – Les taux de subvention et les plafonds sont fixés par le conseil d'administration de l'ANAH. Ils varient en fonction :
  • de la qualité du bénéficiaire : propriétaire bailleur ou occupant, ou syndicat de copropriétaires ;
  • du projet de travaux : travaux lourds de réhabilitation d'un logement indigne, travaux d'amélioration pour l'autonomie de la personne, travaux d'amélioration de la performance énergétique, etc. ;
  • le cas échéant, des ressources du propriétaire occupant : ménage aux ressources modestes ou très modestes.
Sous certaines conditions, des taux majorés peuvent être appliqués et des aides complémentaires versées.
Le bénéfice d'une subvention de l'ANAH, attribuée pour l'amélioration énergétique ou non, est le préalable indispensable à l'allocation de l'aide du « Programme Habiter Mieux ».

Un complément de subvention : l'aide à la solidarité écologique ou « Programme Habiter Mieux »

L'aide à la solidarité écologique du Fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART) est accordée sous réserve de réunir les conditions suivantes 1493566690357 :
  • le logement est situé dans un département où il existe un contrat local d'engagement contre la précarité énergétique élaboré sous l'autorité du préfet (CLE) 1495372281457 ;
  • le logement est achevé au 1er juin 2001, les conditions d'ancienneté fixées par la réglementation ANAH devant également être remplies ;
  • les travaux permettent d'améliorer la performance énergétique du logement au-dessus d'un seuil déterminé.
Par ailleurs, l'aide à la solidarité écologique n'est jamais accordée indépendamment d'une subvention de l'ANAH.
Pour un même logement ou un même immeuble, l'aide n'est accordée au bénéficiaire qu'une seule fois 1505056363406.
Lorsque le bénéficiaire de l'aide est le maître d'ouvrage des travaux, il prend l'engagement de céder gracieusement les certificats d'économies d'énergie engendrés par les travaux au fournisseur d'énergie désigné par l'ANAH 1500132381203.
Les conditions d'octroi de cette aide et son montant varient selon la qualité du bénéficiaire : propriétaire occupant ou bailleur (A), ou syndicat de copropriétaires (B).

L'aide à la solidarité écologique pour les propriétaires

– L'aide à la solidarité écologique pour les propriétaires occupants. – L'aide à la solidarité écologique du « Programme Habiter Mieux » profite à deux catégories de propriétaires occupants ayant soit des ressources modestes, soit très modestes 1505576245631.
Les travaux doivent engendrer un gain de performance énergétique du logement ou du bâtiment d'au moins 25 %. À ce titre, le bénéficiaire produit une évaluation énergétique réalisée avant et après les travaux.
Le montant de l'aide à la solidarité écologique par logement est égal à 10 % du montant hors taxes des travaux subventionnés dans la limite :
  • de 1 600 € pour les propriétaires aux ressources modestes ;
  • de 2 000 € pour les propriétaires aux ressources très modestes.
– L'aide à la solidarité écologique pour les propriétaires bailleurs. – Les travaux subventionnés doivent améliorer la performance énergétique du logement ou du bâtiment en cas de travaux sur les parties communes d'au moins 35 %. Lors de la demande, le bénéficiaire produit à ce titre une évaluation énergétique réalisée avant et après les travaux.
Le montant de l'aide à la solidarité écologique profitant au propriétaire bailleur est de 1 500 € par logement.

L'aide à la solidarité écologique des syndicats de copropriétaires

– Une aide globale. – Dans les copropriétés affectées à l'habitation à hauteur de 75 % minimum, l'aide à la solidarité écologique est accordée directement au syndicat de copropriétaires, bénéficiant également d'une subvention de l'ANAH pour financer d'autres travaux éligibles (CCH, art. R. 321-12, I, 7° et 8°).
Les travaux réalisés dans les parties communes doivent améliorer la performance énergétique du bâtiment d'au moins 35 %. Une évaluation énergétique réalisée avant et après les travaux est produite.
Le montant de l'aide versée au syndicat de copropriétaires est de 1 500 € par lot d'habitation principale. Le copropriétaire bénéficie alors de cette aide à hauteur de la quote-part lui incombant au titre des travaux d'amélioration énergétique.

Une récente aide de l'ANAH : « Habiter Mieux agilité »

Depuis le 1erjanvier 2018, l'ANAH consent une nouvelle aide financière, réservée au propriétaire occupant dénommée « Habiter Mieux agilité ».
Les travaux éligibles à cette aide se limitent, au choix du propriétaire :
  • au changement de la chaudière ou du mode de chauffage ;
  • à l'isolation des murs extérieurs et/ou intérieurs ;
  • à l'isolation des combles aménagés et aménageables.
Ils doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
Le taux de la subvention et son plafond dépendent des ressources du propriétaire. Pour les ménages aux ressources très modestes, le taux est de 50 % du montant hors taxes des travaux et l'aide est plafonnée à 10 000 €. Pour les ménages aux ressources modestes, le taux est ramené à 35 % et l'aide est plafonnée à 7 000 €.
Il est regrettable que cette aide soit dispensée pour une seule action de travaux et qu'elle ne soit pas conditionnée à l'obtention d'un gain énergétique minimum.

L'attribution de la subvention et le contrôle de son utilisation

L'attribution de la subvention n'est pas automatique (A). Par ailleurs, son utilisation est contrôlée (B).

L'attribution de la subvention

– Une attribution réfléchie. – Aucune aide n'est accordée si les travaux commencent avant la demande de subvention (CCH, art. 321-18, al. 3).
L'attribution d'une subvention ne constitue pas un droit pour le demandeur, même s'il remplit l'intégralité des conditions pour l'obtenir. En effet, la décision est prise au regard de l'intérêt du projet sur les plans économique, social, environnemental et technique. En cas d'absence ou d'insuffisance d'intérêt du projet, l'aide sollicitée est refusée, minorée, ou soumise à des conditions supplémentaires tenant à la consistance du projet ou à des engagements particuliers du propriétaire (Règl. gén. ANAH, art. 11).
Si elle est favorable, la décision mentionne notamment les caractéristiques principales du projet subventionné, le montant de la subvention, les conditions de son versement et les dispositions relatives à son éventuel remboursement (CCH, art. R. 321-18, al. 5).
La décision de rejet exprès de la demande mentionne les voies et délais de recours. Elle est notifiée par lettre simple au demandeur (Règl. gén. ANAH, art. 11).
À défaut de notification d'une décision dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande, celle-ci est réputée rejetée.

Le contrôle de l'utilisation de la subvention

Une fois la subvention octroyée, l'ANAH contrôle son utilisation effective dans un délai déterminé.
– Le délai d'exécution des travaux. – Les travaux doivent commencer dans le délai d'un an suivant la notification d'octroi de la subvention. Une prorogation d'un an maximum est consentie lorsque des circonstances extérieures à la volonté du bénéficiaire font obstacle au commencement des travaux. À défaut de commencement des travaux dans le délai autorisé, la décision d'octroi devient caduque (CCH, art. R. 321-19. – Règl. gén. ANAH, art. 14).
Les travaux doivent être achevés dans le délai de trois ans à compter de la notification de la décision d'octroi. Toutefois, une prorogation de deux ans maximum est consentie au bénéficiaire lorsque des circonstances extérieures à sa volonté font obstacle à l'achèvement des travaux (CCH, art. R. 321-19. – Règl. gén. ANAH, art. 14).
– Le versement de la subvention. – La subvention est versée sur déclaration d'achèvement des travaux et après vérification de leur conformité avec les caractéristiques du projet initial.
Le bénéficiaire fournit à ce titre les pièces justificatives prévues (Règl. gén. ANAH, art. 20).
Sur décision du conseil d'administration de l'ANAH, une avance d'une partie de la subvention est accordée (CCH, art. R. 321-18, al. 8. – Règl. gén. ANAH, art. 18 bis) 1493632077163. Des versements d'acomptes peuvent être également réalisés à la demande du bénéficiaire (CCH, art. R. 321-18, al. 7. – Règl. gén. ANAH, art. 19).
– L'écrêtement de la subvention. – La subvention de l'ANAH est cumulable avec d'autres aides publiques directes. Le montant des aides est limité en général à 80 % du coût global de l'opération (CCH, art. R. 321-17. – Règl. gén. ANAH, art. 12).
– Le non-respect des prescriptions. – En cas de non-respect des prescriptions, la subvention est retirée, entraînant en principe la restitution de tout ou partie des sommes perçues (CCH, art. R. 321-21, I et Règl. gén. ANAH, art. 21).
– Un nombre limité de bénéficiaires. – Les conditions d'octroi des subventions sont restrictives et l'allocation n'est jamais de droit. Ainsi, le nombre de bénéficiaires des subventions de l'ANAH est limité.
– Des aides nécessaires, mais insuffisantes. – L'octroi d'aides directes participe efficacement à la rénovation énergétique des logements existants.
Localement, certaines collectivités accordent également des aides complémentaires à des conditions déterminées.
L'ensemble de ces aides est néanmoins insuffisant pour atteindre rapidement des objectifs ambitieux à la hauteur du territoire de demain.
L'objectif de réduction de la consommation énergétique étant l'affaire de tous, il convient d'y faire contribuer le plus d'acteurs possible.

En Allemagne : des aides pour un projet énergétique et non pour un équipement

L'Allemagne concentre ses efforts sur les rénovations lourdes permettant d'obtenir des niveaux de performance élevés. Le montant des prêts bonifiés et des subventions est corrélé avec le gain énergétique procuré, en comparaison avec la réglementation énergétique des immeubles neufs. En effet, les aides sont consenties uniquement si les performances énergétiques obtenues après travaux sont au minimum inférieures de 15 % à celles d'un bâtiment neuf. Au-dessus de ce seuil, les aides augmentent de façon croissante.
Afin d'assurer l'effectivité du dispositif, un expert valide la conformité technique du projet, contrôle la réalisation des travaux, et vérifie le niveau de performance énergétique réellement atteint.