Les ressources foncières utilisables

– La pollution. – Très souvent, la pollution des terrains constitue une contrainte majeure de commercialisation. Cette difficulté varie en fonction de la nature et de la quantité des produits infectant le sol. Certains terrains sont tellement emplis de matières dangereuses que le coût de dépollution ^{1511559208534}atteint ou dépasse leur valeur. La remise en état, devant respecter un « coût économiquement acceptable » (C. env., art. L. 110-1), engendre des calculs (§ I). La prise en charge de ces coûts est également au centre des débats (§ II).

Le calcul de la remise en état

– Un régime pour les sols gras. – Avant la loi ALUR ^{1510946262731}ayant créé un véritable régime des « sites et sols pollués » dans le Code de l'environnement (C. env., art. L. 556-1 à L. 556-3) ^{1510951846228}, la pollution des sols était uniquement gérée sous l'angle du droit des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) concernant les anciens sites industriels, et du droit des déchets pour les autres sites contenant par exemple des remblais ou d'anciennes décharges ^{1510949871633}.

– La preuve par SIS des situations de pollution. – À partir du 1^er janvier 2019 ^{1511701432355}, la connaissance des situations de pollution devrait progresser sensiblement, suite à la mise en place de secteurs d'information sur les sols (SIS) et à la publication d'une carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS) par les directions régionales de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) ^{1515414729383}. Ainsi, l'existence d'un SIS sur un terrain impose non seulement au propriétaire d'informer le locataire ou le futur acquéreur de la présence de pollution, mais également au futur aménageur la réalisation d'études de sol et de mesures de gestion de la pollution afin de garantir la compatibilité du projet d'aménagement avec l'état du sol.

Cette information obligatoire a pour objectif de sécuriser les opérations sur le plan économique.

– Forages pétrolifères et dépollution, même combat. – Lorsque le coût de remise en état du terrain est supérieur à sa valeur, le projet est abandonné. Souvent, il est uniquement reporté, au même titre que l'extraction du pétrole : impossible un jour, elle se révèle rentable le lendemain grâce à des coûts de forage moindres ou un prix de vente plus élevé.

Le jour où le bilan coût de dépollution/valeur du terrain remis en état s'inverse, le foncier laissé en jachère revient sur le marché. La rareté foncière et les progrès techniques favorisent ces occurrences, même si l'inflation des normes tend à rendre cet axiome compliqué.

La prise en charge du coût de la remise en état

– Les insuffisances du système pollueur-payeur. – Le système pollueur-payeur a longtemps été présenté comme une vérité absolue de justice ^{1511560602677}. Mais avec près de 450 000 sites potentiellement pollués recensés en France, les juges et le législateur ont dû faire preuve de pragmatisme et privilégier parfois la solvabilité à l'équité. Ainsi, la loi ALUR a-t-elle mis en place un classement par ordre de priorité des responsables en matière de sites pollués, quelle que soit la cause de la pollution (C. env., art. L. 556-3, II) ^{1511562305568}. Le dernier exploitant d'une installation classée est responsable de la pollution du terrain pendant trente ans à compter de la notification de la cessation d'activité ^{1511560077843}. À défaut, la responsabilité du producteur ou du détenteur des déchets à l'origine de la pollution pourra être recherchée (C. env., art. L. 541-2 et L. 541-3). Enfin, le propriétaire du terrain est responsable à titre subsidiaire lorsqu'il a fait preuve de négligence ou qu'il n'a pas été étranger à la pollution ^{1511558517102}, quand ce n'est pas l'État au travers de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) ^{1511562137756}.

– Recherche d'un transfert de responsabilité. – Les contraintes de remise en état sont telles que chacun est tenté d'en transférer la responsabilité à autrui. Le législateur, conscient de l'intérêt à élargir le cercle des intéressés, a prévu un transfert de responsabilité aux tiers volontaires (C. env., art. L. 512-21 et R. 512-76 et s.). Il s'agit ici de faciliter la libération et la réutilisation d'anciens sites industriels en laissant la responsabilité de la remise en état à une personne physique ou morale indépendante des propriétaires et exploitants antérieurs, mais qui, au travers d'un titre ^{1512511497739}, prend à sa charge la responsabilité de l'état du terrain.

– Les différentes étapes du transfert de responsabilité. – Le transfert de responsabilité est prévu en plusieurs étapes successives ^{1512595961398} :

un accord écrit est régularisé entre le tiers et l'exploitant ^{1512511864006}, relativement au transfert de responsabilité et à la détermination de l'usage futur du site ^{1512511921721} ;
un premier accord de principe est demandé au préfet sur la base d'un pré-dossier ;
un dossier de demande de transfert de responsabilité est transmis au préfet ^{1512512122254} ;
un arrêté préfectoral définit les travaux à réaliser ^{1512512348130}et leur délai, ainsi que le montant et la durée des garanties financières exigées ;
les travaux sont mis en œuvre par le tiers demandeur, jusqu'au constat par la DREAL de la réalisation de tous les travaux nécessaires à la remise en état du site, ce qui justifiera la levée des garanties financières.

À ce jour, très peu de procédures sont allées à leur terme, l'importance des garanties financières demandées au tiers intéressé et la responsabilité résiduelle de l'exploitant en cas d'insolvabilité du demandeur nuisant à l'efficacité du processus.