Les biens non délimités

Les biens non délimités

Les BND sont des parcelles sur lesquelles s'exercent des droits de propriété de plusieurs personnes. Chacun détient une part quantifiée en surface dénommée « lot » dont la localisation exacte est impossible. L'origine des biens non délimités remonte au cadastre napoléonien. À l'époque, en l'absence de publicité foncière et d'attribution de nouveaux numéros cadastraux en cas de transfert de propriété, aucune limite n'a pu être portée sur le plan cadastral. L'établissement d'un document d'arpentage est en effet obligatoire seulement depuis le 1er janvier 1956 1494783554648.
Les biens non délimités sont régis par des règles singulières (Sous-section I). La présence d'une parcelle unique représentant le contour de l'ensemble des propriétés n'empêche pas la mutation (Sous-section II).

L'état des biens non délimités en France

En France, les statistiques indiquent que 0,4 % des parcelles constituent des biens non délimités. Au 1er janvier 2012, il existait ainsi 63 800 biens non délimités.
Le cas de la Corse est très significatif : la proportion atteint 6,5 %. Par exemple, la surface couverte par les BND sur la commune de Castirla représente 68 % du territoire 1494783264003. Le groupement d'intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC) travaille à l'amélioration de cette situation.

Les caractéristiques des biens non délimités

– L'absence de délimitation. – Les BND sont des parties de terres quantifiées en surface dénommées « lot » dans une parcelle unique en représentant le contour. Plusieurs propriétaires possèdent des droits non indivis sur ces lots dont la division n'a pu être réalisée au cadastre 1500927508229.
Ces biens résultent de l'absence de division des terres pour séparer les propriétés ainsi que du désintérêt pour des terres non exploitées. Ils concernent uniquement les propriétés non bâties. En pratique, la division cadastrale des lots est impossible en l'absence d'éléments permettant la délimitation même approximative des parcelles concernées. Ainsi, l'ensemble des propriétés est identifié sous un même numéro cadastral. Chaque propriétaire détient une part quantifiée en surface dont on ne connaît pas forcément la localisation exacte à l'intérieur de l'ensemble de la masse confondue. La propriété est détenue au prorata de la surface du lot de chaque propriétaire par rapport à la surface totale. Il ne s'agit ni d'une copropriété ni d'une indivision 1494231349138.
– L'entente des propriétaires. – Tout acte de gestion nécessite l'entente préalable écrite des propriétaires. En pratique, il existe des accords verbaux liés à la tradition, chaque propriétaire travaillant en général sur une partie distincte de la parcelle. Sur le plan probatoire, ces accords n'ont pas de valeur juridique. Lorsque les propriétaires connaissent la localisation approximative de leur lot respectif, il est possible d'envisager un détachement parcellaire par le biais d'un bornage attribuant un numéro cadastral. Cependant, le bornage ne tranche pas par lui-même la question de la propriété. L'accord sur l'implantation des bornes n'implique pas l'accord sur une propriété litigieuse. Le bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété 1494940702233. En revanche, la situation est inextricable lorsque le propriétaire d'une fraction de la masse globale veut faire cesser un trouble sur le BND. D'une part, il lui est impossible d'agir, l'ensemble des propriétaires étant nécessairement appelé en la cause, y compris l'auteur du trouble s'il est lui-même propriétaire d'une fraction du BND. D'autre part, il est dans l'incapacité de démontrer que le trouble touche les terres dont il est propriétaire, ses parcelles n'étant pas délimitées 1495388271599.

La mutation des biens non délimités

– Les mutations admises. – La vente et l'échange de lots compris dans un BND sont admis. Le service de la publicité foncière n'exige pas l'établissement d'un document d'arpentage pour la publication. La licitation est en revanche impossible, un BND ne constituant pas une indivision. Il n'est pas juridiquement possible de faire appel au juge pour forcer le partage d'un BND. Ce dernier n'intervient qu'en matière d'indivision (C. civ., art. 815) 1495392937395. Par conséquent, le partage matériel d'un bien non délimité résulte nécessairement de la volonté commune de tous les propriétaires de cantonner la partie qu'ils estiment être la leur. Il convient au minimum de mettre par écrit les limites des lots et de les traduire dans un acte notarié. Une solution plus efficace consiste à créer autant de parcelles cadastrales que de lots, au moyen d'un document d'arpentage effectué par un géomètre.

La désignation des BND

Au plan rédactionnel, la formule suivante est recommandée
<sup class="note" data-contentnote=" R. Chardonnal, chron. hyp. : JCP N 1986, prat. 9819 ; JCP N 1987, prat. 84.">1494252641301</sup> :

(…) ares (…) centiares à prendre dans une parcelle figurant au cadastre sous les références suivantes : section (…), numéro (…) pour une contenance de (…), bien non délimité.

La lettre « p » mise pour « partie » n'a pas à figurer dans la désignation de l'immeuble. Elle correspond en effet à une mesure interne au service du cadastre permettant l'imposition foncière.

– Les biens non délimités et la publicité foncière. – L'ensemble de la masse confondue est identifié sous une seule référence cadastrale 1494252042599. L'extrait cadastral indique le numéro et la contenance et porte la mention « BND ». La contenance de la partie du terrain visée dans le document à publier est parfois indiquée. Il n'est pas exigé de document d'arpentage pour l'exécution de la formalité de publicité même si le cadastre a été rénové. La désignation sous forme de lot fictif permet à l'administration fiscale de répartir la taxe foncière sur les propriétés non bâties au prorata des superficies indiquées par leurs propriétaires.
La mutation de propriété pour chaque fraction de BND s'effectue au moyen de l'annotation de la fiche parcellaire annexe de chaque lot. Elle comporte la mention « Biens non délimités, V. fiche annexe » 1495374762024. Les annotations sont faites dans les mêmes conditions que s'il s'agissait d'autres parcelles. Enfin, lorsqu'à la suite d'opérations de révision du cadastre l'administration est saisie d'une demande tendant à la modification des énonciations portées sur les documents cadastraux relatives à un BND et qu'un litige s'élève sur le droit de propriété, elle est tenue de se conformer à la situation de propriété telle qu'elle a été constatée pour l'élaboration des documents cadastraux. La modification demandée n'est modifiable qu'au vu d'une décision judiciaire ou d'un accord entre les intéressés 1495395490207.
– Les inscriptions hypothécaires sur les BND. – Les immeubles sur lesquels l'inscription est requise doivent être individuellement désignés (C. civ., art. 2426). La production d'un document d'arpentage n'est pas exigée. Néanmoins, les fractions de parcelles grevées de privilèges ou d'hypothèques sont désignées conformément à un état descriptif de division 1500928995599.