La rénovation du parc existant

– Quelques chiffres. – Rénover plutôt que démolir pour reconstruire est le premier geste écologique ^{1510417884739}. L'habitat résidentiel est un élément central de la stratégie énergétique et environnementale française, malgré les nombreuses mesures déjà votées ^{1509549420111}. Aujourd'hui, 30 % de la consommation d'énergie finale et 16 % des émissions de gaz à effet de serre sont imputables à l'habitat, pour lequel 81 % de DPE sont en classe D ou au-delà ^{1509550516343}. En janvier 2015, le Commissariat général au développement durable a estimé que la réduction de la consommation d'énergie du parc existant en 2020 par rapport à 2008 ne dépasserait pas les 18 %, soit 20 % de moins que l'objectif affiché par la loi Grenelle 1. Cette projection a incité le législateur à se saisir une nouvelle fois du sujet.

Dans un premier temps, un rappel de la législation générale s'impose (A), permettant ensuite d'examiner plus précisément les règles concernant les immeubles collectifs (B). L'application pratique de cette législation au regard des autorisations d'urbanisme complète l'ensemble (C).

La législation applicable

Les immeubles collectifs

– Le coût, un frein potentiel à la décision. – Les 8,5 millions de logements soumis au statut de la copropriété représentent une part substantielle du parc résidentiel, estimé à quarante millions d'habitations. Même conscients de l'intérêt de préserver leur patrimoine, les copropriétaires refusent parfois d'engager collectivement des dépenses d'amélioration énergétique. Le législateur a introduit un certain nombre d'obligations pour les sensibiliser.

– Le diagnostic de performance énergétique collectif (DPEC) versus audit énergétique. – Depuis le 1^er janvier 2017, un diagnostic de performance énergétique est obligatoirement effectué dans un immeuble d'habitation bénéficiant d'un dispositif collectif de chauffage (CCH, art. L. 134-4-1). Il vaut diagnostic de performance énergétique pour chacun des lots (CCH, art. R. 134-4-3).

Pour les bâtiments ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré antérieurement au 1^er janvier 2001, à usage principal d'habitation comprenant cinquante lots ou plus et équipés d'une installation collective, un audit énergétique remplace le DPEC (CCH, art. L. 134-4-1).

La présentation des conclusions est effectuée par le diagnostiqueur lors de l'assemblée générale. Les copropriétaires ont ainsi connaissance des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment, de l'estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l'audit énergétique (CCH, art. R. 134-4-3) ^{1510474615152}.

– Le diagnostic technique global. – Créé par la loi ALUR ^{1510470482119}afin de remplacer le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH, art. L. 111-6-2, abr.), le diagnostic technique global (DTG) précise l'état de l'immeuble avec une projection à dix ans des éventuels travaux nécessaires à sa conservation et à son entretien. Obligatoire pour toute mise en copropriété d'un immeuble bâti depuis plus de dix ans (CCH, art. L. 731-4), ce diagnostic est établi lorsque l'assemblée générale l'autorise, dans tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation (CCH, art. L. 731-1). Ce DTG est remis à chaque acquéreur avec le diagnostic de performance énergétique collectif (DPEC) ou l'audit énergétique. Le fonds de travaux n'a pas à être alimenté lorsque le DTG conclut à l'absence de travaux nécessaires dans les dix prochaines années ^{1512320364166}.

Afin d'inciter les copropriétés à faire établir ce DTG, facultatif dans la majorité des cas, le législateur oblige à soumettre au vote de l'assemblée générale la réalisation d'un DTG, les copropriétaires se prononçant alors à la majorité simple. En outre, les copropriétaires ont la possibilité de voter des travaux d'amélioration à la majorité absolue.

De la théorie à la pratique

– Des règles classiques pour sa propriété. – Pour améliorer la performance énergétique d'un bien, une action est généralement menée sur le clos ou le couvert. Se pose alors la question des autorisations d'urbanisme à solliciter selon qu'il y a modification ou non de l'aspect extérieur de l'immeuble. Remplacer une fenêtre ou rénover une toiture modifie-t-il l'aspect extérieur de l'immeuble ?

Schématiquement, une modification est caractérisée par le remplacement d'un élément de composition par un autre d'aspect différent ou par un ajout ^{1512320497998}. La modification des coloris ou des matériaux caractérise également un changement d'aspect.

Dans cette hypothèse, un arrêté de non-opposition à déclaration préalable est nécessaire (C. urb., art. R. 421-17) ou un arrêté de permis de construire si les travaux s'accompagnent d'un changement de destination (C. urb., art. R. 421-14, c).

Pour le ravalement d'une façade s'apparentant à une rénovation à l'état initial, un principe de dispense de déclaration préalable de travaux est énoncé (C. urb., art. R. 421-17). Toutefois, les exceptions sont nombreuses dans les communes couvertes par un PLU (C. urb., art. R. 421-17-1). Au-delà de la question du ravalement, la technique de l'isolation par l'extérieur mérite une attention particulière.

– Les spécificités de l'isolation par l'extérieur. – Les règles d'emprise au sol sont susceptibles d'être dépassées pour des isolations en saillie des façades (C. urb., art. L. 152-5). L'hypothèse visée par le Code de l'urbanisme concerne néanmoins une dérogation d'emprise sur sa propre parcelle, et non un empiétement ou un surplomb réalisé chez le voisin, personne publique ou privée.

Jugée plus efficace, l'isolation par l'extérieur provoque une surépaisseur des murs et, par conséquent, un empiétement lorsqu'ils sont construits en limite de propriété. Concernant le domaine public, une autorisation d'occupation temporaire peut être accordée. Elle pourrait d'ailleurs être versée au dossier de demande de l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable, sur le modèle d'un projet de construction (C. urb., art. R. 431-13). Ne faudrait-il pas la rendre « durable » elle aussi ?

Dans l'hypothèse d'un empiétement sur un fonds privé, la plus grande prudence s'impose. La solution amiable consiste en l'achat de la partie de terrain concernée par l'emprise ^{1509643137414}ou la création d'un droit réel de jouissance spéciale valable pendant toute la durée de vie de l'immeuble ^{1511212498977}. Pour un immeuble soumis au régime de la copropriété, l'acquisition se décide à la double majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ^{1512684382952}. La réalisation de travaux sans autorisation préalable du voisin expose à une action en démolition ^{1509643858914}. Par l'introduction d'un critère de proportionnalité pour l'atteinte au droit de propriété, les juges ont appelé à faire cesser l'empiétement par une simple démolition partielle ^{1509644385371}. L'isolation par l'extérieur d'un bâtiment édifié en limite de propriété est suspendue au consentement du voisin concerné.