Les impayés, la résiliation et les délais de paiement

En cas d'impayés de loyers, le bailleur peut former une demande destinée à faire constater le jeu de la clause de résiliation de plein droit contenue au bail. En pareil cas, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative . Le respect de l'échéancier permet au locataire d'échapper à la résiliation du bail.

Par dérogation, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, des délais peuvent également lui être accordés. Ce régime dérogatoire engendrait des incohérences entre (i) les délais accordés au locataire dans le cadre de la procédure en constat de résiliation du bail et, (ii) à l'occasion du traitement de sa situation de surendettement. Par ailleurs, le locataire ne pouvait respecter l'échéancier décidé par le juge en vertu de l'article 24 de la loi de 1989 alors que l'article L. 722-5 du Code de la consommation interdit le paiement des créances, autres qu'alimentaires, antérieures à la décision de recevabilité .

- Adaptation de la loi de 1989. - Depuis la loi Elan, l'article 24 de la loi de 1989 prévoit que le juge doit inviter les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement. Par ailleurs, (i) lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et (ii) qu'au jour de l'audience où il statue sur l'octroi de délais, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit accorder des délais en tenant compte des décisions prises dans le cadre de la procédure de surendettement.

- Effets quant à la résiliation. - Pendant le cours des délais accordés par le juge , les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture . Ce délai, et la suspension des effets de la clause de résiliation du bail qui en découle, ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges .

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ledit délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

- Adaptations du Code de la consommation. - La loi Elan a également modifié le Code de la consommation. Le nouvel article L. 714-1 du Code de la consommation vise à envisager le cas où (i) le juge des loyers a accordé des délais de paiement sur le fondement de l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989 et (ii) que, au cours de ceux-ci, de nouveaux délais sont accordés par la commission de surendettement au débiteur, locataire dans le cadre de la procédure de surendettement. En pareil cas, si le bailleur est avisé de ces nouveaux délais imposés par la commission de surendettement, ces derniers se substituent à ceux précédemment accordés par le juge des loyers. En revanche, point de substitution, en cas de contestation des délais de paiement imposés par la commission. Dans ce cas, les délais accordés par le juge du surendettement se substituent à ceux accordés par le juge des loyers.

L'interdiction de paiement des créances antérieures à la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement d'un débiteur ne concerne plus les créances locatives lorsqu'une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur .