Le partage « horizontal » de la valeur du logement : techniques indivisaires et sociétaires
Le partage « horizontal » de la valeur du logement : techniques indivisaires et sociétaires
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Faire du neuf avec du vieux ? – Le candidat à la propriété d’un logement peut, pour compléter son apport éventuel et son financement bancaire, rechercher un partenaire investisseur qui ne souhaite pas occuper le logement, mais seulement en retirer un profit financier. Loin d’y voir un avide spéculateur, ce partenaire peut, au contraire, faire figure d’accompagnateur des accédants dans leur démarche progressive en direction de la propriété d’un logement.
Depuis quelques années, différentes formules sont proposées par de nombreuses startups. Ce qui différencie ces dispositifs de ceux précédemment étudiés est le fait que l’investisseur et l’accédant sont titulaires de droits identiques, autrement dit placés sur un même niveau, d’où le qualificatif « horizontal ».
Pour parvenir juridiquement à ce résultat, on emploie en les combinant, voire en les rénovant, deux techniques classiques : l’indivision (Chapitre I) et la société (Chapitre II)
804.
Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition
– Réglementation tardive. – Il a fallu attendre la loi de 1976 pour que l’indivision soit enfin prise en compte de manière significative par la création dans le Code civil des articles 815-1 à 815-18, sur l’indivision subie, et des articles 1873-1 à 1873-18 relatifs aux conventions d’indivision809. La loi de 2006
Le financement par une technique sociétaire
– Une autre solution : la technique sociétaire. – L’utilisation du contrat de société en matière d’accession au logement doit être étudiée dans une double optique : celle de l’investissement locatif, et celle de l’accession à la propriété d’un logement avec un associé qui apporte une partie du financement (c’est cette seconde hypothèse qui entre dans la logique de partage horizontal du poids de l’investissement) (Section I). Seront également traitées les sociétés d’habitat participatif (Section II).