La notion d'usage futur

– Une notion-cadre. – La notion d'usage est primordiale afin de savoir si le contractant peut accepter en tant que tel le bien symptomatique, ou s'il s'agit de le rendre asymptomatique. Il est nécessaire de définir si l'état du bien présente un risque immédiat ou futur pour les cibles précitées, et ce en fonction de l'usage que l'on entend lui donner. La définition suppose de conna ître l'usage concret du bien, ce à quoi on le destine, son degré de sensibilité aux sols pollués (jardin ? potager ? parking ?), et comment on l'utilisera (nombre de niveaux de sous-sols par exemple). En cela, l'analyse diffère quelque peu des notions voisines que sont la « destination » en droit de l'urbanisme et « l'usage » ou « l'affectation » du Code de la construction et de l'habitation.

Aussi est-il recommandé d'indiquer dans nos actes – tout en mesurant soigneusement nos mots – que « le bien (sera rendu) ou (est) compatible avec tel usage [à définir] » : résidentiel ? industriel ? commercial ? L'énoncé de l'usage est la clé, étant donné qu'il commande le résultat à atteindre, tant dans la relation avec l'administration que dans la relation entre les parties puisqu'il dessinera les contours de la conformité contractuelle. Cette notion permettra de définir la remise en état, si toutefois le bien symptomatique n'est pas acceptable en tant que tel.

– L'usage au sens du Code de l'environnement. – L'article 223 de la loi Climat et Résilience a introduit l'article L. 556-1, A du Code de l'environnement. Ce dernier énonce : « (...) l'usage est défini comme la fonction ou la ou les activités ayant cours ou envisagées pour un terrain ou un ensemble de terrains donnés, le sol de ces terrains ou les constructions et installations qui y sont implantées (...) ». Un nouvel article D. 556-1, A est inséré au Code de l'environnement, et liste les types d'usages :

« 1° Usage industriel, pouvant comprendre un bâti (y compris des entrepôts), des infrastructures industrielles et, le cas échéant, des aménagements accessoires, tels que des bureaux ou des places de stationnement associés à l'activité industrielle ;

2° Usage tertiaire, correspondant notamment aux commerces, aux activités de service, aux activités d'artisanat ou aux bureaux ;

3° Usage résidentiel, comprenant un habitat individuel ou collectif, et, le cas échéant, des jardins pouvant être destinés à la production non commerciale de denrées alimentaires d'origine animale ou végétale ;

4° Usage récréatif de plein air, correspondant notamment aux parcs, aux aires de jeux, aux zones de pêche récréative ou de baignade ;

5° Usage agricole, correspondant à la production commerciale (notamment au sein d'exploitations agricoles) et non commerciale (notamment au sein de jardins familiaux ou de jardins partagés) d'aliments d'origine animale ou végétale, à l'exception des activités sans relation directe avec le sol ;

6° Usage d'accueil de populations sensibles, correspondant aux établissements accueillant des enfants et des adolescents de façon non occasionnelle, aux établissements de santé et établissements et services sociaux et médico-sociaux, et aux éventuels aménagements accessoires, tels que les aires de jeux et espaces verts intégrés dans ces établissements ;

7° Usage de renaturation, impliquant une désartificialisation ou des opérations de restauration ou d'amélioration de la fonctionnalité des sols, notamment des opérations de désimperméabilisation, à des fins de développement d'habitats pour les écosystèmes ;

8° Autre usage (à préciser au cas par cas) ».

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2023. Les demandes d'autorisation déposées avant cette date et les cessations d'activité notifiées avant cette date continuent d'être régies par les dispositions qui leur étaient antérieurement applicables. Sinon, lesdits usages sont à prendre en compte dans les situations suivantes : dossier de demande d'autorisation ou de demande d'enregistrement, détermination de l'usage futur lors de certaines cessations d'activité, usage futur envisagé par un tiers demandeur, évaluation des demandes de permis de construire ou d'aménager.