L'absence de transcription dans les contrats de ces spécificités contentieuses a30508

– La condition suspensive de permis de construire, l'incontournable clause du notariat. – La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif est une institution notariale que trente ans de réformes n'ont pas réussi à déboulonner. Les promoteurs, les banques, les agents immobiliers, l'ensemble des professionnels de l'immobilier sont « accros » ! À cet égard, prenons un extrait particulièrement éclairant du site d'une startup qui accompagne les non-professionnels dans les projets immobiliers :

« La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif est une clause incontournable de la promesse de vente d'un terrain. Elle permet au promoteur immobilier de se dégager, sans pénalité, de la vente en cas de refus d'autorisation d'urbanisme. Contrairement à d'autres clauses suspensives, une renonciation à la condition suspensive du permis de construire est impossible.

Pour la vente à un promoteur immobilier, il faut compter un délai d'instruction d'au moins trois mois. Deux mois supplémentaires doivent également être considérés afin de permettre les éventuels recours des tiers. Enfin, le délai à disposition de l'administration pour éventuellement retirer son autorisation ne doit pas être négligé. À tout cela, s'ajoute le temps indispensable pour élaborer le projet et préparer les dossiers avec les différentes parties prenantes (architectes, bureaux d'études). Au bout du compte, il n'est pas rare de voir le délai d'obtention d'un permis de construire atteindre un an, voire plus.

Si tous les efforts menés ne permettent pas d'obtenir ce précieux sésame, le promoteur aura tout intérêt à se retirer. Voilà pourquoi il renonce systématiquement à acheter un terrain sans condition suspensive du permis de construire purgé de tous recours et retrait. Le promoteur exige ainsi de disposer d'une autorisation complète et non d'un simple certificat d'urbanisme attestant que le terrain est constructible. En tant que vendeur, impossible de négocier ce point. Sa présence justifie d'ailleurs – en partie – le prix de vente plus élevé que vous pourrez récupérer ».

Le mythe est bien présent. Force est de constater que la plupart des spécificités du contentieux de l'urbanisme, notamment la cristallisation ou les nouveaux pouvoirs du juge, sont totalement passées sous les radars des rédacteurs de conditions suspensives de permis de construire définitif.

Il convient de souligner à cet égard l'initiative heureuse de l'Institut d'études juridiques (IEJ) du Conseil supérieur du notariat, qui a publié en 2023 des recommandations sur la conduite à tenir en cas de recours contre une autorisation d'urbanisme. Cette étude procède à un certain nombre de rappels essentiels pour donner un conseil avisé à des clients qui achètent un bien devant donner lieu à une autorisation d'urbanisme sans laquelle ils n'achèteraient pas :

L'étude fait également des recommandations qui sont formulées pour, a minima, réduire le temps contentieux et ainsi limiter l'impact du recours sur le déroulement de l'opération. Cependant, elles ont également pour objet de permettre aux intéressés de prendre, de façon éclairée et lorsque les circonstances s'y prêtent, la décision de tirer les conséquences de l'existence du permis et de réaliser la vente en dépit de l'existence du recours, soit parce que l'annulation apparaît improbable, soit parce que, bien que n'étant pas absolument exclue, les conséquences qui en résulteraient seraient limitées.