Les sûretés réelles conventionnelles
Les sûretés réelles conventionnelles
On peut facilement envisager que la prise d'une sûreté réelle sur un bien immobilier se trouvant dans un État différent est un processus qui peut s'avérer moins attractif pour un organisme bancaire étranger, d'une part à cause de cet éloignement physique, et d'autre part à cause du besoin d'accéder à un système juridique différent dont la fiabilité est mal connue.
En effet, cette prise de garantie réelle peut être soumise à un certain nombre d'aléas comme divers risques naturels, économiques ou politiques. En pratique, les banques étrangères solliciteront, préalablement à la mise en place du prêt destiné à financer un bien immobilier se trouvant dans un État différent, l'établissement d'une expertise immobilière, par un expert qu'elles auront elles-mêmes mandaté aux frais de leur client, afin de mieux analyser la qualité et contrôler la valeur du bien qui va leur être remis en garantie par le biais d'une sûreté réelle.
Nous envisagerons les lois applicables aux sûretés conventionnelles dans l'ordre international avant de nous arrêter plus particulièrement sur le privilège du vendeur, le privilège de prêteur de denier et l'hypothèque conventionnelle, qui constituent les sûretés réelles classiques en droit interne français.
Pour aller plus loin
Le privilège du vendeur
En pratique interne, la subrogation dans le privilège du vendeur reste assez marginale, car le privilège de prêteur de deniers a la faveur des établissements de crédit.
Le privilège de prêteur de deniers
Depuis le prisme français, le privilège de prêteur de deniers est défini par l'article 2374, 2° du Code civil : « Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont (...) Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; (...) ».
L'hypothèque conventionnelle
S'agissant des conditions de fond, en l'absence de choix de loi applicable par les parties, le règlement Rome I désigne la loi du pays de situation de l'immeuble pour les contrats ayant pour objet un droit réel immobilier. Si l'objet de l'hypothèque est un bien immobilier situé sur le territoire français, tant l'aspect contrat de l'hypothèque que l'aspect sûreté de l'hypothèque seront soumis à la loi française. L'hypothèque sera donc soumise dans son entier à la loi française.