Le paiement du prix par l'acquéreur étranger

RÉDIGER : L’acte notarié français dans un contexte international

L'acte authentique et l'institution de l'authenticité

Rappel historique sur l'acte authentique
L'acte authentique en droit positif : définition et attributs

Le statut du notaire et de l'acte authentique notarié selon le droit européen

Le notaire et l'acte notarié selon le droit de l'Union européenne
Le notaire et l'acte notarié selon la Convention et la Cour européenne des droits de l'homme

Préparation et rédaction de l'acte : enjeux et méthodologie

L'an deux mil dix-neuf : la date de l'acte
Le lieu de signature
Par-devant
La langue utilisée pour la rédaction de l'acte notarié
Ont comparu : les parties à l'acte
Le prix
Loi applicable
Electio juris
L'arbitrage

La circulation internationale de l'acte

La légalisation, entre principe et exceptions
Les fondements et modalités de la circulation internationale

La fiscalité internationale

Principes généraux
Les plus-values
Fiscalité du patrimoine

Rémunération et protection sociale : les enjeux de l'international

Le contrat de travail du salarié en mobilité internationale
Optimisation fiscale de la rémunération
La protection sociale du salarié en mobilité internationale

Les trusts

Le fonctionnement destrusts
Obligations déclaratives françaises d'untrustet sanction en cas de défaut
La fiscalité destrusts

L'assurance vie dans un cadre international

L'assurance vie sous l'angle civil
L'assurance vie sous l'angle fiscal
Le contrat d'assurance vie luxembourgeois
Assurance vie internationale. Actions judiciaires. Conflits de juridictions
Traitement civil et fiscal de l'assurance vie dans certains pays étrangers

Le paiement du prix par l'acquéreur étranger

Le notaire prévoit les modalités de paiement du prix de vente dès la signature de l'avant-contrat, en reprenant l'accord intervenu entre les parties. Généralement, le prix de vente est payé comptant et par sa comptabilité, y compris en présence d'éléments d'extranéité. Le notaire doit bien préciser à l'acquéreur dès la première étape du processus de vente que le prix de vente devra être acquitté préalablement à la signature de l'acte authentique de vente et à la remise des clés, par virement des fonds sur le compte de l'étude. Selon leur pays d'origine, les acquéreurs ne sont pas tous familiers avec cette procédure. Il faut en effet rappeler que les pays où le prix transite aussi systématiquement qu'en France par la comptabilité du notaire ne sont pas si nombreux.
Lorsqu'il reçoit les fonds, le notaire doit vérifier qu'ils lui ont été envoyés par l'acquéreur nommé dans l'avant-contrat de vente.
Parfois, lorsque le vendeur et l'acquéreur sont issus de pays dont la monnaie n'est pas l'euro, ils s'accordent sur un paiement du prix de vente dans leur monnaie commune ou tout au moins dans la monnaie du pays de résidence de l'un d'entre eux, afin d'éviter les frais de change lors du double transfert de fonds qui sera réalisé par l'acquéreur vers le compte du notaire, puis du compte de l'étude vers celui du vendeur (V. supra, n° ). Dans cette hypothèse, le paiement a lieu en dehors de la comptabilité du notaire. Pour tout de même constater que le paiement est comptant, le notaire doit s'assurer que le prix a bien été payé préalablement à la signature de l'acte authentique de vente. Selon l'article 1353 du Code civil 1542444087226, c'est à l'acquéreur de prouver qu'il a acquitté le prix. Il résulte de la jurisprudence que la preuve du non-paiement pourra être rapportée par tous moyens 1542057919721.
Il est alors vivement conseillé au notaire de réunir les preuves de la réalité du paiement intervenu en dehors de sa comptabilité, à l'étranger. Il existe des solutions qui lui permettront d'assurer la sécurité juridique du paiement du prix de vente.
Une première solution consiste à organiser le transfert du prix de vente par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un juriste étranger, qui pourra confirmer par courrier qu'il détient la somme représentant le prix de vente. Si chaque partie a son propre notaire ou juriste, la sécurité du transfert sera renforcée. Le notaire ou le juriste sollicité peut en effet confirmer par courrier comportant son en-tête la bonne réalisation de la transaction. D'abord, le juriste choisi par l'acquéreur indique qu'il a reçu des fonds provenant d'un compte ouvert au nom de son client dans telle banque et qu'il a bien effectué le virement suivant mandat reçu de l'acquéreur sur le compte du notaire ou du juriste étranger choisi par le vendeur ou directement sur un compte ouvert au nom du vendeur. Ensuite, le juriste du vendeur confirme qu'il a bien réceptionné le virement destiné à son client, au nom et pour le compte de celui-ci. S'il n'a pas mandaté de professionnel, le vendeur lui-même pourra transmettre une confirmation écrite de la bonne réception des fonds sur un compte ouvert en son nom dans sa banque.
À défaut de notaire ou de juriste habilité ou prêt à jouer le rôle d'intermédiaire financier, une attestation émanant de la banque du vendeur précisant que le compte ouvert au nom du vendeur a été crédité à telle date, par un virement provenant d'un compte ouvert au nom de l'acquéreur, permettra au notaire de détenir une preuve écrite du règlement du prix de vente.
En cas de contrôle financier dans le pays de résidence des parties, elles pourront justifier de l'origine et des raisons du virement des fonds par la production de l'avant-contrat ou du projet d'acte de vente.
Le notaire devra tout de même recevoir au minimum une partie des fonds en euros, que ce soit pour les frais et charges devant être supportés par le vendeur ou pour les sommes dues en France par l'acquéreur.
Ainsi certaines sommes, dues par le vendeur, doivent être versées sur le compte du notaire :
  • la taxe sur la plus-value immobilière ;
  • les frais de représentation fiscale s'il y a lieu ;
  • les honoraires de l'agence immobilière ;
  • le solde des charges et travaux dus à la copropriété ;
  • les frais de mainlevée hypothécaire ;
  • le solde des prêts hypothécaires en cours ;
  • les factures des diagnostics ;
  • généralement, toute somme devant être acquittée en France à l'occasion de la vente.
D'autres sommes,dues par l'acquéreur, doivent être versées sur le compte du notaire :
  • la provision sur les frais d'acte de vente et de prêt, le cas échéant ;
  • la commission d'agence, si elle est à sa charge.Selon le pays d'origine des fonds, l'acquéreur ne pourra pas les convertir en euros. C'est le cas par exemple du dinar algérien ou du rial iranien. Le notaire doit identifier ce problème dès le stade de l'avant-contrat afin de prévoir un délai de réalisation de l'acte de vente suffisamment long pour que l'acquéreur puisse s'organiser. Le transfert des fonds pourra être réalisé par l'intermédiaire d'un pays situé hors zone euro et qui accepte cette conversion.
Le notaire doit prendre un soin particulier à la rédaction de la clause de l'avant-contrat de vente relative au paiement du prix de vente. Le modèle ci-dessous reprend les informations à indiquer :
Après s'être assuré du paiement sécurisé du prix de vente par l'acquéreur, le notaire procède au virement du prix de vente sur le compte du vendeur. Dans un contexte international, il doit encore faire preuve de vigilance.

Déclarations confirmant le paiement d'une partie du prix de vente à l'étranger

<strong>Modèle de déclaration du juriste mandaté par l'acquéreur en français</strong>

« Je soussigné <em>[nom du juriste et de sa société]</em>, confirme avoir reçu un virement de M./M<sup>me</sup> X, demeurant à<em> [adresse]</em> depuis son compte numéro <em>[n° du compte]</em> ouvert à la banque <em>[nom et adresse de la banque]</em>, le <em>[date]</em> ».

Dans la mesure du possible, le notaire envoie le modèle de déclaration dans la langue du juriste pour lui faciliter la rédaction de la déclaration et être certain que toutes les informations nécessaires seront intégrées.

Et s'il a viré les fonds chez un confrère : « Je déclare avoir viré ladite somme sur le compte de M. P/de la société P <em>[professionnel mandaté par le vendeur]</em>, le <em>[date]</em>, à la demande de M./M<sup>me</sup> X ».

Ou s'il a effectué un virement sur le compte du vendeur : « Je déclare avoir effectué le virement des fonds transmis par M./M<sup>me</sup> X sur le compte ouvert au nom de M./M<sup>me</sup> Y <em>[nom du vendeur]</em>, auprès de la banque <em>[nom et adresse de la banque]</em> ».

<strong>Modèle de déclaration par le juriste mandaté par le vendeur ou le vendeur lui-même</strong>

« Je soussigné <em>[nom du vendeur ou de son mandataire]</em> confirme la bonne réception de la somme de <em>[montant]</em> reçue le <em>[date]</em> depuis le compte numéro <em>[n° du compte bancaire]</em> ».

Clause de paiement du prix en partie dans une monnaie étrangère

<strong>Clause à prévoir dans l'avant-contrat de vente</strong>

« Ledit prix sera payé de la façon suivante :

 1) Partie payée par la comptabilité du notaire rédacteur de l'acte authentique de vente : la somme de … euros, représentant : <em>[énumération des sommes qui doivent être adressées sur le compte du notaire]</em>.

<strong>Partie en dehors de la comptabilité du notaire rédacteur de l'acte authentique de vente</strong>

La somme de … <em>[+ devise étrangère]</em>, qui sera versée sur un compte ouvert au nom du VENDEUR auprès de <em>[+ nom de la société qui réceptionnera le prix de vente]</em>, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente. Les parties conviennent que la réitération des présentes par acte authentique interviendra à compter de la réception de la confirmation écrite par <em>[nom d'un notaire ou d'un juriste mandaté par le VENDEUR ou de la banque]</em> que le compte ouvert au nom du VENDEUR a été crédité de la somme de … en provenance d'un compte ouvert au nom de l'ACQUÉREUR ».