Réglementations découlant de l'application du statut

Parmi les nombreuses obligations pesant sur le prêteur du fait de l'application du statut, celle posant le plus de difficulté aux prêteurs étrangers est l'obligation de transmission d'une offre de prêt (A). Pour la suite de notre développement, il nous apparaît également utile de détailler le mécanisme de plafonnement de l'indemnité due par l'emprunteur en cas de remboursement anticipé (B).

L'offre obligatoire de prêt

Le prêteur doit nécessairement fournir à l'emprunteur une offre de prêt sur support papier ou tout autre support durable ^{1549374082828}. Cette offre est nécessairement accompagnée de la FISE ^{1549374108712}, qui est l'une des principales conséquences de la transposition de la directive crédit hypothécaire dont il sera parlé dans un développement ultérieur.

– Informations obligatoires. – Outre les informations devant nécessairement figurer dans la FISE, l'offre de prêt doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

l'identité des parties ;
la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds ;
dans le cas d'un taux fixe, un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ;
dans le cas d'un taux variable, une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Ce document d'information doit mentionner le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ;
le montant du crédit susceptible d'être consenti, et son taux défini conformément aux articles L. 314-1 à L. 314-4 du Code de la consommation ainsi que, s'il y a lieu, les modalités de l'indexation ;
énonciation en donnant une évaluation de leur coût, des stipulations, des assurances et des sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnaient la conclusion du prêt ;
conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;
rappel des dispositions de l'article L. 313-34 du Code de la consommation ^{1549374259649}.

– Cas des prêts dans une devise autre que l'euro. – Le Code de la consommation restreint l'octroi de prêt en devise, ou tout du moins les prêts en devise pour lesquels le risque de change est supporté par l'emprunteur ^{1549374398264}, à des emprunteurs percevant a minima la moitié de leurs revenus dans la devise du prêt, ou à des emprunteurs détenant un patrimoine dans cette même devise égal à au moins 20 % du prêt.

– Délais d'acceptation. – L'envoi de l'offre oblige le prêteur à la maintenir pendant une durée minimale de trente jours. Il est par ailleurs bien connu de notre pratique notariale que l'acceptation de cette offre par l'emprunteur consommateur ne peut intervenir qu'après l'écoulement d'un délai de dix jours pleins suivant la date de réception ou de remise.

L'indemnité perçue par la banque en cas de remboursement anticipé (C. consom., art. R. 313-25)

L'emprunteur disposera toujours de la possibilité de rembourser son crédit à titre anticipé, le Code de la consommation laissant la possibilité à la banque d'encadrer le montant minimal devant être remboursé. En pratique, l'ensemble des établissements bancaires ont retenu la limite maximum permise par la loi, soit 10 % du montant initial du prêt.

Le montant de l'indemnité de remboursement anticipé due par l'emprunteur est lui aussi encadré par le Code de la consommation. Il s'agit d'une double limite constituée, d'une part, par la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et, d'autre part, de 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Le modèle économique des banques françaises, sur un marché où les consommateurs sont traditionnellement enclins à emprunter à taux fixes plutôt qu'à taux variables ^{1549374556555}, tient compte depuis longtemps de cette contrainte réglementaire, dont le coût est maîtrisé et intégré dans les calculs des banques. À l'inverse, de nombreux prêteurs étrangers ne connaissent pas cette limite, et, en conséquence, ne l'ont pas intégré dans leur pratique ^{1549374527728}. Il s'ensuit que l'application de cette règle à un prêteur étranger n'en ayant pas anticipé l'existence peut être problématique.