L'information sur les aspects fiscaux pendant la détention immobilière

Selon que la société est française ou étrangère, les obligations et les déclarations fiscales seront différentes. Le notaire doit attirer l'attention des acquéreurs étrangers sur leurs devoirs vis-à-vis des services fiscaux de leur pays d'origine et du Trésor public français.

La taxe annuelle sur la valeur vénale du bien

L'article 990 D du Code général des impôts issu de la loi du 25 décembre 2007 a instauré une taxe de 3 % qui s'applique aux entités françaises et étrangères propriétaires d'immeubles ou de droits réels immobiliers.

Dès lors que l'administration fiscale est informée qu'une société civile immobilière a été constituée, elle adresse un imprimé n° 2746 afin d'obtenir des renseignements sur l'identité des associés et l'usage prévu. Si les associés répondent que le bien immobilier acquis par la SCI est à usage strictement familial et qu'il n'y a pas de revenus tirés de cet investissement, ils échapperont à la taxe de 3 %.

Une étude approfondie de cette fiscalité a été réalisée supra, n° .

La taxation des revenus immobiliers

L'article 164 B, I, a du Code général des impôts prévoit que la détention d'un immeuble situé en France peut générer en France un impôt sur les revenus tirés de la location de cet immeuble, sauf convention internationale contraire. Il est à noter que la plupart des conventions fiscales signées par l'État français donnent compétence à l'État de situation de l'immeuble pour percevoir ces taxes.

Il résulte de la jurisprudence administrative ^{1546859566416}que certes, la société civile immobilière de droit français a une personnalité juridique et fiscale propre, mais qu'elle n'est pas soumise à l'imposition de ses revenus : ceux-ci sont taxés au nom de chaque associé, en fonction de sa quote-part dans le capital social, comme les résidents français, dans la catégorie des revenus fonciers.

En principe, selon l'article 197 A du Code général des impôts, les non-résidents se voient appliquer un taux minimum de 20 %, sauf s'ils peuvent démontrer à l'administration fiscale française que s'ils étaient résidents en France, ils bénéficieraient d'un taux inférieur.

Par ailleurs, les comptes courants détenus par les associés sont susceptibles d'être taxés en France comme des revenus distribués, sauf si la France a signé une convention internationale avec le pays de résidence des associés contenant des dispositions différentes.

Le notaire doit informer ses clients non résidents que certains pays considèrent que la SCI française est opaque et imposent les revenus tirés de ce type de société comme des dividendes. C'est le cas par exemple de la Belgique : il résulte d'une jurisprudence récente que les revenus générés par la détention de parts de SCI française sont taxés en Belgique comme des dividendes, au taux de 30 % ^{1546554036299}.