Les dérogations en raison de la situation internationale du vendeur

Les vendeurs non résidents peuvent bénéficier de l'exonération de taxe sur la plus-value immobilière au même titre que les résidents français lorsqu'ils détiennent leur bien ou droit immobilier depuis plus d'une durée déterminée selon l'article 150 VC du Code général des impôts.

Ensuite, selon le pays d'origine du vendeur, celui-ci peut bénéficier de mesures favorables qui l'exonèrent de la taxe sur la plus-value immobilière (§ I) ou lui permettent de ne pas payer cette taxe si certaines conditions sont réunies (§ II). Enfin, une récente disposition est venue compléter l'arsenal législatif par une exonération spéciale à l'attention des expatriés (§ III).

Les dérogations liées à l'application des conventions fiscales

Le notaire a le devoir d'informer le vendeur sur les conditions de déclaration et de paiement de la taxe sur la plus-value en France et dans son pays de résidence fiscale. À défaut, il pourra lui être reproché de ne pas avoir accompli pleinement son devoir de conseil et sa responsabilité pourra être engagée. C'est la position adoptée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 15 janvier 2015 ^{1541980188245} : le notaire doit informer et conseiller les parties notamment sur les conséquences fiscales de la vente. Dans cette affaire, un couple de nationalité française devenu résident fiscal en Suède a vendu son ancienne résidence principale située en France. S'il a bénéficié de l'exonération de taxe sur la plus-value immobilière en vertu de l'article 150 U, II-2° du Code général des impôts, ce couple a été taxé en Suède au titre de la plus-value immobilière réalisée en France. Les vendeurs ont reproché au notaire de ne pas les avoir informés de cette éventuelle taxation avant la vente, en avançant l'argument qu'ils n'auraient pas conclu la vente ou, tout au moins, pas aux mêmes conditions, s'ils avaient été informés de cette situation.

La plupart des conventions fiscales signées par la France excluent la double imposition en la matière. La taxe devra alors être déclarée en France seulement. Dans d'autres pays, selon le taux d'imposition pratiqué en France et dans cet autre État, le vendeur devra acquitter un complément de taxe si le montant déjà payé en France est inférieur à celui qui aurait été payé si la vente avait eu lieu dans son pays d'origine. C'est une situation que connaissent les ressortissants du Royaume-Uni. La liste des conventions fiscales figure dans le BOFiP. La méthodologie d'utilisation de ces conventions fiscales a déjà été détaillée (V. supra, n° ).

Il y a cependant des pays avec lesquels il n'existe pas de convention fiscale en matière d'imposition sur les revenus. Dans cette hypothèse, le vendeur devra acquitter une taxe sur la plus-value immobilière en France et dans son pays de résidence fiscale. C'est le cas par exemple du Danemark.

Le Code général des impôts comprend des dérogations que le notaire ne doit pas éluder.

Les dérogations liées à une résidence fiscale antérieure en France

L'article 150 U, II-2° du Code général des impôts prévoit une exonération partielle spécifique pour les non-résidents qui réalisent une plus-value au titre de la vente d'un logement situé en France. Cette exonération est possible dans la limite d'une résidence par contribuable et pour un maximum de 150 000 € de plus-value nette imposable. Certaines conditions cumulatives doivent être remplies pour qu'elle s'applique :

que le vendeur ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la vente ;
que la vente soit régularisée au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le vendeur de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le vendeur a la libre disposition du bien au moins depuis le 1^er janvier de l'année précédant celle de la cession ;
que le vendeur n'ait pas mis le bien vendu à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le transfert du domicile fiscal hors de France et la vente ;
que le vendeur soit ressortissant de l'Union européenne.

L'exonération de la dernière résidence principale en France

Au cours de l'année 2018, une réflexion a été engagée à l'Assemblée nationale afin de ne plus pénaliser les expatriés français qui vendent un bien immobilier après être devenus non résidents et ne bénéficiaient donc pas de l'exonération de l'article 150 U du Code général des impôts, bien que le bien vendu eût constitué leur résidence principale jusqu'à leur départ à l'étranger.

Dans la loi de finances adoptée en 2018 pour l'exercice 2019, une modification de l'article 244 bis A du Code général des impôts a été introduite : les non-résidents bénéficient d'une exonération totale de la plus-value de cession de leur dernière résidence principale française. Pour cela, les conditions cumulatives suivantes doivent être remplies :

ce bien doit avoir été la résidence principale en France du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France ;
la cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France.

Il convient de rappeler que les deux régimes d'exonération énoncés ci-dessus ne peuvent pas être cumulés. En d'autres termes, si un contribuable non résident a bénéficié de l'exonération totale lors de la cession de sa dernière résidence principale française, il ne pourra pas solliciter le bénéfice d'une exonération partielle lors de la vente d'un autre bien immobilier situé en France. À l'inverse, en cas d'exonération partiellement obtenue au titre du régime développé ci-dessus, le non-résident ne pourra pas invoquer l'exonération totale de taxe sur la plus-value immobilière lors de la vente de sa dernière résidence principale.