Lorsque le prix n'est pas payé comptant en totalité et que l'acquéreur réside ou est domicilié à l'étranger, le notaire doit organiser le paiement du solde du prix ou des échéances du prix dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. En cas de non-paiement, il existe des règles applicables en matière de poursuite de paiement du prix de vente dans l'ordre international.
Le paiement à terme ou selon un échéancier
Le paiement à terme ou selon un échéancier
L'organisation du paiement à terme ou selon un échéancier. Le notaire qui accompagne les parties à un contrat de vente comprenant un paiement à terme ou selon un échéancier ne doit pas manquer de sécuriser le paiement et de les informer sur les conséquences financières liées aux délais de paiement.
Lorsque les parties s'accordent sur les modalités d'un paiement à terme d'une partie du prix de vente, le notaire doit redoubler de vigilance si le paiement doit provenir d'un acquéreur non résident. Il sera bien avisé de prévoir soit un taux d'intérêts fixe, soit une clause d'indexation pour la prise de privilège de vendeur dans le contrat de vente d'immeuble et de la reporter sur le bordereau d'inscription hypothécaire.
Le notaire peut prévoir une clause selon laquelle la partie du prix payé à terme sera évaluée conformément à un indice choisi par les parties, extérieur au contrat. Cela relève de l'article 12, § 1, b du règlement Rome I qui précise que le régime et les modalités de l'indexation sont soumis à la loi applicable au contrat. Si celui-ci est régi par la loi française, il convient donc d'appliquer les articles L. 112-1 à L. 112-4 du Code monétaire et financier (issu des ordonnances n° 58-1374 du 30 décembre 1958 et n° 59-246 du 4 février 1959). La jurisprudence considère que les clauses d'indexation sont valables en cas de paiement international, c'est-à-dire lorsque les fonds proviennent de l'étranger.
Il est fortement conseillé de prévoir qu'en cas de non-paiement des échéances à leur terme, les sommes à verser soient évaluées selon un indice et un taux relevant du système juridico-économique français, tel que l'indice du taux de la construction. Il n'est pas souhaitable de se référer à une monnaie étrangère, bien que cela semble admis si la monnaie est en rapport direct avec l'activité des parties
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Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, il est bien entendu conseillé de prévoir que la totalité du prix de vente devra être payée en euros, sur le compte centralisateur du promoteur. Il peut être judicieux de conseiller à l'acquéreur d'ouvrir un compte bancaire en euros ou auprès d'un établissement bancaire situé dans la zone euro et de prendre toutes dispositions pour l'alimenter régulièrement selon les risques de fluctuation afin de ne pas subir de baisse des taux de change pendant la période de paiement du solde du prix de vente.
Si une clause d'indexation est prévue dans le contrat, elle devra être ajustée en faisant bien correspondre la période de variation de l'indice et la durée existant entre chaquerévision
1542583747174. Il est fortement conseillé de se référencer à un indice dont le suivi sera aisé pour le praticien français.
Il est à noter cependant que le droit de l'Union européenne est moins restrictif que le droit interne. Il est donc permis de penser que dans l'ordre international, si les parties décidaient de prévoir une clause d'indexation plus flexible que ce qui est autorisé en droit français, la Cour de justice de l'Union européenne ne l'annulerait peut-être pas
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Les bons réflexes du praticien
Dans un contexte international, il arrive parfois que les deux parties souhaitent que le prix soit payé en dehors de la comptabilité du notaire et directement entre elles, dans une monnaie autre que l'euro.
Cela revêt un double intérêt pour elles : non seulement elles évitent de payer une double commission bancaire pour la conversion des devises, mais encore elles échappent aux risques de variation entre l'euro et la monnaie choisie entre le moment du virement par l'acquéreur en amont de la signature de l'acte de vente et celui du transfert du prix de vente au vendeur après celle-ci.
En résumé, en présence d'un vendeur et d'un acquéreur étrangers qui ont convenu d'un paiement du prix de vente directement entre eux, le notaire doit veiller à respecter les points suivants :
I – Le virement des fonds par l'acquéreur : il doit verser <em>a minima</em> en euros sur le compte de l'étude :
II – Les documents assurant une sécurité juridique à réunir par le notaire :
Si les parties l'acceptent et si cela est possible dans leur pays d'origine, il peut être conseillé de leur demander de faire intervenir un juriste qui réceptionnera le prix de vente et confirmera les détails du paiement (montant, date, identité de l'émetteur et du destinataire des fonds).
En tout état de cause, le notaire doit bien informer ses clients que le paiement du prix doit être attesté par un intermédiaire juridique habilité à détenir les fonds jusqu'au moment où il pourra s'en libérer, à réception d'une attestation notariée de signature. En droit international privé, il faut garder à l'esprit que le rôle du notaire est de faire de la pédagogie vis-à-vis de clients qui pourraient lui reprocher de ne pas les avoir aidés à prendre toutes les précautions qu'un acquéreur français est en droit d'attendre. Le notaire doit conserver des preuves écrites des informations données, notamment à propos des risques encourus lors des transferts de fonds vers des comptes ouverts dans des banques étrangères.